时间：2022-12-26 19:09:54来源：法律常识
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。购房人不能像五证齐全的商品房一样取得由国家不动产登记机关颁发的不动产产权证书，购房人仅取得所购买房屋的居住使用权。
在商品房价格积极攀升居高不下的情况下，针对于一些经济条件不足的购房人群来说，小产权的房屋因为价格会比商品房要低很多，所以受到了不少购房者的喜爱。截止今时，我国小产权房的面积在66亿平方米左右，从这个数字我们不难看出小产权房数量之多，但随着国家农村宅基地确权工作进一步推进，截止2021年农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。以及城市化建设的扩大，城市近郊的农村面临拆迁等一系列问题，小产权房屋何去何从？一旦被拆迁能不能像村民一样得到同等待遇拿到补偿款？这是广大持有小产权房屋的购房者共同的疑问。笔者结合近年办理的一起农村联建房屋拆迁补偿案件，对小产权房屋的拆迁补偿问题进行分析。
案情概况：2010年6月份刘某与海南省三亚市天涯区海坡村村民赵某杰、赵某峰签订《联合建房协议》，协议约定，在赵某杰、赵某峰宅基地上联合建房，刘某承担全部建房费用，房屋建成后刘某享有房屋50%的所有权。2016年至2017年期间，天涯区人民政府因城市建设需要对海坡村进行整体拆迁工作。由于涉案房屋没有办理相关建房审批手续，被天涯区执法局依法强制拆除，同时，天涯区海坡村拆迁指挥部与赵某杰、赵某峰签订《房屋拆迁补偿协议》，将拆迁补偿款项支付给赵某杰、赵某峰。拆迁过程并未告知涉案“涉案房屋共有产权人”刘某。
办案经过： 自2017年8月份开始，刘某走上漫漫维权路！在律师的指引下，刘某分别以三亚市人民政府违法征收为由提起行政复议以及赔偿因三亚市人民政府违法征收造成刘某的损失；以确认天涯区执法局违法拆迁及赔偿因违法拆除房屋造成的损失等为由提起行政诉讼；又基于刘某与赵某杰、赵某峰的《联合建房协议》提起民事诉讼要求依法分割赵某杰、赵某峰因拆迁房屋所得的50%拆迁补偿款。
上述案件历经四年，经过区、市、省三级人民法院审理，最高人民法院再审程序，以及海南省人民政府行政复议等全部司法救济途径，最终得到案件结果，驳回刘某的所有诉求。
法律分析：根据各级法院行政诉讼裁判和海南省人民政府的行政复议以民事案件的判决情况看，该案件的争议焦点为：1、刘某与赵某杰、赵某峰《联合建房协议》是否有效问题？刘某是否基于《联合建房协议》有权分的拆迁补偿款？2、刘某作为非海坡村集体成员是否取得在海坡村集体土地上建房的资格？以及遇到拆迁是否有权取得补偿款？
依据《土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致土地使用权依法发生转移除外。原《合同法》第五十二条、《民法典》第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案房屋所占土地为农村集体土地，刘某非该土地所在村集体的成员，其使用农村土地建房必然导致房屋所占土地使用权发生转移，违背法律的效力性强制性规定，应认定为无效。由于《联合建房协议》被确认无效，该房屋被政府征用而拆除，并非赵某杰、赵某峰一方过错所致，又依据三亚市拆迁政策等，政府给与赵某杰、赵某峰的拆迁补偿费归各自所有，刘某要求分割无事实与法律依据。（依据三亚市中级人民法院（2017）琼02民初170号民事判决书）。
依据《国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有权依照本法取得国家赔偿的权利。《土地管理法》第六十二条第一款，农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的面积。《国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【（2007）71号】规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。本案中刘某并非涉案房屋所在地村集体经济组织成员，无权取得房屋所有权，不属于《国家赔偿法》第二条规定的国家机关依职权侵犯其合法权益的情形，无权取得国家赔偿。（依据最高人民法院（2020）最高法行赔申872号行政赔偿裁定书）。
从以上司法机关裁判的法律依据看，当前购买小产权房屋如遭到拆迁或其他侵权时很难找到合法的依据进行维权。但是“小产权”房屋又是在特定历史时期客观存在的一种房屋形式，只能期待国家经济社会的发展以及法律的完善，也许有朝一日“小产权”得到认可，转化为全产权的房屋。
