时间：2022-12-26 19:07:51来源：法律常识
曾经铺天盖地的广告、承诺的高回报高收益、火爆的销售场景……如今，交付后的武汉舵落口大市场陶瓷卫浴营销总部基地二、三期（简称“武汉市舵落口陶瓷市场”）却出现了多次停付租金的现象。
近日，武汉市舵落口陶瓷市场的部分购房人反映，他们在购买商铺后与开发商签订了承租合同，开发商承诺售后返租12年，按期支付租金收益，但是自2022年2月以来，一直拖欠租金。
对此，武汉市舵落口物流有限公司负责处理此事的工作组人员回应称，“由于公司资金不足，导致出现拖欠租金的情况。公司已经在今年4月、5月向购房人支付了2022年2月租金的20%，剩余租金将会从7月开始陆续支付。”
2月以来租金未付，开发商称“资金不足”
武汉市舵落口陶瓷市场位于东西湖区舵落口大市场内，紧邻三环线和三秀路，是武汉市规模较大的建材批发总部基地。该项目在2015年三季度末开始销售，当年12月份实现竣工，并以现房形式销售。
购房人王强（化名）告诉记者，2017年6月，其以1.9万元/平方米单价在该市场购买了一套约34平方米商铺，并与开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定2017年8月3日前交付商铺。
武汉市舵落口陶瓷市场。受访者供图
“我买商铺的时候，这个项目基本已经建成了，算是购买的现房。由于开发商打造的是大平层无隔断式商铺，当时我只能按照规划图区分了自己的商铺位置。”王强回忆说，在签订购房合同不久，开发商就要求签订《产权商铺委托租赁管理合同书》（简称“租赁合同”），按照租赁合同约定，将商铺委托给开发商进行市场培育，培育期是3年，这期间并无租金收益；满3年后，自动转入委托租赁管理期，为12年，开发商按期支付租金收益。
这里有一个“小插曲”。另一名购房人尹峰（化名）透露，“2017年，开发商出售商铺时，在项目宣传资料上，有提到高价包租15年，并承诺6.5%-8%固定收益，以吸引购房人购买商铺。”尹峰表示，目前，开发商已将其官方微信公众号等平台上关于包租15年的宣传消息删除了，但部分购房人通过录屏等形式留存了此证据。
部分购房人称，开发商出售商铺时，项目宣传单上写着“15年统一包租”字样。受访者供图
根据王强提供的租赁合同，购房人向开发商交付房产的时间以《武汉市商品房买卖合同》约定的交付房产时间为准，开发商代购房人收房。委托租赁管理期限为12年，总共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为两年，后两个委托租赁管理期均为5年。这份合同对每个委托租赁管理期的基本租金收益做出了规定，从每平方米（建筑面积）每月130.80元到150.72元不等。
王强表示，按照双方约定，从2020年8月起，开发商需要按期向自己支付租金收益，每月在4000元以上。令他没有想到的是，开发商先是在2020年10月、11月、12月停付租金，又在2021年出现多次停付租金情况。
尹峰补充说，每次开发商停付租金时，部分购房人就会向当地政府主管部门反映情况，经过一系列交涉，租金被追了回来。但自2022年2月后，开发商就一直拖欠租金。“我们与开发商进行沟通，对方以各种理由推脱，表示没钱、付不了租金。”
对于上述情况，新京报记者以购房人身份多次与武汉市舵落口物流有限公司多位负责人取得联系，得到回应均为“与公司专门负责处理此事的工作组联系”。对于如何解决拖欠租金问题，上述工作组人员称：“由于公司资金不足，导致出现拖欠租金的情况。公司已经在今年4月、5月向购房人支付了2022年2月租金的20%，剩余租金将会从7月份开始陆续支付。”
舵落口陶瓷市场所在地的武汉市东西湖区长青街办事处相关工作人员告诉记者：“这个项目不是政府开发的，购房人有问题需要找开发商解决，政府和社区负责给购房人和开发商搭建一个解决问题的平台，最终还是需要买卖双方协商解决。”
武汉市东西湖区住房和城乡建设局开发科相关工作人员表示：“现在可以确定，开发商确实是在项目未竣工时就已经以‘返租’形式对外出售商铺。针对此事，我们已经下了监管函，之前也开过协调会。如果开发商最后无钱支付（租金），双方只能去打官司解决。”
“售后包租”模式暗藏风险，纠纷不断
表面上看，武汉市舵落口陶瓷市场由于多种原因导致资金链紧张，进而拖欠业主租金，实质涉及的是一直被诟病的售后包租模式。
售后包租常见于产权式商铺，是企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定好，在出售后的一定期限内，由卖方企业约定以委托租赁方式包租或直接承租经营，是商用物业的一种出售手法。
承诺高收益、低风险，这样的宣传，让很多投资者心动，但却滋生诸多问题与纠纷，诸如房产难以交付、经营不善、高回报难以实现，甚至是租金难以正常支付等现象，暴露了售后包租模式隐藏的法律风险。
早在2006年，建设部就曾发布风险提示“以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重”。当时的建设部发言人就表示，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容，以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
对于武汉市舵落口陶瓷市场来说，在竣工之前就以“返租”形式对外出售部分商铺。购房人夏娟（化名）表示，其在2015年9月购买了武汉市舵落口陶瓷市场商铺，“开发商在该项目尚未竣工时就以‘售后返租’模式对外销售，此举涉嫌违规。”据中国冶金科工集团有限公司（简称“中冶”）网站显示，中国一冶集团钢构公司承建了该项目，竣工时间为2015年12月10日。
中国冶金科工集团有限公司网站显示，武汉舵落口陶瓷卫浴营销总部基地二、三期工程竣工时间为2015年12月10日。图/中冶官网截图
武汉市舵落口陶瓷市场商铺业主遭遇的问题并不鲜见。记者查询发现，湖北多地曾发生过此类因“售后包租”引发的纠纷问题，购房人维权难度较大。
根据媒体报道，2013年，意邦环球商业广场通过大量的销售广告在湖北鄂州火热起来，按照买卖双方签订的购房合同和商铺委托经营管理协议，租期为15年。开发商曾表示，有专业公司经营，不用担心商铺出租与租金问题。然而，截至2021年8月，多名购房人等来的并不是“稳定的回报”，而是项目停工与不断维权。
同样位于湖北鄂州的“航宇大家装”，今年年初有业主反映称，投资了该项目的“包租商铺”，签订了15年承租合同，但是自2021年8月份以来，再也没有收到过租金。
还有湖北黄石的义乌国际商贸城、夕阳红孝德广场，根据黄石市住房和城乡建设局此前通报，这两个项目均涉嫌“售后包租”违规行为。
事实上，过去几年，湖北省每年都会对房地产市场乱象开展专项整治，其中整治的一条就是：返本销售或者变相返本销售商品房，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，分割拆零销售商品住宅。
业内：投资“售后包租”商铺，购房人应谨慎
除了房产真实销售下产生的售后包租模式外，市场上还存在不以房产销售为目的的售后包租模式，涉嫌违法。
2010年和2022年最新修改的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
对于一些商业项目采用售后包租模式，盈科律师事务所曹婷婷律师表示，商业地产项目具有投资总额高、运营管理难度大、投资回款期限长等特点，对开发商的资金持有量和运营管理能力有很高要求。如果开发商不具备雄厚的资金实力，将融资资金挪用别处，或者自身运营管理能力不强，项目建成后经营不善，则容易导致资金链断裂，不能向购房者按照合同约定兑付预期收益。开发商对项目的建设和运营管理，会受到市场经济的整体情况、商业地产政策变化、商铺实际承租人履约情况等多种因素的影响，一旦有一个因素出现问题，导致开发商无法按照约定向购房者兑付租金或收益，则即构成对购房者的违约责任。
“售后包租模式暗藏风险，购房人购买商铺应谨慎。一旦出现开发商停止返租金等情况，购房人可以通过政府相关部门与开发商协调解决。如果双方协商不成，可以通过司法途径进行救济。此外，如果购房人发现开发商存在违法行为，可以向政府相关部门反映或举报。”曹婷婷如是说。
同时，曹婷婷提醒广大购房人，购房者在选择商业地产项目时，不要盲目相信广告宣传，而应关注项目的开发主体、运营主体是否具有一定经济实力和商业运营经验，尽量选择大品牌公司开发的项目。
截至记者发稿时，未接到上述相关单位就此事的进一步回应，新京报记者将继续关注此事进展。
新京报记者 张建
编辑 武新 校对 王心
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