时间：2022-12-29 18:28:31来源：法律常识
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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
一、房屋买受人“解除权”的法律依据
《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
从文义解释的角度看，房屋买受人因无力支付房款而不按约支付房款系房屋买受人违约，房屋买受人不享有合同解除权。但是仔细推敲《民法典》第五百六十三条的立法精神，该条第一款明确了一个原则，即合同解除以能否“实现合同目的”为核心判断标准。
房屋买受人的主要合同目的即取得房屋所有权，房屋出卖人的主要合同目的之一即获取房款（将房屋过户到买受人名下也是房屋出卖人的主要合同目的之一），房屋买受人无力支付房款，房屋买卖双方的合同目的都无法实现，此时，准许房屋买受人解除合同，符合《民法典》第五百六十三条第一款的立法精神。并且，房屋买受人无力支付房款，会使房屋买卖合同的履行陷入僵局，参考《民法典》第五百六十三条第二款的规定，准许房屋买受人解除合同，对买卖双方都更公平，且有利于避免法律关系长期处于不稳定状态。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
二、房屋买受人需承担违约责任
1、房屋买受人违约，需承担违约责任
《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
房屋买受人因无力支付房款而解除合同，合同解除的原因和责任很明显在于房屋买受人，因此，房屋买受人要承担赔偿损失的违约责任。
2、违约金的调整
《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”
（1）违约金过分高于造成的损失的
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
（2）违约金低于造成的损失的
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。
3、举证责任
《民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”
根据上述规定，主张违约金过分高于造成的损失的或违约金低于造成的损失的一方要承担举证责任。
附：德城公司与王某房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：房屋买受人无力支付房款，合同履行陷入僵局的，房屋买受人有权解除合同，但需承担违约责任。
案情简介：2020年10月22日,德城公司(出卖人)与王某(买受人)签订商品房买卖合同(预售),合同约定房屋总价款190679元,买受人按照按揭贷款方式付款,首期款在2020年10月20日前支付全部房价款50%,95679元,除首期款外,剩余房款金额95000元应于2020年10月31日前申请办理商业贷款,并按照按揭方式付款;出卖人应在2020年12月1日前向买受人交付该商品房。补充协议约定买受人采用银行按揭贷款,应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款,否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金;如因买受人未及时提供住房贷款所需相关有效贷款资料或买受人自身不符合贷款银行要求的贷款条件或不配合出卖人办理住房贷款,而导致住房贷款在签约后30天内没有及时办好或无法办理,则付款方式由住房贷款付款转为一次性支付,即买受人应在签订售房合同后60日内一次性付清所有房款,否则视为买受人自动放弃该商品的购买权。合同签订当日,王某向德城公司支付房屋首付款95679元,剩余95000元房款按照德城公司要求在安徽省濉溪农村商业银行股份有限公司办理房屋按揭贷款,因王某个人征信报告显示其信用卡较多,负债较高,征信查询次数较多,不符合该行贷款条件未通过审核。后德城公司为王某更换其他银行办理房屋按揭贷款仍未成功,德城公司要求王某支付剩余房款未果,遂致纠纷发生。
裁判观点【案号：安徽省淮北市中级人民法院（2021）皖06民终1889号】《民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，根据一、二审查明的事实，德城公司与王某签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当根据合同确定的内容履行各自的权利义务。王某支付了合同中约定数额的购房首付款后因个人征信原因未能按照约定办理住房贷款，后亦未按照双方约定一次性付清所有房款。一审期间，王某提起反诉要求解除案涉合同，本院二审审理中，王某亦明确表示自己无能力一次性付清所有房款，案涉合同已陷入僵局，如继续履行合同对王某明显不公平。且案涉合同的补充协议13（6）约定：“付款方式由住房贷款付款转为一次性支付，即买受人应在签订售房合同后60日内一次性付清所有房款。否则，视为买受人自动放弃该商品房的购买权，出卖人有权解除合同，并有权将该商品房转售他人……德诚公司在王某逾期付款长达一年多的情形下，一直未向王某主张解除合同，违反诚实信用原则。综上，一审法院判决解除德城公司与王某之间的商品房买卖合同符合法律规定，本院予以确认。关于违约金标准如何确定的问题。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……本案中，案涉房屋的买受人王某因个人征信原因未能在合同约定的期限内办理房屋按揭贷款，且未能通过其他方式支付剩余购房款，已构成违约，应当承担违约责任。德城公司未提供证据证明其实际遭受损失,鉴于双方房屋买卖合同已经解除，德诚公司主张自王某自未能在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，按日收取总房价万分之三的违约金直至款项付清已无事实和法律依据，德诚公司完全可将该商品房转售他人，其预期利益能够实现，一审法院依法酌定王某按照房屋总房屋价款的3%,即5720.37元(190679元×3%)支付德诚公司违约金并无不当。
