时间：2022-12-29 20:02:51来源：法律常识
2020-01-15 马玉冰律师
相信很多购买过商品房的人应该都有这样的经历，房子看好后，通常开发商都不会让马上交全款或者首付，而且是先交一定的购房定金。
这个时候我们就会犯嘀咕：购房定金该不该交？如果交了购房定金，但又后悔了，能退吗？
将为大家详细介绍有关购房定金的知识~
定金是什么？
定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。
为了促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现，定金作为法律上的担保方式。签合同的时候，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。
给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
关于【定金】的法律规定
1.《合同法》第7章—违约责任，第115条，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2.《担保法》第6章—定金，第89条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3.《担保法司法解释》第6部分—关于定金部分的解释，第115条，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第121条，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
4.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
5.建设部《商品房销售管理办法》，第22条，符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
案例分析
陈某与深圳某房地产公司签订一份《商品房认购协议》，陈某交纳定金8万元，双方约定于2017年8月30日前正式签订《商品房买卖合同》。后来，陈某于约定日期前来到房地产公司，双方未能成功签订《商品房买卖合同》，但是陈某在房地产公司的鼓动下预交了首付款38万元。但是，双方因就《商品房买卖合同》的有关条款协商不成，一直未签订正式合同。
2018年11月13日，房地产公司起诉至原审法院，要求解除与陈某的《认购协议》，并主张已收取的定金20万元不予退还。陈某提起反诉，请求法院判决房地产公司返还首付款38万元及利息，返还双倍定金40万元。
律师分析
根据《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
虽然《认购协议》规定了双方在约定日期不签约，应负违约责任。但是陈某在2017年8月30日后，支付首付款38万元，证明其前往房地产公司，表达了签约意向，陈某与房地产公司均不能充分证明是对方过错导致无法在约定时间签订正式的《商品房买卖合同》，因此房地产公司将收取的20万元返还给陈某。
交付定金应注意什么？
1、合同中约定交付期限
合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金，合同约定交付定金的期限必须明确具体。
2、明确约定交付的方式
合同当事人应当在定金合同中约定交付定金的方式，例如是通过现实的现金支付还是通过银行支付，如果是银行支付的方式必须以收到交易凭证视为交付定金。
3、写明是“定金”两字，以免发生争议
合同中的款额需要明确性质，合同中约定的预付款、违约金和定金不能混淆，如果写成“订金”、“预付款”、“认购金”、“诚意金”等，合同条文无明显约定，则不具“定金”的特定法律效力。
4、明确定金的使用方式
在定金合同中约定主合同成立后，定金的使用方式是退回交付定金方还是冲抵主合同应当支付的金额。
5、明确房产的性质
如果房子本身不能交易，定金就很容易打水漂，所以一定要确认好房产的性质。如果是期房，要让开发商出示预售许可证，如果是现房，需要让开发商出示房产证。
