时间：2023-01-01 12:00:02来源：法律常识
位于广州市黄埔区的澳洲山庄，此前因开发商资金链断裂导致烂尾，至今已24年。其历史遗留问题和现实利益纠葛错综复杂，多年过去，情况依然未能有效解决。据了解，山庄烂尾后曾有过盘活重建的方案。然而，参与共建的开发商之间因土地权属产生纠纷，彼此矛盾深化，以致合作破裂。
开发商的土地纠纷也影响到业主的心态。对于重建方案，业主之间也有了分歧。不过，有业主表示，不管有何争论，业主们的最终目标一致，都是为了实现安居的夙愿。
如今，当年的购房业主已普遍老去。这种漫长的等待，还会持续多久呢？他们急切希望这个烂尾的“结”，能被解开。
多年来，澳洲山庄业主一直抱着希望等待，但至今还未有下文。
24年的结，谁能来“解”？
澳洲山庄烂尾楼的问题，并不是没有尝试解决过。2013年，当时的萝岗区政府认为，该项目已烂尾多年，年久失修存在安全隐患，已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。为彻底解决历史遗留问题，可将项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建。
就此，广州市处理“烂尾楼”专责小组办公室印发《关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）。方案要求各开发共建单位按市场运作方式处理澳洲山庄盘活重建工作。
澳洲山庄的开发商广州澳美房地产开发有限公司引进广州方兴房地产建设有限公司及其子公司广州富鼎实业有限公司合作开发，并帮助解决资金问题。合作各方拟将临近广汕公路约10万平方米暂未开发的地块用于项目启动区建设，计划建成约30多万平方米的住宅及相关商业配套设施。当时的广州市规划局萝岗分局在2015年也批复了《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》（穗规批[2015]140号）。
不少购房业主曾对此寄予很大的希望。2015年10月，山庄为重建启动仪式召开了大会，时任澳美公司的负责人胡耀智还点了鞭炮，期待澳洲山庄能够“雄风重起”。然而，后来发生的事情不在众人的预料之中。因合作开发的开发商之间出现了矛盾，重建工作至今没有下文。
重建难点：土地权属争议
矛盾出现在土地的权属争议上。目前实际控股澳美公司的是广东宏宇集团有限公司。宏宇公司认为，澳美公司在2004年向方兴公司出售土地、在2007年至2011年期间广州仲裁委裁定澳美公司以土地抵偿债务向方兴公司转移土地等事件存在问题。方兴公司则表示，宏宇公司和澳美公司是受利益驱动想拿回土地，但法院几十次的判决已认定方兴公司取得土地的合法性，故而不存在“土地纠纷”一说。
90年代从澳洲归来的胡耀智进军房地产，开发的唯一项目就是澳洲山庄。如今的澳美被业主称为“新澳美”，胡耀智已不是澳美公司的法定代表人，保留了澳美公司总经理的职务。他向南都记者说，现在重建工作的难点在于澳美公司没有适合的土地，“能启动重建的3块地在方兴手里。”
胡耀智声称，他与方兴公司的负责人吴楷明现在合作可能性为零。宏宇公司负责跟进澳洲山庄事务的梁伟炽接受采访时也表达了类似的信息，即当下的情况导致他们和方兴公司不可能合作，而土地问题不厘清，重建工作无法进行下一步。
而吴楷明同样拒绝与澳美、宏宇两公司合作，并对澳美和宏宇方的说法进行反驳，认为他们是“抢不到地不重建”。手握3块地的方兴公司提出新的重建方案，该公司在持有的地块上单独申请报建、分批建设，一旦政府同意，可以先盖一批房子将部分山庄业主安置置换，剩余的业主也可依政策继续安置。不过，这一报建申请还未得到审批。
协调之路：政府设工作专班 多次搭建沟通平台
2017年，广州市黄埔区成立处理澳洲山庄“烂尾楼”问题工作领导小组。领导小组工作专班办公室设在黄埔区委政法委，专门对接跟进处理澳洲山庄相关问题。根据工作专班向业主的回复，虽多次搭建沟通平台，促请各开发商加强合作、相向而行，但依然没能解决各公司之间的分歧。
直到2022年1月，工作专班仍表示正在核查宏宇公司所反映的土地问题。6月6日，记者去函黄埔区委政法委了解澳洲山庄问题最新进展，截至发稿暂未获回应。
城市烂尾楼如何治理？专家：需下决心、因楼施策
烂尾楼是城市治理的顽疾。近年来，国内多地出现楼盘烂尾、严重损害购房者权益的新闻。多数烂尾住宅项目处理棘手，彻底解决存在较大困难，成为当地的民生痛点。
地产行业资深研究专家、太原师范学院副院长马培生告诉南都记者，烂尾楼的成因非常复杂。有的因手续不齐全，被政府有关部门要求停建导致；有的源于开发商的资金链断裂，无奈停建；有的则是设计有问题或施工出了问题，难以继续施工。马培生认为，解决烂尾楼，需要政府、开发商、购房者等有关各方互相理解、同向发力。“无论哪一方，都要承担当前的必要损失，盘活烂尾楼，以换取未来的利益。”另外他提到，烂尾楼问题必须因楼施策、“对症用药”。
上海秦兵律师事务所徐斌律师的业务专长是商品房集团诉讼、烂尾楼等领域。徐斌对记者表示，走破产程序是烂尾时间长、纠纷复杂楼盘的一种出路，其中购房者可以团结起来、统一想法、早点行动，发挥更大的作用。“不要总指望别人来救，自己救自己比较稳妥。”他告诉记者，有的破产重整案例中，在没有更多外来资金注入的情况下，购房者共同分摊续建费，将房子完工，保证了交付使用；也有采取破产清算的案例，购房合同全部解除，之后把土地和附着的房子进行拍卖，争取优先偿还购房者的钱。
今年3月，全国人大代表闪亚彬就烂尾楼治理提出过建议。他建议成立由国土、住建、城管、司法等多部门组成的烂尾楼清理整治工作组，形成由政府牵头、各相关职能部门齐抓共管的格局，凝聚清理整治烂尾楼工作合力。闪亚彬还建议，可以将烂尾楼清理整治进度纳入考核地方政府的一项指标。
安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵则表示，地方政府部门在处理烂尾楼时，一定要坚决、要快下决心。“拖的时间越长，可能引发的后续问题越多。很快去解决，一定比久拖不决要好。”对于烂尾多年仍未有实质进展的项目，郭红兵称，有关部门不能放任下去，更应发挥能动性。
采写：南都记者马辉 陈杰生
摄影：南都记者张志韬
视频：南都记者刘威 林耀华
