因房屋租赁产生纠纷应找什么律师，如何处理房屋买卖和租赁纠纷问题

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“自2013年7月份，最高人民法院公布的裁判文书上网实施暂行办法正式实施以来，

从13年的1万余件到17年的19万件，18年的21万件，以及19年的11万件，非常明显的跟随着房地产市场的波动而波动......"

房地产行业的暴风式发展，给民商事业务方向的律师带来不少的案源，然而并不是每一位律师都擅长此类案件，也并不是每一件案子都好处理。希望杨律师多年经验总结的分享，能给大家带来启发和收获！

——智善Talk第95期

大家好，我是北京市京师(武汉)律师事务所不动产法律事务部主任杨超。很高兴接受智善邀请，给大家做一个分享和交流。我执业至今基本上都是在处理民商事诉讼，尤其是以建设工程、房屋买卖、租赁、民间借贷等纠纷为主 。

今天，我就跟大家分享关于房屋买卖以及房屋租赁过程中，遇到纠纷时该如何处理。

房地产市场与房屋纠纷案件

首先关于房屋买卖合同纠纷，从现有的裁判文书网上公开的数据，关于房屋买卖纠纷的案例接近有77万件。其中，自2013年7月份，最高人民法院公布的裁判文书上网实施暂行办法正式实施以来，网上公布的案件纠纷的数量一路飙升。从13年的1万余件到17年的19万件，18年的21万件，以及19年的11万件，非常明显的跟随着房地产市场的波动而波动。

纠纷的处理依据则是双方签订的买卖合同。所谓巧妇难为无米之炊，即便是委托专业的律师来处理纠纷，还是得依据买卖双方之间签订的房屋买卖合同中的各项约定来展开。因此，签订合同时的注意事项上就显得尤为重要。

那么在签订合同的时候，我们应该注意哪些事项呢？

签订商品房买卖合同时

需要注意的事项

✓ 签订合同前，应当先查看一下开发商的五证一书，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及开发商的企业资格证书也就是营业执照。再者交房前应该查看相应的住房质量保证书、住宅使用说明书。

✓ 关于房屋的销售主体也应当注明，主要是房地产开发企业和我们所谓的购房人。

✓ 销售的房屋的基本情况，合同中应当明确的记载。包括销售的商品房的地址、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得的方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付的日期及附有房屋平面图。

开发商一般使用的是房地产企业公布的示范文本，而示范文本中绝大部分的内容无法进行修改，于是开发商在选择签订合同时会将一些无法修改的内容，放在合同最后其他的条款之中。签订合同时，应当对此类条款也予以高度的注意。比如开发商的广告和合同上面是否标明了一致，针对付款的方式是否有变化，包括逾期的违约责任以及付款延期和相应的违约责任，都应当在合同内容中进行明确，作为购房者也应当予以注意。

共有财产的审查

共有的二手房应当审查有无共有人同意转让的书面证明，比如夫妻一方，或者说按份共有的一方。

✓ 关于权利限制的审查。现实中房屋交易比较频繁，而实际过程中，大量的人对外负有债务，所以需要审查法院或者相应的行政机关有无裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋的转让交易。

✓ 有没有他项权利设置的审查。应当审查的是房屋有没有抵押登记，由于其他的共有人享有优先购买权，此时就需要审查相应的优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。

✓ 注意相应的售房主体，对于出卖人有无权利销售此类房屋要进行审查。尤其是对于经济适用房、农村房屋的买卖，虽然相比于商品房以及其他二手房买卖此类型情况要少一点。另外尽量不要违反相关部门的政策性规定。

经济适用房、房改房、

福利房以及农村用房

经济适用房

经济适用房有些转卖的只是购房的资格，即便是全额支付购房款，一旦出售方在5年期间内反悔，则有引发诉讼的可能。而相应的房屋的交易行为，由于违反了住建部等7部委发布的经济适用住房管理办法，则可能导致出现住了几年的房子最后还需要返还给别人。而相应的房价上涨的风险，则由自己来承担。

不满五年而销售的经济适用房，由于它不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难的政策目的，扰乱社会秩序、损害了其他低收入群体，所以被法院认定为违法社会公共利益，进而造成相应的合同无效。

其实对于法院来说，审理这样的纠纷其实也面临着两难的境地：一方面，经济适用房的转卖确实扰乱了相应的社会秩序，损害一部分人的利益；另一方面，假如一味的将经济适用房买卖认定为不合法不合规，则也可能导致大量的交易风险，以及会诉讼到法院。

房改房、福利房

再比如房改房、福利房。更多的是历史遗留的原因而造成的房屋的权属并不明确，企业改制、破产、名存实亡等原因造成原来的房屋所有人过户的不可能，甚至若干年后引发新的权属争议。

我现在经办的一起物权保护纠纷的案件，当事人在90年代参与所在单位的房改问题时留下的隐患一直没有解决，进行改制后的单位起诉至法院要求确认房屋归自己所有，因而导致这个当事人面临着住了近30年的房子，最后被法院认定为不属于自己所有，面临着老而无房居住的困难境地。

农村用房

而关于农村用房，根据土地管理法的规定，农村的宅基地应当是属于农民集体经济组织所有，只有该组织的成员才享有宅基地的使用权，村民一户也只能拥有一处宅基地。因此，双方交易买卖房屋有可能会被法院认定为合同无效，进而导致双方损失的扩大。

交易房屋过程中遇到纠纷的处理

第一，关于逾期交房的违约金问题

卖方在未取得房屋竣工验收合格证书的情况下要求交房，违反了城市房地产管理法的相关规定，交付的行为无效，作为买房的一方有权拒绝入住。

这个时候，我们是可以向房管部门询问，或者前往查询交易房屋的办证验收情况，最好能取得房屋管理部门的书面回复作为凭证。此后也可以依据房屋买卖合同的约定，而要求对方支付逾期交房的违约金和赔偿损失。如果约定的违约金过高或者过低，可以要求法院进行调整。

当然，如果说因为购房人自身的原因入住房屋，只要房屋通过了验收、符合人身财产安全的基本入住条件，则有可能因为依据《合同法》第77条的规定，认定为双方协商一致变更房屋的交付条件，法院不一定会支持逾期交房违约金，但是逾期交房前的违约金则一般会支持。

如果说一方逾期交房，一方同时逾期付款，该如何处理？这个时候比较重要的就是双方合同约定的交房条件以及付款的时间节点，根据付款时间的节点来判断违约方。如果此时，作为买方来说，虽然没有足额支付购房款，但是有证据证明卖方可能丧失履行交房义务的情形，这时候应当发函或者进行相应的证据固定，避免后期的被动局面。

关于逾期交房应当以什么标准确定违约金的问题。如果说双方在主合同或者补充条款中，约定的违约金计算标准不一致，一般以后约定优于前约定来进行认定，违约金过高或者过低，也应当提供相应的证据予以证明，这样也利于法院做出对自己有利的裁判结果。实践中比较常见的关于逾期办证违约金的问题，出卖方违反合同约定逾期办证，则应当根据合同的约定来承担违约责任。

第二，较常见的一房二卖问题

为了避免一房二卖的情形，一般应该注意以下几个方面。

✓ 首先，购房的时候要保证定金是交给有权出售房屋的一方；

✓ 其次应当查看售房者的身份证明、房屋所有权的情况，最好是将房屋所有权证书进行保存。房屋交易的价款，不要一次性付清；

✓ 最后一点，要及时办理网签。

如果说，经历了上述几个方面的审查，最终还是出现了一房二卖的情形，则应当及时依据合同法相关的司法解释，起诉要求出售方返还已经支付的购房款及利息并赔偿损失，还可以要求出卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

最近网上就有一则案例，认定出卖方存在一房二卖的情形，需要退一赔一，赔偿480万的购房款，这个责任应该是比较重、比较大的。

最后，如果说双方的交易行为存在一房二卖，我们有证据证明它不仅仅是单纯的民事欺诈，而是可能涉及到刑事诈骗，我们也可以向公安机关报案，在刑事侦查手段以及出卖方所面临的刑事风险的前提下，更加有利于损失的及时停止，包括纠纷的及时解决，对于买房的一方而言可能更加有利。

第三、较多捆绑精装修销售房屋的情形

其实现在全国各地包括武汉而言，关于捆绑精装修销售定性的问题是存在着分歧的，相应的司法实践，审判过程中也没有统一的标准。有的认为是房屋买卖合同的一部分，有的认为是属于委托合同或者承揽合同，或者说委托装修合同，因而相应的处理结果也有所区别。

但是据最近的消息，武汉市中院可能对这类纠纷已经有了基本统一的裁判尺度。当然在实际过程中，我们还是要尽量避免。如果说一旦买房时遇到捆绑精装修的情形，可以选择不接受；或者说接受了，就尽量的保留对自己有利的关于装修方面存在问题的证据，以利于后期诉讼时对自己有利。

其他纠纷，比如承租人的一部分纠纷是由于合同签订完之后，有可能会涉及到承租人主张的优先购买权；再比如卖方不协助办理过户登记，或者交易完成以后卖方拒绝迁出房屋的所在地户口，以及有的卖方相应的配偶或者共有人声称不知情，因而主张合同无效等引起的纠纷；另外还有返还定金引起的纠纷、中介的行为引起的纠纷......

这些零零散散的纠纷，有些是可以通过诉讼途径来解决，但是有一些比如说卖方拒绝迁出户口就难以通过诉讼途径来解决。

以上是关于房屋买卖尤其是商品房、二手房、以及相应的小产权房、农村房、经济适用房等情形的一些交易前的注意事项，以及交易过程中可能会出现的情形以及应对。

房屋租赁合同的纠纷

最后关于房屋租赁合同的纠纷，这类纠纷比较多。实际过程中涉及到的有拖欠租金、没有签订书面的合同、或者合同不规范以及房屋损害赔偿、侵权所引起的纠纷、房屋出售期间的优先权的纠纷、以及转租、未经有关部门批准无法办证、提前终止合同、国家政策变化而引起的纠纷等。

拖欠租金纠纷就比较简单，双方协商一致，要么延期支付，要么解除合同，要么承担违约责任；转租的纠纷，就需要特别注意双方在签订合同时有没有明确的注明不得转租，以及确实要转租，那应当是经过出租人的同意，双方或者三方签订相应的补充协议；

无法办证的纠纷实际过程中也会比较多，因为房屋的产权不明、消防验收无法通过导致无法办理营业执照，最终导致合同的目的无法实现，因而要求解除合同、退还租金押金的情形。

实际过程中法院在处理此类纠纷时，也是依据双方的过错责任程度来合理的划分双方的责任。

那么，遇到上述这些纠纷怎么处理？

租赁合同的纠纷，其根本就在于合同的约定，双方最终要么是解除合同，要么不解除合同，这是一个最简单的方式。

合同不解除的情况。出租人仅要求承租人支付欠缴的租金和滞纳金，法院一般也会支持；若是承租人不解除合同，要求出租人赔偿相应的损失，法院一般也会支持；

合同解除的情况。由于承租人的过错而导致合同解除，一般的承租人要承担相应的违约责任。违约责任包括所欠付的租金及其他的逾期付款的违约金、滞纳金，包括有可能会涉及到定金被出租人所没收。当然，如果是出租人的过错而导致合同解除时的赔偿，出租人应当向承租人承担违约责任，赔偿承租人的装修损失，有部分的损失如果说不足以弥补解除合同而遭受的全部损失时，还可以另行向承租人支付其他的损失进行赔偿。

观众

杨律师你好，我有个问题想咨询一下。我的朋友买了一个房屋，开发商逾期交房了很长时间，双方合同主条款约定了违约责任，但是在附加条款另外约定将逾期的违约责任写得很小，请问到底是应该按照国家标准来支付违约金还是应该按照双方附加合同的约定来处理？

杨超律师

一般会以后面的约定来进行认定。

责编 | 梦婷

终审 | 伟娜

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