时间：2023-01-04 06:03:30来源：法律常识
“别装修了，你的房子正被拍卖！”听到这个消息，张先生吓了一跳。
河南省三门峡市渑池县的安居天下小区有10户居民最近正在为保住他们的新房绞尽脑汁。今年5月底，他们刚从开发商处拿到新房钥匙，正在装修。几天前却得知，他们的房子已经被三门峡市湖滨区人民法院放在网上拍卖，起拍日期就是8月25日。
他们向湖滨区人民法院反映后得知，该小区开发商身陷债务纠纷，输了官司。这10套房子2017年3月就被法院查封，但当时房子没有建成无法拍卖。现在房子建成了就要拍卖。
拍卖网页截图
8月1日下午，红星新闻以住户身份联系了三门峡市湖滨区人民法院执行局局长张雯霞，她表示，因为法院查封在前，查封的房子卖了是无效的，现在无法撤销，要去追究开发商的责任，并提醒称尽快停止装修，避免损失扩大。而渑池县政协副主席、住建局局长贺金强告诉红星新闻，住建局正在处理此事。
对此，河南豫龙律师事务所律师付建告诉红星新闻，法院的解释是有道理的，此事件中法院的拍卖不能被取消。开发商违规处置法院查封财产将受到法院处罚。同时住建局也有义务协助法院办案。而10户住户应该向开发商主张权利。
刚到手的新房要被拍卖
7月30日，张先生告诉红星新闻，他是2018年8月与三门峡市安业房地产开发有限公司签了购房合同，小户型，当时每平米售价3200元，房子总价26万。今年5月底交房以后就开始装修，由于办理了房贷，所以也在联系银行和房管局办理房屋登记。几天前正装修的时候，却闯入了几个陌生人来看房。看房的人告诉他，“从网上看到你的房子已经在网上拍卖了，不要装修了。”
听到这个消息，张先生吓了一跳，接着他在阿里司法拍卖网页上果真搜到了自己的房子，26万元购买的房子正在以17万被拍卖。
7月31日，和张先生有同样遭遇的周先生告诉红星新闻，他也是2018年8月与开发商签的购房合同，买的是大户型。当时每平米3200元，房子总价41万。7月26日，在业主群里听到邻居说房子在被拍卖，自己上网一搜果真看到了房子正被拍卖。
周先生和张先生告诉红星新闻，小区和他们有同样遭遇的有10家住户，基本都是2018年7月到8月签的购房合同，今年5月底交房，不少已经装修了。
红星新闻在住户们提到的网页上看到，被拍卖的10套房屋包括6套大户型、4套小户型，售价41万的大户型房屋在被以23万拍卖，售价26万的小户型房屋在被以17万拍卖。拍卖时间是8月25日，网页上还有滚动倒计时。
拍卖网页截图
网页显示，三门峡市湖滨区人民法院将于2019年8月25日10时至2019年8月26日10时止（延时的除外）在河南省三门峡市湖滨区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的为，三门峡市渑池县仰韶大道西段南侧（原煅烧厂内）安居天下小区9号楼和6号楼的房屋。
处置单位为三门峡市湖滨区人民法院，联系人为曹法官、王法官，并显示了联系电话。拍卖后可通过法院获取《法院裁定书》《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》。
7月31日到8月1日，红星新闻多次通过公开的联系方式联系两位法官，希望获取《法院裁定书》《协助执行通知书》，并询问拍卖情况，但电话始终无人接听。
法院：查封在前，购买无效
无法撤销拍卖
“按理说我们可以向法院提出执行异议，但法院说已经拍卖了，无法撤销。”张先生介绍，连日来他们不断向开发商、三门峡市湖滨区人民法院和渑池县住建局反映情况。得到湖滨区人民法院工作人员的回复称，因为开发商涉及债务纠纷，输了官司，这10套房子在2017年3月就已经被法院查封，当时房子没有建成，所以没有办法拍卖。现在房子建成了，也该拍卖了。因为已经到了拍卖程序，现在已经无法通过提出执行异议撤销。
周先生表示，他从法院工作人员处了解到，是因为开发商欠了160余万元无法偿还，房子才被拍卖的。
8月1日下午，红星新闻以住户身份联系了三门峡市湖滨区人民法院执行局局长张雯霞，她表示，因为法院查封在前，查封的房子卖了是无效的，现在无法撤销，要去追开发商的责任，并提醒应该去住建部门查一下，并要尽快停止装修，避免真的拍卖造成损失扩大。随后红星新闻表明身份，向该局长提出采访要求，被告知要到次日上班时间再做答复。
张先生说，湖滨区人民法院工作人员称法院查封房屋时，已经告知过渑池县住建局。这两天，渑池县住建局在向开发商协调，希望开发商尽快清除债务，撤销拍卖。
8月1日下午到晚上，红星新闻多次致电渑池县政协副主席、住建局局长贺金强，但均得到回复称在开会。红星新闻通过短信询问贺金强局长，“渑池县住建局是否已经参与处理10户居民房屋被拍卖一事？住建局是否曾出面约谈过开发商希望其尽快清除债务，撤销拍卖？此前这些房屋被查封和出售时住建局是否知情？接下来开发商是否会受到处理？以及10户房主应该如何维护权利？”
得到回复：“正在处理”。
开发商：将用其他房产置换
张先生告诉红星新闻，7月29日，住户们曾一起去法院反映情况，法官当面给开发商三门峡市安业房地产开发有限公司法人张永安儿子张少兵（音）打电话质问为何查封房屋还被出售，并要求张少兵到法院与住户们当面协商。但张少兵未能给出解决方案。
当天下午，张先生和住户们回到小区售楼部，见到了住建局相关负责人与安业房地产法人张永安。张永安手书一份《承诺书》称“安业公司承诺对9号楼6户、6号楼4户被湖滨区法院查封的10套房屋在7个工作日内用公司其他房产置换出来。置换以后即为10户购房户办理备案手续，随后10户购房户及时配合安业公司办理相关按揭贷款手续。如果未按承诺处理，同意政府有权处置其他财产”。
开发商法人手写的承诺书
张先生解释，开发商的意思是拿小区的还未建成的房子抵押给债权人。
据公开工商资料显示，三门峡市安业房地产开发有限公司成立于1999年3月11日，注册资本3000万，大股东张永安持股83%。该公司近3年身陷多起借贷合同纠纷，法人张永安先后4次被三门峡市中级人民法院和三门峡市湖滨区人民法院限制高消费。
8月1日，红星新闻多次电话联系张永安，起先张永安短信回复称“不方便电话”，随后其将手机关闭。
律师：法院拍卖不能撤销
住户可向开发商主张权利
河南豫龙律师事务所律师付建告诉红星新闻，据《民事诉讼法》第111条和《刑法》第314条规定，在这一事件中开发商涉嫌非法处置法院查封的财产，轻者由法院罚款、拘留，重者追究刑事责任。
对于法院方面解释“因为查封在前，住户购买无效，因此无法撤销拍卖”的解释。付建认为法院的解释是有道理的，法院的拍卖不能被取消。法院查封财产具有公示效力，限制了房屋处分权。在查封以后成立的物权转让无效。
北京春林律师事务所主任庞九林同样认为，法院在此过程中没有问题，法院查封的房子不应该出售。同时，房屋预售的成功需要开发商和住户一起网签，如果没有网签法院就可以拍卖。
这一事件中渑池县住建局是否存在责任？天驰君泰律师事务所律师张铁生告诉红星新闻，开发商销售房屋前，需要到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可。对此，红星新闻询问渑池县政协副主席、住建局局长贺金强对“被查封的房屋还被销售住建局是否知情？”但是未得到回复。
付建称，房屋销售的业务管理归政府房管部门（住建局），销售后到房管部门备案存档。销售前，需要到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如果法院查封房屋时及时通知了住建局，是符合合法执行流程的。法院查封房屋时，在程序上需要住建局协助，这是协助义务，协助法院依法办案，是我国《民事诉讼法》明文规定的。之前，南京鼓楼区法院就给住建局开出50万的罚单，理由就是住建局不予协助。
如果房子被拍卖，业主应该怎么维护权利？付建告诉红星新闻，如果房子被法院拍卖，住户不能取得房屋所有权，但是购房合同有效，可以依照房屋买卖合同向开发商请求合同违约责任。也可以要求更改合同内容或解除合同。可以要求开发商承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
红星新闻实习记者 吴阳
编辑 张超
