时间：2023-01-01 12:20:31来源：法律常识
作者：薛志军律师（文章来源于：四川瑞鼎律师事务所，关注公众号：瑞鼎律人）
最近，“华尔街英语”跑路了。跑得那么彻底，跑的那么干净。经常在新闻里看到，某某公司跑路了。一夜之间就人去楼空了。为什么这些几十号人乃至上百号人的公司能够在一夜之间跑的那么彻底？那是因为，在商业的领域，开公司做生意的一切皆可“租”。办公室可以租、办公家具可以租、办公电脑可以租、打印机可以租、绿植可以租……甚至人，也可以“租”（劳务外包或派遣）。在万物皆可租的环境下，自然拎包可入住，拎包就跑路咯。实际上，这也反映出各类企业在生产经营中的另一项主要合同类别：租赁合同。
在上一篇文章里，我们分享了审查买卖合同的工作要点，本文我们来分享租赁合同的审查要点。与买卖合同不同，买卖合同更多地是公司的业务端所需要的合同类型，租赁合同则更多地体现在成本端。比如场地、设备的租赁等。为此，对于租赁合同，作为承租人的公司更应当审慎对待，精打细算，花好每一分钱。
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一、对出租人的权利审查
出租人的权利审查，其实就是平时我们常说的“原房东”或者“二房东”的区别。在正式签订租赁合同之前，作为承租人应当查验出租人的权利凭证。比如：房产证、允许转租的租赁合同等。这一方面是承租人避免掉坑的积极举措，另一方面也是法律要求承租人尽到审慎注意义务的要求。如果出租人是产权登记证书上的权利人的，那么签订的是标准的租赁合同；如果出租人是依据转租权利对外出租的，那么签订的是转租合同。还有一种情况是既不是权利人，也不是转租权人，就是出租人的朋友或亲属帮忙出租的情况。这时，需要审查这个“出租人”是否具有合法有效的代理权限。如果有合法有效的代理权的，或者至少外观上具有有权代理的，那么承租人可以相信其具有签订租赁合同的权利。此时可以发生民法典上规定的代理或者表见代理的法律效力。
对于转租合同，需要慎重审查出租人的转租权、原租赁期限与转租期限、披露规则、代为规则等内容，这部分我们放到文章后面来详细分享。
二、租赁物条款
对租赁物的审查首先是为了判断租赁合同的种类。如果租赁物是汽车、设备、绿植等动产的，则属于动产租赁合同。如果租赁物是厂房、办公室等不动产的，则属于不动产租赁合同。动产租赁合同和不动产租赁合同在内容上存在一些差异，这里需要注意。
大多数的动产没有权利登记证书等外在的证明文件，故此对于动产的所有权归属的判断比较困难。只能依据法律规定的占有即所有的动产所有权外观来判断。比如绿植、打印机、办公家具等。但是，诸如汽车、生产设备等重要财产，有登记或者铭牌、购买合同的，还是尽可能在签订租赁合同前查验这些财产权利凭证。
不动产都有严格的所有权登记手续。办公室、标准厂房等合法不动产，都会有房产证、购买合同等完整的权利凭证。类似农村中自建厂房这种，也至少有原农户自己家庭的集体土地使用证等证书。故此，不动产租赁合同可以较为简单地确认出租人对租赁物的权利。
对租赁物的审查其次是审查租赁物当前的状况，为接受租赁物树立明确的时间和状态标志节点，为租赁期间或者租赁结束时的租赁物维护、维修和返还规则树立起始标准。
比如租赁汽车，要在合同中或附件约定清楚当前的汽车品牌、车架号、行驶里程、维修保养情况、车身颜色、车况各项数据等内容。厂房租赁的，需要对厂房的四至、结构、面积、配套设施设备、动力功率容量、承重等有明确的的约定。确定好租赁物当前的状态后，由出租人与承租人共同签署确认文书和财产清单。
然后，是对租赁物使用用途的条款内容的审查。首先关注该租赁物原始的性质和使用用途。通常的商务租赁合同中，都会约定清楚承租人对租赁物的使用范围。如果超范围使用租赁物，出租人可以要求解除合同收回租赁物。比如货车，是用于货物道路运输的工具。如果租赁货车用于载客，那么属于不当使用的租赁物。一方面违反法律强制性规定，会导致双方受到法律处罚；另一方面也会为出租人带来不可控的法律风险，故此出租人在这种情况下可以解除合同。
三、租赁期限与租金条款
民法典第705条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。当然，一般情况下商业租赁也不会签20年的长约。但是，我们依然要关注租赁期限的条款。与住房租赁这类民事租赁不同，商业租赁通常不允许双方任意解除租赁合同。在承租期内，要提前解除租赁合同的，如果约定解除权成就的条件，那么需要向对方承担违约金和赔偿损失。比如出租人要提前收回出租的厂房，那么对于在该厂房经营的承租人要求要合理的搬迁时间和赔偿经营利益损失的，可以得到法院的支持。
一般的租赁期限，厂房办公室等不动产租赁，我们建议是3-5年即可。租赁期限太短，不利于商业计划的开展。租赁期限太长，也不利于商业计划的调整。3-5年是一个企业从初创到稳定所需要的平均时间。稳定后，需要进一步扩大规模，又会进入下一个发展阶段。对于动产租赁和其他不动产租赁的，我们建议在实际使用用途所需的期限上增加10%-20%的冗余空间来确定租赁期限，以防不时之需。
租金大多数情况下都是分期支付的，比如押二付三、押一付六等方式。在租金条款中，需要关注以下几点：
1、租金标准：租金是按月、季度还是年度来确定。租金标准是多少金额。这属于商务条款，我们尊重出租人与承租人的协商结果，但是对于偏离市场价格太多的，律师需要向自己的当事人作出风险提示告知。
还需要注意租金价格是否含税。如果是含税租金，则出租人承担开票交税的义务。如果是不含税租金，则承租人需要自己去税务局开具发票冲抵成本。因此，对于不含税租金，承租人要关注出租人提供开票信息资料协助的条款约定。
2、租金的支付条款。要确定租金的支付方式，是按月、按季度还是按年支付。就是常说的“岳父”、“继父”还是“亲爹”的梗。这方面出租人是尽可能一次性收取更多租金有利。承租人一方则要综合考虑成本控制的问题。租金总金额一定，分期支付有利于缓解短时集中高额的资金压力，但是分期过多过密又会造成长期债务清偿压力。故此，承租人一方需要根据实际经营情况和资金流动情况选择合理的租金支付方式。
3、租金变更条款。通常商业租赁中，在一定的租金稳定期间结束后，会开放租金调整的窗口。比如约定，租赁满一年后或两年后，租金按照每年5%的方式递增等。这个问题，需要结合当地商业租赁市场的租金涨幅数据，综合分析后提出合理化建议。
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四、租赁物交接、维护、维修与更换条款
不动产租赁主要是管理权限和附随物品的交付。动产租赁主要是财产本身的交付。但是需要注意的是，不动产租赁合同中需要明确物业费、水电费等费用的缴纳方式。是承租人自行缴纳的，那么需要交接水电卡、物业账户等附随资料。如果是出租人缴纳的，则需要与出租人明确缴纳的时间、计费标准等合同内容。汽车、设备等动产同时需要交付行驶证、使用说明书、安全防护配件等附属物品。
另外，维护、维修条款会约定租赁物在使用期间的维护保养、维修更换的规则。这方面的规则要根据租赁物的自然耗损、潜在缺陷、安全隐患、使用不当、故意破坏等不同的情况，来分配不同的法律责任。属于自然耗损、潜在缺陷、安全隐患的，一般由出租人承担维护保养的责任；属于使用不当、或者故意破坏的，一般应由承租人承担责任。不过双方可以另行协商分配规则。
五、增设、改建、装修条款
动产租赁合同中，通常不会对租赁物进行太多的改变。仅需要按照租赁物的原始形态和性质合理使用即可。
不动产租赁中，会需要这类条款。不论是厂房、铺面还是办公室的租赁，承租人都需要根据自身的使用需要对租赁物进行一定的改建、装修。故此，不动产租赁合同的这部分条款的规则应当详细且充分。
1、出租人的改建、装修许可。采用合同一次性的概括许可还是单次书面同意的方式。
2、改建、装修的范围约定。通常租赁合同不允许承租人对主体结构进行改变。只能在主体结构之下进行局部的调整。比如改变办公室的隔间数量、增设工位等。
3、改建、装修产物的归属。这个条款通常是约定当租赁结束，返还租赁物时，对于因改建、装修产生的附属物的归谁的问题。承租人最希望的是能够归属出租人，并获得折价补偿。不过出租人对此并无太多感触，因为下一个承租人又会重新再改一遍。所以出租人更多希望维持原状，与租赁物一起交回。也有部分出租人会要求承租人交回租赁物时拆除改建和装修，恢复原状。
六、转租权利条款
转租权利是租赁合同中必不可少的条款。缺少这部分的内容约定，必然会在履行合同过程中发生纠纷。
承租人转租需要经过出租人的同意。同时民法典第718条也规定，如果出租人在知晓承租人对外转租后，6个月内没有提出异议，则视为同意。所以，在这部分条款中，需要关注出租人是否同意转租，转租的条件等内容。如果出租人拒绝转租或者不通过租赁合同授权，而要求另行告知并征得同意的，那么承租人在履行租赁合同时需要格外注意了。
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七、租赁物买卖对租赁合同效力影响的条款
买卖不破租赁是基本的法律规定。这类条款有两点是重要的内容：1、出租人出售租赁物，不影响租赁合同的效力的继续。2、承租人的优先购买权。
所以，在这些条款之下，我们需要关注如果出租人计划出售租赁物，是需要提前解除租赁合同，还是带租约出售。承租人的优先购买权如何通知、如何实现。如果侵犯了承租人的优先购买权，怎么计算损失赔偿等内容。并在这个基础上调整形成相应的合同规则。
八、违约责任条款
租赁合同的违约责任与买卖合同相比，相对简单。通常是针对租金逾期、租赁物维护不当、擅自转租等方面作出的违约规定。违约责任通常也设置为损失赔偿和1-2个月的租金为限。另外会设置解除权的成就条件。比如租金逾期90天，出租人可以解除合同之类的规则。
九、转租合同需要特别关注的几点
1、转租人的转租权的审查。承租人需要要求转租人出示原始的租赁合同，确定是否有转租权以及原始租赁期限。超过原始租赁期限部分的转租期限会发生次承租人、转租人和原出租人之间的三方纠纷，较难处理。或者是转租人出示原出租人书面许可可以转租的权利凭证原件。
2、代位、披露的条款。转租合同容易形成三角债的关系。比如转租人没有向原出租人缴纳租金，次承租人直接向原出租人支付租金的情况。故此，在转租合同中，需要增加关于化解三角债关系的代位、披露等规则。
3、禁止再次转租。转租人没有权利许可次承租人再次转租租赁物。除非得到原出租人的同意。故此，转租合同中不应当由许可转租的条款，或者应当由明确禁止转租的条款。
4、转租合同的其他方面与租赁合同一致。
以上为我们分享的关于租赁合同审查的一些工作要点。欢迎大家分享自己的有益经验，取长补短，共同成长。感谢。
