深圳周边找专利律师，房子烂尾业主集体断供

【背景】

近日，据多家媒体报道，多地烂尾楼盘业主（准确的称谓是“购房者”，或称准业主，下同）断供停贷，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的部分楼盘，似有蔓延之势。这可能影响房产销售、给楼市造成负面冲击，也不利于金融系统稳定。

开发房地产是长周期项目，房企需要大量资金周转。为促进房地产开发，我国引入了商品房预售制度，其发挥了一定的积极作用。在正常情况下，房地产开发商通过招拍挂、竞价拿到政府出让土地后，向银行借入开发贷款，在工程封顶后预售给购房者，购房者通过向银行按揭贷款的方式购入预售楼盘的房产，按揭银行将业主按揭贷款付给开发商用于预售楼盘后续建设，开发商有了业主提前预付的全款用于建设，楼盘顺利竣工验收交付业主，各方皆大欢喜。

楼盘项目方挪用资金，是很多房企惯用的手段，热衷于高负债、高周转，以博取高额利润。于是，在拿地、建房、回款、还债这个循环中，房企的回款速度就成为关键。某些房产公司旗下项目公司资金被转走，房产公司以对项目公司的出资为整个楼盘风险负责，一旦资金链断裂导致工程烂尾，往往无法覆盖整个楼盘的风险。

前些年，在楼市上升期，即便部分楼盘因各种原因烂尾，在楼盘好卖、新接手开发商对未来预期充满希望的情况下，虽有延误交付，但大多数情况还能得到妥善解决。目前经济下行压力较大，在美元加息周期内那些高杠杆率、高负债房企接连暴雷，相应楼盘烂尾几率大增。烂尾楼盘不能如期交楼，很多业主背负沉重还款压力却看不到楼盘竣工的希望。与开发商、按揭银行相比而言，业主处于弱势地位，实在走投无路才会断供停贷，即便违约、失信也顾不了太多了。大部分断供购房者的出发点还是希望烂尾问题得到解决，能够早日入住所购房产成为真正的业主。如果问题得不到解决，受伤害的不仅是业主。

【如何化解？】

第一，建议各地政府研究如何盘活烂尾楼盘，牵头相关银行、房企拿出实质方案，追讨转移走的资金，或者引入有实力的房企，将保交付放在优先位置，加紧复工、交付。

第二，建议各地政府牵头相关银行、房企和业主达成以保交付、降低违约风险、恢复按揭还款为核心的补充协议，妥善化解金融坏账风险。

第三，建议完善商品房预售制度。比如，在按揭贷款合同中增加房企作为保证人，在房企为购房者如约办理入伙手续和不动产权证之前，对按揭银行的债权承担连带责任（购房者有过失的承担相应的责任）；按揭贷款合同作为购房合同的从合同，自房企如期办理相应预售房产预告登记之日才生效，未封顶的情况下预售合同及按揭贷款合同均不生效，即使按揭银行房款了，对购房者不具有约束力，既不需要还本也不计息；按揭银行加强对房企预售房款用途的监管。从制度上降低业主因银行监管不力或房企违规造成的不必要损失（比如在不符合预售条件情况下预售导致购房者提前还款的负担）。

第四，建议购房者理性维权，在当地政府部门协调下，积极与相关银行、房企沟通协商，妥善处理烂尾问题，最终达成各方都能接受的处理方案，有效化解矛盾。（完）

【作者】周扬，中山大学法律硕士，深圳资深专利律师，深耕法律二十余年，专注于企业法律顾问，房地产纠纷，股权架构设计，股权激励，创业辅导，专利、商标、著作权、竞争等知识产权顾问及维权应诉，债权债务纠纷，刑事诉讼，行政诉讼等专业领域。