目录

一、 大数据报告数据来源

二、 检索结果可视化

(一) 整体情况分析

(二) 案由分布

(三) 行业分布

(四) 程序分类

(五) 裁判结果

(六) 法院

(七) 当事人

三、居间服务（包含禁止“跳单”）业务分析

一、 大数据报告数据来源

时间：2019年3月13日之前

案例来源：Alpha案例库

案由：未设置案由

检索条件：

全文：居间合同纠纷

中级法院：山东省济南市中级人民法院管辖

行业：房地产业

案件数量：253件

数据采集时间：2019年3月13日

二、 检索结果可视化

本次检索获取了2013年至2019年3月13日前共253篇裁判文书。

(一) 整体情况分析

从上方的年份分布可以看到当前条件下案例数量的变化趋势。

(二) 案由分布

从上面的案由分类情况可以看到，当前最主要的案由是居间合同纠纷，有243件，占一半以上，其次是房屋买卖合同纠纷，委托合同纠纷，定金合同纠纷，服务合同纠纷。

(三) 行业分布

从上面的行业分类情况可以看到，当前的行业分布主要集中在房地产业，租赁和商务服务业。

(四) 程序分类

从上面的程序分类统计可以看到当前的审理程序分布状况。一审案件有181件，二审案件有60件，再审案件有2件，执行案件有10件。

(五) 裁判结果

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下全部/部分支持的有86件，占比为48%；撤回起诉的有62件，占比为34%；全部驳回的有29件，占比为16%。

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有41件，占比为68%；改判的有15件，占比为25%；撤回上诉的有3件，占比为5%。

(六) 法院

通过对法院的可视化分析可以看到，审理案件由多至少的法院分别为山东省济南市中级人民法院、济南市历下区人民法院、济南市市中区人民法院、济南市历城区人民法院、济南市槐荫区人民法院。

(七) 当事人

u 攻方当事人

通过对攻方当事人的可视化分析可以看到，当前案件中担任原告、上诉人等角色最多次的当事人分别是：济南百居安房地产咨询有限公司、济南中合房地产经纪有限公司、济南旺城房地产经纪有限公司。

u 守方当事人

通过对守方当事人的可视化分析可以看到，当前案件中担任被告、被上诉人等角色最多次的当事人分别是：山东中住地产经纪有限公司、济南宝阳房地产咨询有限公司、济南百居安房地产咨询有限公司。

三、居间服务（禁止“跳单”）业务分析

前述数据是济南市内涉及房产中介的居间业务产生的诉讼，主要包括业主起诉要求返还中介费、要求中介公司承担违约责任或中介公司要求业主支付中介费等案件。且根据数据显示，类似案件数量逐年增加。

其中，涉及“跳单”案件因数据录入不完整等原因，实际案件数量应当大于50件，现王晓鹏律师单独就该类型案件进行简要分析，供各位参考。

（一）跳单行为构成要件

（1）中介与客户签署了书面文件，可以是意向书、看房确认书或者是居间合同等；

（2）中介已履行了相应的居间义务，包括提供了独家的房源信息，陪同买房人看房，促成买卖双方达成基本一致的意思表示；

（3）客户有规避支付佣金的恶意；

（4）客户私下或另行委托第三方中介达成交易。

（二）禁止跳单条款如何才能被法院认可及支持？

2011年最高人民法院发布的指导性案例1号为上海中原物业顾问有限责任公司诉陶德华居间合同纠纷案。该案件的裁判思路为法院审理类似案件的主流思路。

该案基本案情：

2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

法院生效裁判认为：

中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

法院的裁判思路为：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

通过前述指导案例可知，即便中介在合同中约定了禁止跳单条款，也不意味着随时向客户主张佣金或违约金。该条款即使有效，但也要满足一定条件才能执行。中介公司在与客户签订合同时，应当注意以下几点：

（1）不管签订的合同名目如何，比如二手房买卖服务合同、委托看房书、看房协议书、销售书等，均要体现关于禁止客户利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司另行签订房屋买卖合同的约定。

（2）中介公司需要证明提供了居间服务（比如提供了房源信息、看房、促成双方见面洽谈）且房源是独家的，客户利用公司提供的信息、机会并且应有相应证据证明。

（3）在发现客户跳单后，应当及时取证并及时主张权利。

王晓鹏律师近照