时间：2023-01-05 09:37:19来源：法律常识
一业主在买房前被开发商告知房区周围有优质的教育资源和便利的交通资源，但是在买房验收后，业主发现开发商承诺的这些都没有，于是将开发商告上了法院，要求解除购房合同，并返还购房款。但是经法院审理，认定开发商当时的承诺是属于要约邀请，不属于购房合同中的内容，买方诉请没有依据，因此驳回了其起诉。
律师解读：业主买房后
2019年1月，王某在某房屋中介人员的带领下，前往大发房地产开发有限公司（化名）开发的“幸福家园”小区（化名）售楼处，了解房产信息。据王某回忆，无论是售楼处的销售人员还是发放的彩页资料，亦或是工地周围的施工围挡……众多渠道都向她传递着这样的信息：“幸福家园”小区西侧规划有九年一贯制教育用地，拟引进“人大附小、人大附中、史家小学”等优质教育资源，而项目北侧300米将会是地铁。此外，销售人员一再承诺将会按照房屋样板精装修交付。优质的教育资源、便利的交通环境、精装修的房屋……考虑到这些，王某便购入一套房产。2019年4月3日，王某在售楼处正式签署《北京市商品房预售合同》及其附件协议。其后，王某如约交付首付款，也办理按揭代理等购房手续。2020年9月底，大发公司通知王某收房时，王某却发现当初宣称的小学中学、地铁站点等优质教育和交通设施纯属子虚乌有。更让她觉得气愤的是，交付到手的房屋质量、楼栋外观、社区环境等与之前宣传的内容也是大相径庭。于是，王某将大发公司告到法院。诉称，大发公司大肆宣传“幸福小区”具备“优质教育资源”和“双地铁交通”等用以影响房屋价值和购房意愿的关键因素，属于故意隐瞒真实情况和故意告知购房者虚假信息，致使自己产生了错误的意思表示，从而与其签约购房，大发公司的行为构成合同欺诈。据此，她要求，撤销购房合同，并要求大发公司赔偿违约金1434504.9元。法院认为，本案的争议焦点为大发公司是否存在虚假宣传、房屋质量问题的违约行为以及是否给王某造成损失。首先，大发公司对案涉楼盘的宣传行为，应视为商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，并未纳入合同有效组成部分，大发公司已经多处强调，王某主张涉案合同系格式条款，理据不足。双方在自愿基础上签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉楼盘的宣传确实存在不当之处，但并未使购房人对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识，大发公司也提交了其宣传所依据的信息来源。其次，王某提出房屋质量瑕疵，未提交充分证据证明，且质量问题可以由大发公司通过修复等方式解决，涉案房屋已经竣工验收合格。再次，王某未提交证据证明其因大发公司的宣传瑕疵、房屋质量瑕疵行为产生了实际损失。综上，法院认为王某的请求无事实和法律依据，依法予以驳回。
发现房屋与宣传不符，
问题1：本案中开发商对在售小区旁边的地铁、学校等的宣传为何不构成要约？
律师解释道：根据《民法典》第473条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。要约邀请和要约的区别就在于前者不要求内容具体明确，而后者则要求内容具体明确，且针对的对象也是明确的。本案中的广告宣传在内容上不够具体明确，而且也不是针对王某这一特定对象，因此不满足要约的要件，不构成要约。
状告房产公司索赔百万
问题2：本案中王某为何不能解除合同？
律师表示：由于大发公司其宣传的交通资源和教育资源，都不属于要约，不构成房屋买卖合同中的内容，对双方当事人不具有法律拘束力。因此，在王某购买房屋后发现实际情况不是开发商宣传的那样，也不能以开发商违约为由而要求解除房屋买卖合同。
问题3：本案给我们购房时带来什么提醒？
律师提醒到：当我们在购买房屋时，尤其是向开发商购买新房时，应当详细了解小区周围的配套设施是否与开发商宣传的一致，因为开发商出于销售的目的，往往会过分地美化小区周围的配套设施。而宣传广告一般是会被认定为要约邀请，只有在满足要约构成要件的情况下才会被认定为要约，这对于买方而言，需要承担相应的举证责任，相对困难。
