时间:2023-01-06 16:11:43来源:法律常识
媛媛今年30岁,和男友小王大学一毕业就在北京某个企业工作,经过了几年的摸爬滚打,两人也到了谈婚论嫁的时候。家里人再三催促,媛媛和小王终于把结婚提上日程,家里人都希望可以在北京买一套婚房,哪怕面积不大,但有了房子就有了家。
可房产交易涉及金额大、流程繁琐复杂,稍不留神就损失好几万。买房子是什么流程?税费有哪些?贷款怎么办理?媛媛毫无头绪,看到身边买房的同事有的是通过房产中介,有的却直接和业主签约,这让媛媛一时没了主意。
身边的同事小杨热心支招,建议她:如果不怕麻烦就自己去售楼处或者和业主直接沟通,但如果是找中介公司,那就一定要擦亮眼睛,挑个好中介。原来小杨的亲戚在买房时,就因为中介不靠谱,成交时硬是多付了几十万元。有了前车之鉴,媛媛更不敢掉以轻心,不要中介吧,自己什么流程都不懂;要中介吧,可市面上这么多中介公司,该选哪一家?媛媛犯了难。
如果你也和媛媛的情况一样,不妨看看徐斌写的《千万别说你懂买房》,书中介绍了大量房产买卖的案例,其中针对买家是否需要中介、如何选择中介也给出了相应的办法。
作为资深房产律师,徐斌认为在房屋买卖中,中介可以帮助你集中约看房源、梳理购房流程。一般来讲,购房人需要接触的第一个人就是中介,然后才是业主。因此,找到一个靠谱的中介,你的买房之路就迈出了成功的第一步。
媛媛看了很多网上关于房屋买卖的官司,觉得大部分买家吃亏就吃亏在中介上。于是她想:是不是没有中介,就没有这些糟心的事儿了?
一、买房子,不要中介行不行?
很多人的想法和媛媛一样,认为找中介容易吃亏,觉得中介只是跑了跑流程就能挣一大笔钱,这笔佣金都快抵得上自己一年的收入了。如果不找中介,自己去跑流程,不过就是辛苦些而已。那么到底有没有必要找中介呢?想要弄清这个问题,你首先需要知道中介到底提供了哪些服务。
在法律上,中介服务叫作居间服务,也就是中介向委托人提供的位于中间的媒介服务。中介服务主要包括3个内容:看房、签约、过户。简单来说,就是中介带你去看房、帮你计算贷款信息、查验房屋信息、和业主沟通砍价、进行签约、收取中介费,完成过户等流程。一般情况下,买家与卖家共用一个中介,从带看房源、计算税费、计算贷款、签约、查询房屋抵押信息到办贷款、过户,中介公司会有专门的一个人来提供全套服务。
既然有服务,那就一定有收费。根据《合同法》的规定,居间服务是以合同成立为前提的。也就是说,只要你经过中介和卖家把合同一签,理论上你就应该给中介付费。我爱我家、链家、贝壳、麦田等耳熟能详的中介公司,一般在二手房交易中,服务费是最终成交价的2%~3%之间;有的中介会和新楼盘合作,引客赚取佣金,因此在新房交易中,没有服务费。
大家可以按照这个标准计算一下,北京一年有15万套的二手房交易,一套房子均价四五百万元,中介公司平均收费在八万元到十万元左右。看着辛苦挣来的血汗钱就这么给了中介,很多人并不甘心。但作为律师,作者认为中介费固然略贵,但自己要完成查验房屋信息、办理贷款、过户是非常麻烦的事情。尤其是在二手房交易中,本身就存在着许多风险和不确定因素。除此以外,北京的中介费全由买家承担,卖家就更没有必要非得自己卖房子不可。
因此,与其自己去办理这些不熟悉的复杂流程,不如把专业的事情交给专业的人来办,而你只要知道具体怎么做才能找到靠谱的中介就可以了。
二、三步走,帮你挑个靠谱中介
1. 找大的中介
目前在市场上生存下来的中介公司主要有这三类:以链家、我爱我家、等为代表的大型连锁中介公司;因互联网兴起的一批带有电商性质的中介公司;在小区盘踞的小型无名中介公司。
尽管大的中介公司入行门槛也很低,人员素质不太高,但它们往往比小中介有实力。一旦被骗,大中介还能赔偿你的损失,小中介甚至黑中介就卷款而逃,不见踪影。因此,我们最好选择大的中介公司,降低风险。
2. 不要太相信你的中介
是的,你没看错。不要太相信你的中介。也许你想说用人不疑,疑人不用,但实际情况是中介卖给你的是别人家的东西,对他来说责任和风险是小问题,不成交没有业绩、被扣薪水才是大问题。所以中介如果毫无保留地对你一一列举房子的风险,那这笔佣金他可能就挣不到了。绝大部分人不会在同一小区买第二套房,因此中介生意基本没有回头客。隐瞒实情,中介是没有什么负担的,他大不了转行,但作为买家,多个心眼也是很有必要的。
3. 找多个中介看同一套房
选好了大中介,也不要只认准这一家。中介之间竞争激烈,大家都想垄断房源和客户。往往同一个房源,在其他中介公司也有。中介A带你看过这套房子后,你对小区、户型等有了基本了解,此时再去找该小区附近的中介B或者直接去小区物业,问问这个房子的房源他们有没有。对方一看你如此了解房源信息,一定能想到你已经被其他中介带看过,为了留住客户,他们也会尽可能地多说一些与房屋相关的信息,中介费甚至也有了可谈的空间。因此,为了能够用最少的钱买到你心仪的房子,找中介不能只找一家,而是要多家对比,选出最满意的中介。