找日楼加装电梯律师，加装电梯 律师

上游新闻·重庆晚报慢新闻记者 彭光瑞 整理 受访者供图

记事人：市政协委员、市律师协会副会长、重庆坤源衡泰律师事务所管委会主任何洪涛

何洪涛

老旧住宅加装电梯，其中包含了两方面的问题，其一，根据预测到2022年左右，我国65岁以上人口将占到总人口的14%，实现向老龄社会的转变。其二，是城市快速发展的进程中，老旧住宅没有安装电梯的情况仍比较普遍的存在。一边是爬楼难的老年人群越来越多，另一头，是老旧住宅电梯的缺失比较明显。

在工作中，因为安装电梯导致纠纷前来进行法律咨询的案例也不鲜见。对此，我进行了长时间的走访调研，希望能为旧房加装电梯中遇到的困难和纠纷，提供行之有效的解决方案。

存在问题：

加装电梯易，平衡矛盾难

实际上，重庆市人民政府2017年就出台了《重庆市老旧住宅增设电梯建设管理暂行办法》（以下简称：《办法》）来解决老旧住宅增设电梯的问题，《办法》实施以来一一定程度上确实解决了这一问题。

但在老旧住宅加装电梯工作的过程中，却引发了较多的问题和矛盾，遇到了较多的阻力。导致原本为民谋利的《办法》并未得到很好的推广和实施。

问题一：一楼等低楼层住户往往不同意加装电梯，不愿意支出相关费用

首当其冲的，当然是人的问题。

往往在老旧住宅加装电梯的实际执行过程中，业主很难达成统一意见，这样的情况可以理解。加装电梯会影响到低层住户特别是一层住户的利益，比如采光，噪音污染等，很多省市都出现过很多低层住户同高层住户因安装电梯对簿公堂的事件。

根据现已生效的《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第（七）项规定，申请增设电梯属于业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

但在实际操作中，物业公司及社区往往要求必须取得低层住户的同意，低楼层住户不同意的情况下，加装电梯很难顺利执行。

问题二：虽然主城区大多出台惠民补贴政策，但是依旧面临资金筹措困难

资金的问题是第二个难点。

老旧住宅加装电梯主要涉及两部分费用：电梯加装直接投入资金和电梯日常运营维保费用（长期支付）。而往往老旧住宅居民经济及物业管理费偏低，同时很多老旧住宅住户都是退休老年人，收入偏低，因此即便是两江新区、渝中区、九龙坡区、渝北区等几个主城区都出台了补贴政策，但是此项费用对部分老旧住宅住户其而言依旧偏高。

问题三：相当部分小区出现业委会不愿作为，物业公司不愿推动，街道社区不愿出面协调的现象

第三个难点，是由谁来出面。老旧小区因为年份较久，普遍存在居住业主情况复杂，物业管理费偏低，管理困难，甚至个别老旧住宅根本就没有小区业委会等问题。所以物业因不能增加额外增加过多收益没有组织落地加装电梯的积极性，业委会限于小区实际管理困难的局面不作为以及难以作为，街道往往因为老旧住宅复杂的实际情况而无法做到有效积极协调。业委会、物业、街道并未形成积极联动解决加装电梯问题。

何洪涛

如何解决：

有人管理，平衡矛盾，运用互联网思维

那么，如何解决老旧住宅加装电梯存在的问题呢？在前面分析的问题基础上，我进行了逐一的梳理，对部分问题进行思考提供了解决方案。

首先，是要减小对低层住户的影响，让他们也成为受益的共同体。

我们可以设计以小区为单位，统一电梯加装设计方案及费用分摊标准，尽量减少对低楼层住户的通风、采光影响，降低加装电梯工作执行落地难度。建议由街道社区牵头，以小区为单位，统一电梯加装设计方案，尽量减少不同楼栋的差异性，降低对小区原有风貌的影响，根据各老旧住宅实际情况量化加装电梯相应的费用分摊指导标准。

其次，可以运用新的经济模式，拓展加装电梯资金来源。

一方面，可由业主委员会召集集资，在分摊的基础上鼓励业主进行募捐，拓展加装电梯资金的来源。

同时利用市场化手段和新的经济模式，推广共享电梯模式，由电梯企业垫付资金加装电梯，再以租赁或付费模式给住户使用，乘客可按月缴纳租金；或每次乘梯前投币、刷卡后，电梯自动投入服务、自动计费。

在电梯的维保过程中，可由业委会或物管方统一收取，也可在征求大部分业主同意后，使用大修基金对电梯进行维保，此举完全依法依规。若采用共享电梯的方式，那么则可电梯收益中扣除维保费用。

若在安装中出现业主之间的矛盾，可以积极发挥人民调解组织的作用，引导业主通过司法诉讼解决矛盾。

例如在矛盾冲突激烈的老旧住宅小区，引入人民调解等第三方组织和力量，通过人民调解工作，解决业主之间的冲突，力争促成全体业主同意。

对于无法调解的老旧住宅矛盾，引导其通过司法诉讼解决矛盾，如对加装电梯反对并设阻的业主，可由同意加装电梯的多数意愿业主诉请人民法院判决支持加装电梯，排除妨碍，并按照楼层比例分担费用。对拒绝履行判决的业主，可向人民法院直接申请强制执行，切实推动老旧住宅加装电梯的工作。

最后，也是极为重要的一点，是将加装电梯作为街道工作考核指标，完善街道、物业、业委会联动机制。

为什么要专门提出此观点，这是因为老旧住宅的复杂情况，街道、社区等机构并无特别大的积极性来解决加装电梯的问题。但往往此类小区业主组织不健全，例如业委会不作为，甚至根本没有业委会，所以便出现无人组织，无人牵头的局面。

要解决此情况，建议将加装电梯作为街道工作的年度考核指标内容之一，例如本街道老旧住宅每年加装电梯应达到一定比例等指标作为考核街道工作是否称职合格的指标之一，借此提高街道工作的积极性。

同时街道成立相应的工作领导小组，来协调物业、业主之间的工作，做好各项工作的衔接，完善街道、物业、业委会联动机制，来加快推进老旧住宅加装电梯民生工程。据我所知，类似的规定已在北京等城市的部分区域实施，效果比较明显。