时间：2023-01-05 08:45:41来源：法律常识
【案例分析】售后公房征收补偿利益分割原则：考虑房屋来源、安置房屋使用人、适用诉讼时效
【案例一】考虑房屋来源等酌情确定购买当时同住人的份额
【案情简介】
朱某梅、蒋某大系夫妻，共生育有蒋某琴、蒋某荣、蒋某平及蒋某妹四个子女。朱某梅于2016年3月8日去世、蒋某大于1978年10月7日去世。
涉案房屋为私房，权利人登记为朱某梅。2016年1月，涉案房屋被纳入政府征收范围。征收时，户籍在册人员为蒋某荣、朱某梅。2016年3月26日，蒋某琴、蒋某荣、蒋某平、蒋某妹与房屋征收部门签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定，被征收人或公有房屋承租人为朱某梅(故)，房屋性质为私房，认定建筑面积为47.29平方米，房屋价值补偿2,457,131.66元(其中评估价格1,992,138.54元、价格补贴464,993.12元);装潢补偿37,832元；其他各类奖励、补贴995,159.57元(其中不予认定建筑面积残值补偿30,000元、成套面积奖励393,312元、搬家费补贴1,600元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励197,290元、早签多得益奖励30,000元、异地购房优惠补贴298,416元、签约搬迁利息42,041.57元。)。根据《华兴新城地块结算单》结算，该户除获得上述协议载明款项外，另获得居住搬迁奖励20,000元、居住提前搬迁加奖100,000元、临时安置费65,164元、签约率递增奖励40,000元。涉案房屋共计获得征收补偿款3,715,287.23元。该户不符合居住困难户条件，并选择房屋产权调换，共可调换三套房屋，即慈竹路1801室房屋，(设计)建造面积85.58平方米，房屋总价881,095.40元；慈竹路1804室房屋，(设计)建造面积85.58平方米，房屋总价881,095.40元；青城山路803室房屋，(设计)建造面积93.2平方米，房屋总价1,097,470元。上述房屋交付使用时，房屋总价款按房屋实测面积计算。
一审法院另认定，慈竹路1801室房屋、慈竹路1804室房屋购房款各879,528.82元已支付，权利人均被登记为蒋某荣，且蒋某荣已将慈竹路1804室房屋装修并入住。青城山路803室房屋实际建筑面积95.43平方米，总价1,129,196.20元，该房屋房款尚未支付，产权登记在方松公司名下。
一审法院再认定，朱某梅及蒋某荣长期居住于涉案房屋，直至本次被征收。
一审法院审理中，双方一致确认涉案房屋系朱某梅在蒋某大过世后购买。
【一审判决】
一审法院认为，征收补偿款的分割，应综合考虑被征收房屋的历史来源、产权、居住使用情况，以及保障各家庭成员居住权益等各项因素，遵循公平公正的原则进行处理。涉案房屋征收决定作出时，权利人为朱某梅，并实际居住涉案房屋，蒋某荣亦为涉案房屋实际居住人。结合朱某梅死亡等事实，法院酌定涉案房屋征收补偿款中1,200,000元归蒋某荣所有，2,515,287.23元归朱某梅。该户选择产权调换，虽蒋某荣辩称，慈竹路1804室房屋、1801室房屋系原定可获得市中心城区一套产权房屋未果后给予的调换房屋，对该节事实，蒋某荣未提供证据予以证明。即使如蒋某荣所述，则征收公告张贴时，朱某梅尚未过世，有市中心房屋可供调换，亦应优先考虑年长者、被征收房屋原权利人等有关因素，给予朱某梅。现慈竹路1804室房屋已由蒋某荣装修并入住，且朱某梅亦已过世，综合考虑上述因素后，确定慈竹路1804室房屋可由蒋某荣申购；慈竹路1801室房屋及青城山路803室房屋归朱某梅。现慈竹路1804室房屋总价879,528.82元可在蒋某荣可得的征收补偿款中扣除；慈竹路1801室房屋总价879,528.82元、青城山路803室房屋总价1,129,196.20元，上述两套房屋房款可在朱某梅可得的征收补偿款中扣除。因朱某梅现已过世，不可能承继享有涉案房屋权利的转化及其它相关征收补偿利益，故蒋某琴起诉要求确认涉案房屋征收利益中朱某梅的权益为朱某梅的遗产，于法无悖，法院予以支持。闸北第一征收公司及方松公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。现慈竹路1804室房屋产权登记在蒋某荣名下，慈竹路1804室房屋及扣除该房屋房款后的征收补偿款余款320,471.18元归蒋某荣所有；慈竹路1801室房屋、青城山路803室房屋及扣除上述两套房屋房款后的征收补偿款余款506,562.21元为朱某梅的遗产。
判决：一、确认上海市西藏北路XXX弄XXX号XXX室房屋朱某梅(故)户的房屋征收补偿款中的506,562.21元为朱某梅的遗产，其余320,471.18元归蒋某荣所有；二、确认上海市慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告蒋某荣所有；三、确认上海市慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市松江区佘山镇青城山路XXX弄XXX号XXX室房屋为朱某梅的遗产。
【二审判决】
本院认为，涉案房屋被征收时登记为朱某梅的产权房，朱国荣主张涉案房屋应为其与朱某梅共有，但未提供确实充分的证据予以证明。一审法院根据涉案房屋来源、产权登记及居住情况等因素，酌情确定蒋某荣应分得的征收补偿利益，并无不妥。蒋某荣主张征收前兄弟姐妹已经协商就征收补偿利益的分割达成一致意见，对此蒋某琴予以否认，蒋某荣未提供相应证据证明其主张，本院不予采纳。一审法院根据查明的事实，确定由蒋某荣申购慈竹路1804室房屋并获得相应征收补偿款，其余两套房屋及征收补偿款为朱某梅遗产，具有合理性，本院予以认同。蒋某荣上诉要求再获得慈竹路1801室房屋等征收补偿利益，理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，蒋某荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【案例二】售后公房系夫妻共同财产，应当负责安置房屋使用人，相关奖励补贴应由户籍在册人取得
【案情简介】
宋某萍与邢某丰原系夫妻（1985年结婚，2015年11月6日协议离婚），邢某佳系二人之子。邢某桐与邢某丰系父子。
1991年，系争房屋由东长治路房屋（居住面积20.8平方米）、河间路房屋（居住面积16.7平方米）二换一置换而来，原承租人是邢某桐。2000年6月5日，邢某丰作为购房人签订了公有住房出售合同，使用了邢某桐的工龄，将系争房屋购买为售后公房，扣除付款折扣后，实际付款金额为14，790元，登记在邢某丰名下。同月，宋某萍的公积金账户发生金额变动6，300元，原因为购原公房。
征收之前，系争房屋内有宋某萍、邢某丰方四人户籍，户主为邢某桐。邢某桐户口系1991年7月29日河间路房屋迁入，邢某丰户口系1991年7月29日东长治路房屋迁入，邢某佳户口系2006年12月21日北京913**部队迁入，宋某萍户口系1991年7月29日东长治路房屋迁入。
2021年1月5日，系争房屋所在地区被纳入征收范围。2021年1月23日，邢某丰与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收协议）。根据征收协议，系争房屋房地产权证记载建筑面积55.83平方米；居住部分房屋价值补偿款5，777，822.33元，室内装饰装修补偿39，081元，搬迁费2，837.45元，不予认定建筑面积材料补贴40，000元，按期签约奖841，620元，集体签约搬迁奖120，000元，结算单2另有集体签约搬迁奖超比例递增部分90，000元，按期搬迁奖379，150元，临时安置费补贴40，197元，并注明户口迁移奖10，000元在被征收房屋内户口全部迁移后发放。房屋征收部门以产权调换的方式补偿被征收人，用于产权调换房屋地址：即XX路XX弄XX号XX室（房屋总价1，855，440.XX元）、XX路XX弄XX号XX室（房屋总价1，477，952.93元）；依据结算单，抵扣购房款后，尚余征收补偿款3，997，315.60元，经宋某萍申请，冻结查封系争房屋的征收补偿款3，900，000元。现上述2套征收安置住房均已结算。
另查明，2015年11月6日，邢某丰、宋某萍曾订立有《离婚协议书》，对于系争房屋约定：“夫妻共同所有的位于虹口区XX路XX弄XX号XX室于2016年年初拆迁，离婚后户口不迁，动迁款和房屋只需属我女方的一份即可。”关于系争房屋的实际居住情况：1991年房屋调换之后，一直由一家5口居住在内。邢某桐夫妇一间，邢某丰、宋某萍住一间，邢某佳住一间。除宋秀芳（邢某桐配偶）于1993年去世外，其余四人仍居住在系争房屋内，直至征收。
【一审判决】
一审法院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。系争房屋系售后公房，权利人为邢某丰、宋某萍，系二人婚姻存续期间的夫妻共同财产，故上述二人为系争房屋的被征收人，可依法分割该房屋的征收补偿利益。邢某桐、邢某佳户籍均在册，并且长期在系争房屋内居住，未享受过福利分房或者拆迁安置，均属于实际居住人，系争房屋的相关奖励补贴应由户籍在册的四人取得。然对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。故邢某桐、邢某佳均由邢某丰负责安置。2000年系争房屋作为售后公房买下产权，虽登记在邢某丰名下，但鉴于房屋来源系邢某桐单位分配所得，与宋某萍并无直接关联，故邢某丰方可酌情多分征收补偿利益。综上，结合系争房屋的产权、来源、实际居住情况、户籍情况及征收安置情况、房屋征收补偿利益的组成等因素，从保障实际居住人的权益及兼顾公平的原则出发，酌情确定宋某萍分得货币补偿款2，800，000元。
遂判决：一、宋某萍应分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋征收货币补偿款2，800，000元；二、邢某丰、XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋；三、XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋；四、邢某丰应分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋征收货币补偿款1，197，315.60元；五、对宋某萍的其余诉请不予支持。
【二审判决】
本院认为，系争房屋虽来源于邢某桐单位分配公房的置换，但在2000年时已通过售后公房形式购买为产权房，产权人登记为邢某丰。邢某丰方以房屋来源于邢某桐以及购买时使用了邢某桐的工龄、由邢某桐实际出资为由，主张邢某桐为实际产权人，邢某丰为代持人，未提供充分的事实证据予以证明，本院难以采纳。系争房屋购买时，邢某丰与宋某萍尚处于夫妻关系存续期间，且亦有证据证明宋某萍的公积金用于购买公房产权，故一审法院认定系争房屋为邢某丰、宋某萍共同共有，并无不当。系争房屋作为私房被征收，根据征收相关法律规定，征收补偿利益应由产权人分得，故系争房屋的征收补偿利益应在邢某丰、宋某萍之间分割。一审法院综合本案查明的事实，对宋某萍、邢某丰可分得利益所作的酌定尚属合理，本院予以认同。宋某萍是否享受过他处福利性房屋，不影响其作为产权人而分得本案中系争房屋的征收补偿利益。除宋某萍分得的2，800，000元之外，其余征收补偿利益依法应由邢某丰一人分得，但鉴于邢某丰方对一审法院判决明确两套产权调换房屋的归属并无异议，故本院亦予以确认。
综上所述，邢某丰方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【案例三】长达20多年的时间里未对产权登记提出过异议，无权分得案涉房屋的征收补偿利益
【案情简介】
应耀某、应伟某均系蒋某菊与应某海（死亡）夫妇之子。应伟某、冯某英、应某翔系父母子。
案涉房屋原由应某海获配并作为承租人。案涉房屋2000年4月10日的《职工家庭购买公有住房协议书》载明：经与本户同住成年人协商一致，同意购买房屋，所购房屋的房地产权利确定为应伟某所有。该协议尾部有“应某海、蒋某菊、应伟某、应跃敏、冯某英”字样签名，以及蒋某菊、应耀某的印章。4月24日，购房人应伟某与出售人上海XX集团有限公司的代理人上海XX有限公司订立《上海市公有住房出售合同》。4月30日，应耀某个人公积金账户支取7，600元，业务发生原因：购原公房。同日，北外滩公司出具《上海市公有住房出售收入专用收据》，收到应伟某实付购买案涉房屋购房款11，228元。2007年12月4日，案涉房屋权利人登记为应伟某、冯某英。
案涉房屋征收前由应伟某、冯某英、应某翔、蒋某菊居住，被征收时，有当事人五人户籍在册。
2020年10月23日，应伟某与征收人虹口住房保障管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司订立征收协议。根据协议，被征收人为应伟某、冯某英，案涉房屋认定建筑面积50.85平方米；房屋价值补偿款5，066，198元，包括评估价格3，638，063.25元、价格补贴799，346.75元、套型面积补贴628，788元；装潢补偿35，595元；该户选择房屋产权调换，提供产权调换房屋2套：1．虹湾路288弄1栋西单元30号1601室，建筑面积80.03平方米，房屋总价3，853，042.20元，优惠总价3，853，042.20元，2．虹湾路288弄10栋东单元12号802室，建筑面积75.38平方米，房屋总价3，620，108.25元，优惠总价3，620，108.25元；各类补贴、奖励费用包括搬迁费2，762.75元、不予认定建筑面积材料补贴40，000元、按期签约奖771，900元、集体签约搬迁奖120，000元；被征收人在办理产权调换房屋进户手续前，应支付本协议约定的差额款项，计1，436，694元。结算单另有集体签约搬迁奖超比例递增部分80，000元、按期搬迁奖354，250元、临时安置费补贴12，204元、增发临时安置费补贴6，000元、一次性奖励5，000元。该户向征收单位支付差额979，240元。
一审法院另查明，1988年6月25日，上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋所涉《“联建公助”住宅代建协议书》载明，该房屋系私房，产权人案外人蒋某（系应耀某岳母），改建期间，基地改建组给予经济补贴，按实际居住人口每人每月捌元，全户计捌人。该户在册户籍六人，应耀某未在册。该协议书中亦未列明实际居住人员情况。因该河间路房屋拆迁，案外人郑某（系应耀某妻子）认购上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋，2010年7月27日登记权利人为郑某。
【一审判决】
一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。案涉房屋征收时属私房性质。私有房屋征收中，一般只有房屋产权人作为被安置人。从双方提供的证据可以看出，案涉房屋购买售后产权期间，应耀某确从其个人公积金账户中支取7，600元，支取的时间与购房时间吻合，说明应耀某对案涉房屋购买售后产权是明知的。但应耀某作为有购房资格的人，在购房当时，亦或自案涉房屋登记权利后直至被征收的长达20余年的时间里，未对产权登记提出异议，现其要求取得案涉房屋的征收补偿利益，难以支持。
一审法院审理中，双方均认可征收前案涉房屋由应伟某、冯某英、应某翔、蒋某菊居住，应伟某方表示其征收利益不要求在本案中予以分割，故本案中不作处理。因蒋某菊年事已高，应伟某、冯某英作为房屋产权人，在享受案涉房屋征收利益后，应保障蒋某菊的居住和生活。
遂判决：驳回应耀某的诉讼请求。
【二审判决】
本院认为，征收私有房屋，相关征收补偿利益应由该房屋的所有权人获得。本案中，案涉房屋系私房，权利人为应伟某，应耀某不是案涉房屋的权利人，无权分得案涉房屋的征收补偿利益。应耀某对案涉房屋由使用权房购买为售后产权房的事实是明知的，在此情况下，其在案涉房屋被征收前长达20多年的时间里未对产权登记提出过异议，现应耀某起诉以其用公积金支付购房款为由，要求分得案涉房屋的征收补偿利益，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人应耀某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【律师分析】
@旧改征收律师上海动迁法网首席顾问，北京盈科（上海）律师事务所资深律师雷敬祺认为：
上述三个案例均系售后公房征收补偿利益分割纠纷，涉及到房屋来源、实际使用人、诉讼时效等法律问题。
（1）关于售后公房的特殊性
私房分为三种情况，一种是售后公房，一种是老私房，还有一种是商品房。售后公房虽然在性质上属于私有产权，但是不能完全按照私房的标准处理，因为获得公房购买本身，包含着一定的福利性质，售后公房的产权人对未获得产权人的同住人，应适当承担更多的安置义务，并且共同居住人的居住权利，也大多从公房承租之时延续下来，因此在具体处理时，要适当保障共同居住人的居住权益。
（2）关于房屋实际使用人
按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》有关规定，征收居住房屋的（私房），被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。
（3）关于诉讼时效
上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》中规定，按“94方案”购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，相关同住人可以主张确认房屋产权共有，诉讼时效从发生争议时起算，如登记权利人死亡，应当在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。“94方案”房屋确权纠纷诉讼时效是适用通常的“最长诉讼时效20年，无中止、中断”。
