时间：2023-01-05 21:58:04来源：法律常识
曾因开启试睡直播上了热搜的凶宅终于卖出去了！
11月28日，位于苏州吴江松陵的一套“凶宅”降价后第二次拍卖，最终以128.5万元成交，成交价相当于市场价打了7折。
有业内人士告诉红星资本局，购买“凶宅”时，应当注意是否是涉案财产、有没有被扣押和查封、房产在谁名下、是否还在按揭，对后续房产居住、保值、转手交易的负面影响也要有充分评估。
24小时试睡直播
二次拍卖以市场价三分之二成交
11月10日10点至11日10点，一“凶宅”在司法拍卖平台公开拍卖。为营造“凶宅不凶”的氛围，该房屋进行了24小时的试睡直播，引发大量关注。
据江苏省苏州市吴中区法院的法官介绍，所谓凶宅，按照传统观念来说是指发生过非正常死亡事件的房屋，具体到这次拍卖的房屋，是因为房主生前赌博欠下了一些债务，最后选择在自己的房子中烧炭自杀。该房屋由房主的妻子和小孩继承，目前正常居住中。
法官表示，后来债主起诉到法院，要求继承人在继承遗产的范围内承担责任，判决生效后案件进入执行程序，这处房产作为遗产中重要的部分进行拍卖。
这处位于苏州吴江区的房产建筑面积为82.58㎡，市场价在180万元左右。首次拍卖设置的起拍价为120万元，相当于市场价的三分之二。整个拍卖过程有414人设置提醒，5.2万次围观，却始终无人报名参拍。
对于流拍的原因，法院工作人员表示，除了大家对“凶宅”心存顾忌之外，可能是价格没有达到预期。
11月28日10时至11月29日10时，该房产进行了第二次拍卖。起拍价降为96万元，最终以128.5万元成交。
这不是第一套拍卖成功的“凶宅”。
去年7月，发生过凶杀案的杭州一“凶宅”以222.14万元成交，高于市场评估价220.2万元，而起拍价仅为154.14万元。
今年10月，温州一“凶宅”以95.2万元成交，拍卖起拍价71.2万元，评估价为126.8万元。
什么是“凶宅”？
误买了“凶宅”怎么办？
究竟哪类房屋属于“凶宅”，出卖人应负何种信息披露义务？误买了“凶宅”该怎么办？
链家房产经纪人张先生告诉红星资本局，链家定义的“凶宅”是在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀、意外死亡事件，并在公安机关有正式备案记录的房屋。
四川宪恒律师事务所陈律师告诉红星资本局，我国相关法律对“凶宅”没有明确规定，一般认为发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的房屋为“凶宅”。它并非是房屋客观的质量瑕疵，而是源于购房者的心理感受。病死、自然死亡造成的死亡都不算。
由定义可以看出，是否是凶宅，不以产权人的变更而发生变更。张先生指出，“即便房子的产权人变更了，房屋本体结构内依然发生过自杀、他杀、意外死亡事件，依然属于‘凶宅’，无论转手过多少次，都应在合同中注明。”
近年来，“凶宅”买卖引发的纠纷也逐渐增多。红星资本局在裁判文书网上搜索凶宅，共检索到586篇文书，大部分相关房产买卖纠纷是卖方（中介）隐瞒“凶宅”真相造成误买。
陈律师指出，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。销售“凶宅”的出卖人应当承担告知的义务，即应将与房屋有关的全部信息充分告知买受人；买受人则享有对这些信息的知情权，即使合同中没有告知义务的约定，若出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重大瑕疵，本质上也是违背了诚实信用原则。
“出卖人未履行充分告知义务，买方可以侵犯信赖利益起诉要求一定的经济赔偿，具体赔偿数额并无法律规定，一般由法官自由裁量。”陈律师提醒，“目前我国法律没有将‘凶宅’列入物理瑕疵，所以在过往的一些判例中，也出现过买了‘凶宅’无法退房的情况。”
陈律师建议，买卖双方在签订书面购房合同时约定解除条款，比如在合同上标明“出卖人确保未发生过死亡事件”的条款，对该条文约定违约责任，买方可要求退房并赔偿损失。
如果合同中没有约定解除条款，买方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，但要注意不要超过撤销权行使的除斥期间，起算是以当事人知道或应该知道“凶宅”信息的一年内。如果双方未在合同中约定违约金，可依据《合同法》追究卖方违约责任，要求降低房价款。“在实务中一般可以降价20-50万元。”
购买“凶宅”应注意什么？
由于“凶宅”的价格比同地段住宅便宜20%-30%，还是有一些能够接受的人群。如果在明知是“凶宅”的前提下仍然愿意购买，买方应该注意什么？
法拍经理康先生告诉红星资本局，购买“凶宅”比购买正常房产需要付出更多注意义务，后期可能存在的法律隐患和纠纷隐患也更多。
首先要明确命案的原因，防止买到涉案财产，还要确认有没有公安部门的刑事扣押记录和法院查封记录。
其次要确认房产在谁名下。“有些凶宅还在死者名下，尚未办理继承手续。其继承人可能存在不确定性，或是继承人不认可买卖交易，容易出现交易纠纷。”
第三是要确认房产是否还在按揭。仍在按揭中的“凶宅”，由于业主去世，其他继承人无力、无意继续供房贷，往往就会售卖房产，继承人之间可能有分歧。“建议等按揭贷款结清、解除抵押、办完继承及换证手续后再行交易。”
最重要的一点是，买方要充分评估凶宅成因对后续房产居住、保值、转手交易的负面影响。“比如需要接待刑事等各类部门，影响居住和使用。”
红星新闻记者 吴丹若
编辑 杨程
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