委托人，委托人是本人还是别人

时间：2022-09-29 07:33:07来源：法律常识

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“跳单”并非严格意义上的法律术语，俗称“跳中介”，常见于二手房买卖或房屋租赁中介纠纷中。《民法典》明确禁止“跳单”行为，对于违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面进行严格规制。本期《案例参考册》从“跳单”规定的法律解析入手，结合具体案例，就司法实务中“跳单”行为认定中的举证责任分配问题、“跳单”行为的审查要点及其法律后果判定作出阐述。

上海中原物业顾问有限公司

诉周某某居间合同纠纷案

案例撰写人

邓珍方靖

关键词

民事 / 中介合同 / “跳单”行为

裁判要旨

二手房买卖中，委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。

在认定是否构成“跳单”的审查中，除遵循民事诉讼举证责任分配一般规则“谁主张，谁举证”外，应区分不同构成要件，充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方法益的角度，分担举证责任。

法官解读

邓珍华东政法大学法学硕士，现任上海市嘉定区人民法院民事审判庭一级法官、团队负责人。承办并撰写的案例获评全国法院系统优秀案例分析三等奖，承办案件获评上海法院示范庭审。

2020年1月5-13日，A中介公司向周某某推荐了数套房屋，并于13日带周某某及其母亲江某某看了涉案房屋，当日即与周某某签署了《看房确认书》。看房确认书中确认了双方权利义务、A中介公司独家居间人的地位、并约定周某某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按售价2%支付“报告居间报酬”，且实际成交后，需另行支付2%的“媒介居间报酬”。

2020年1月15日，周某某的母亲与涉案房屋卖方在B中介公司的居间下签约成交，约定各付佣金总房价款（414万元）的1%。

A中介公司诉至法院，要求周某某支付涉案房屋售价的2%的佣金。

审理中，周某某称其并非实际成交人，认可其母亲最终选择B中介公司成交是因为其佣金较低，并称在A中介公司带看之前B公司已经带其母亲看过涉案房屋，但并未提供充分且真实有效的证据。

一、“跳单”行为的概念

“跳单”并非严格意义上的法律术语，俗称“跳中介”，常见于二手房买卖或房屋租赁中介纠纷中。在二手房买卖中，“跳单”是指合同的一方或者双方当事人已经与中介人订立了合同，中介公司已经按照协议履行了提供中介信息，并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务或者媒介服务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介人交付中介费的义务，跳过中介而私自签订合同的行为。

二、《民法典》前后我国对“跳单”行为的规制

在《民法典》之前，法律法规并没有明文规定“跳单”行为的认定及法律后果。司法实践中，由于缺乏针对性的法律规定，对何种情况构成“跳单”以及中介合同中禁止“跳单”条款的法律效力如何，理解不一。

法院对于此类案件主要依据诚实信用原则以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条关于居间合同的规定进行审理。最高人民法院于2011年12月20日发布的指导案例1号（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）很大程度回应了实践需要，尤其着重分析了关于禁止“跳单”条款的法律效力问题，亦分析了禁止“跳单”条款的可撤销问题。

《民法典》第九百六十五条明确规定“跳单”行为的认定与法律后果，明确规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该新增条文明确禁止“跳单”行为，对于违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面进行严格规制。

三、《民法典》中“跳单”规定条款的法律分析

（一）“跳单”行为的构成要件

1、前提要件：委托人接受了中介人的服务。

实践中，中介合同名称多样，有 “居间协议”“房屋买卖服务合同”“看房确认书”等。判断核心是合同是否生效且中介公司是否向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务。

2、核心要件：委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。

具体审查要素：出售方是否独家委托以及委托条件；委托人与中介人之间有无委托协议，是否独家委托；哪方中介先行提供房源信息、带看房屋，带看时间及相应证据；不同中介人分别提供了哪些服务；委托人和中介人约定佣金由谁支付，委托人与实际成交中介约定佣金支付标准及实际支付主体及金额，委托人有无逃避付佣的动机；若实际签约主体与委托人不同一，则其与委托人的关系，以及在涉案中介人提供服务时，该实际签约主体有无参与。

3、行为表现：委托人绕开中介人直接订立合同。

（1）不通过中介，委托人直接与合同相对方签约；

（2）委托方通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约；

（3）委托方将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。

（二）“跳单”行为的法律后果

《民法典》对“跳单”规制的法律后果是“应当向中介人支付报酬”。关于该“报酬”的性质是属于委托人应承担的违约责任还是中介合同的对价，实践中理解不一。

笔者认为，在“跳单”情形下，中介人往往并未完全履行完毕合同约定的中介服务，若理解为对价，仅按照已经完成的部分收取报酬，无法在委托人违约情形下，充分保障中介人的权益。若参照“附条件民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已经成就”的规则，亦存在一定障碍，首先，上述规则是针对合同效力问题，本条是合同履行问题；其次，视为条件已经成就在此适用，容易导致中介人并未完成全部居间服务却能收取全部佣金的不公平结果，造成对中介方的过度保护。

而委托人“跳单”，其实质是对双方中介合同履行的违约，大部分中介合同均有关于禁止“跳单”的条款，若无，亦可从违反合同履行的诚实信用原则角度考量。将该行为约定为违约行为有利于促进中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易。

（三）“跳单”行为认定中的举证责任分配新思考

二手房交易过程中存在信息完全不对称的情况，买方无法了解房屋是否在该中介独家委托销售，亦不知中介方与交易相对方约定或实际收取的佣金金额，与自己的佣金约定是否合理。而若确实存在“跳单”，基于同行竞争关系，最终成交的中介不可能向其提供带看记录、磋商记录、居间协议、实际成交价约定、佣金确认单、实际佣金支付凭证等。房屋买卖交易相对方亦存在逃避佣金的可能，或者存在多一事不如少一事的心态，拒绝向中介人提供上述信息和证据。

笔者认为，在认定是否构成“跳单”的审查中，除遵循民事诉讼举证责任分配一般规则“谁主张，谁举证”外，应区分不同构成要件，充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方法益的角度，分担举证责任。

具体为，在中介人以委托人“跳单”为由起诉要求委托人支付报酬时，对构成要件中的前提条件和行为表现要件的举证责任应归于中介人，即中介人需举证其与委托人建立了中介合同关系并且向其提供了服务的事实以及委托人绕开其最终成交的事实。

而对构成要件中核心要件，即对委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务进行审查时，应要求中介人就其知道或应当知道的事实，如涉案房屋其是否独家委托销售、其提供的服务的过程（提供房源信息、看房、磋商交易条件、初步签约、协助办理贷款等）进行举证。而委托人则需要就其掌握的事实和证据进行举证，如最终成交中介的带看记录、磋商记录、居间协议、实际成交价约定、佣金确认单、实际佣金支付凭证等，以证明其系通过其他中介的正常居间成交并支付了合理的佣金，并不存在利用原告该中介人提供的信息机会或者媒介服务的恶意。

四、对于禁止“跳单”条款的法律效力认定

指导性1号案例认为该约定目的在于防止买方一方面利用自己的信息和服务，另一方面又绕开自己（中介公司），从而使自己得不到应得的报酬，不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。且“跳单”行为违反了诚实信用原则，当事人将该行为约定为违约行为并应当支付违约金，是对中介公司合法利益的正当保护，有利于促进中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易。故认定有效。

笔者认为，即使《民法典》增加了关于禁止“跳单”的规定，对中介合同中有关禁止“跳单”条款的效力，也应具体案件具体分析。

五、本案对“跳单”行为的审查要点

详见上文“裁判思路”及“跳单行为的构成要件”部分。

六、本案对“跳单”行为的法律后果的判定

A中介公司是否有权按照看房确认书第二条第2款约定主张售价2%的佣金？居间方在居间过程中应履行的义务内容包括提供有用的房源信息、带看房屋、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户手续等。而本案中，A中介公司仅提供了房源信息和带看房屋，其余义务尚未履行，合同约定的报告居间报酬过高，故酌定为2万元，对逾期利息不再支持。