时间：2023-01-02 14:26:12来源：法律常识
近日北京八通律师事务所接到了来自河南郑州张先生的法律咨询电话。咨询围绕着如何摆脱烂尾楼困境来进行。
张先生：律师，您好。我供的房子的楼盘现在成了烂尾楼了，但我还得按月还银行的贷款。我交了首付，房子没到手，还背了贷款，我觉着不公平，被骗了。律师，我该怎么办？
郑律师：张先生，你说得烂尾具体是指什么？是开发商已经逾期交房很长时间了，还是并没有到交房期限，但楼盘的施工已经停止多时了。
烂尾楼
张先生：律师，是这样的，我2020年上半年跟开发商签订了《商品房预售合同》，合同约定是2022年10月份前精装交房。但从2021年7月开始，楼盘就基本停工了，我当时很着急，到处打听，听说是开放商把盖楼的款项挪作他用了，导致资金断裂，楼盘停工了。我从7月份开始，每个月都会到一次施工工地，一年多了，依然没有复工的迹象。
郑律师：这样来看，你们双方约定的交房期限还没有到。
张先生：这种情况下，我还能维护自己的权益吗？你也知道，律师，我是普普通通的上班族，按月还房贷本身就压力很大，现在楼盘烂尾，我的首付款都不知道能不能要回来，还要支付贷款，我实在没办法接受这种现实。另外，律师，你又没听说，我们郑州这边很多烂尾楼的业主最近都开始主动停贷。我想问，我可以这样做吗？我这样做的话合法吗？会不会被列成失信人呀？
郑律师：您别着急，就您的情况，我们律所是有相应的维权方案的。我现在给你普及一些关于商品房买卖的法律常识。我国商品房销售一般采用预售方式，购房者与开发商签订商品房预售合同并办理预告登记，购房者向开发商支付首付款，购房者与银行签订抵押借款合同并办理商品房抵押预告登记，银行将发放给购房者的贷款直接支付给开发商，购房者按月向银行归还贷款。对银行而言，购房者存在借款合同和抵押合同关系。银行已经履行放款义务，业主不能以开发商停工为由，对银行偿还借款义务主张提出抗辩。您所说的业主停贷的行为，从法律上看，其实就是一种违约行为。如果银行就此起诉停贷的业主，业主会处于非常不利的地位。所以说，业主擅自停止还贷的法律风险是非常大的。
断贷
张先生：那怎么办呢，停贷不行，还贷的话我铁定吃亏，赔了夫人又折兵。
郑律师：现在楼盘停工，我建议年委托专业的律师像房地产公司催告履行，催告之后，合理期限内仍未复工，则意味着开发商作为出卖人拒绝依约交付房屋，且长期停工本身也可推定，在履行期限届满前，出卖人以自己的行为表明不履行交付房屋的主要债务。合同一方不履行，另一方则可以诉请法院要求解除合同。
张先生：律师，您说的这个有具体的法条依据吗？我如果这样做了，真的能挽回我的损失吗？
郑律师：民法典第563条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”很显然，如果经过催告，确定了开发商在履行期届满前无法旅行交付房屋的义务，那您当然可以根据民法典第563条的规定诉请法院解除《商品房预售合同》。解除合同后，开发商有义务返还您已经支付的首付款和贷款。
张先生：那我跟银行签订的贷款合同该怎么处理，解除了《商品房预售合同》并不表示我跟银行签的借款协议就没有用了，银行肯定还会让我还款。
郑律师：这个您可以放心。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”也就是说，只要我们能顺利地解除了《商品房预售合同》，那就意味着跟银行的借款合同和担保合同可以一并解除。
张先生：会有这么顺利吗？我感觉我们当地的政府和法院都是偏向开发商和银行的，就算我真的有理，但上了法庭，我也可能会输。
郑律师：这样跟您说吧，每一种维权方式都是有代价的，也是有风险的。但我们国家一直提倡依法治国，而且我可以告诉您，向您这种烂尾楼的案子，已经有很多人通过诉讼的方式解决了问题。比如说，经最高人民法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号民事判决书，就秉持了“开发商违约致房屋买卖合同解除，按揭贷款由其承担”的裁判尺度。(2021)浙04民终1597号判决中，同样支持买房者解除商品房买卖合同和个人购房借款及担保合同，并判令开放商返买房人首付款及已经支付的部分按揭贷款，判令开发商向银行支付剩余贷款。可以说，通过诉讼解决烂尾楼困局的方式已经比较成熟了。
张先生：律师，我刚刚翻看我跟银行签订的《借款合同》中有这样一条，“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”我当时买房是用来结婚用的，太心急了，也没有好好地看合同条款就签字了。按照《借款合同》中这一条款的约定，即使我跟银行解除了借代关系，仍然是要向银行归还贷款的额。
郑律师：一般情况下这类条款多为银行重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求买房人既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任。张先生，法律也是在常识和常理之中的。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，所以说您跟银行签订的借款合同中的这一条款对您不具有拘束力。
张先生：您的意思是我不应该擅自停贷，但可以委托专业的律师提起诉讼来解决问题，而且法律诉讼的途径也是切实可行的，律师，我理解的对吗？
律师：是的，但作为专业的律师，我还是要告知您，任何案件都是有风险的，您应该慎重考虑，选择哪种方式来维护自己的权益。另外因为需要告知您，解除合同的诉讼策略也可能出现，法庭审判大获胜利，但由于开发商缺乏资金，如果开发商已经资不抵债，很可能会出现“房款两空”的局面。因而，也要提醒您您，建议解除合同只有在确定开发商具有一定偿付能力的情况下方可采用。
张先生：谢谢律师，您提供的咨询很详细，而且也很负责。我先跟家人商量下，看看该怎么办，如果有需要，我会继续联系您。
