时间：2023-01-06 19:54:20来源：法律常识
上周，中国房产质量周报曾报道沈阳中海·润山府开发商选用不透气PVC壁纸，致使2021年12月25日交付时，300多户业主均发现家中壁纸发霉。除了壁纸问题，业主在验房过程中还发现部分瓷砖空鼓、过门石断裂、顶棚有规律裂缝、顶棚不平整偏差超5mm以上、顶棚面乳胶漆粗糙、吊顶接缝处出现裂纹等。
业主反映，“中海·润山府交房后一直整改中，整个过程非常长。”
300多户业主家中壁纸发霉 图源：业主
维修期间，业主曾就逾期交付的赔偿问题多次与开发商、物业反馈，并未得到明确回复。
针对逾期交付的赔偿问题，中海·润山府项目负责人曾于4月12日回复中国房产质量周报称：“虽然房屋有质量问题，但是我们已经在2021年12月完成交付，理论上不存在逾期。在维修过程中的确对业主有一些影响，公司正在协调给业主一个心理安慰的方案，目前正在研讨中，约在5月公布。”
“中海方之所以说不存在逾期，是因为合同约定：通过综合验收就达到交付条件。同时让我们另签了一份协议，同意由中海委托第三方负责装修，这份协议混在一大堆合同里，我签约时并未注意。”一位业主告诉中国房产质量周报。
图源：业主
业主提供的一份商品房买卖合同显示，房屋交付条件为“通过政府部门的竣工验收并取得竣工验收备案书及测绘报告，若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人按照《质量保证书》规定维修，无权拒绝办理入住手续。”
该业主提供的一份《改造及装饰装修补充协议》则显示，“通过政府部门的竣工验收即视为所购房屋具备交付条件，改造以及装饰装修质量瑕疵不作为甲方拒收的理由。乙方维修期间不视为逾期，不承担逾期违约责任。”
图源：业主
业主质疑，我们购买的是一套精装房，开发商理应按照质量标准及装修质量标准完成交付。然而，以上合同以及补充协议的条款则在一定程度上免除了房地产公司的责任和义务。这是否构成了霸王条款？
对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，霸王条款是指提供格式条款的一方在提供的合同条款中不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；或提供格式条款一方排除对方主要权利。从上述内容来看，房地产公司的合同条款显然不合理地免除了自己的责任，同时限制或免除了购房人追究其延期交房责任的权利，我个人认为构成了霸王条款。
“根据民法典第四百九十七条等相关规定，业主可以主张该条款无效，并要求开发商承担逾期交付责任。”王玉臣律师指出。
王律师建议，业主可以就霸王条款事宜向当地的主管部门举报投诉，或者采用违法查处申请的方式要求相关主管部门履行相关查处的法定职责。
如果相关部门对此进行了认定，确定了相关条款为霸王条款，可以以行政部门的认定为核心证据到法院提起诉讼，要求开发商承担延期交付的责任。
业主需要做好相关质量问题的取证工作，取证要围绕两个核心：第一，要对现场的质量问题进行取证，比如拍摄、验房单、和物业的沟通记录；第二，对要求开发商维修以及维修过程进行取证，比如来回催促维修，以及现场根本无法正常使用入住等进行证据固定。
最后，在上述工作的基础上，和开发商进行谈判，朝着解决根本问题努力。
另有多位业主反映“2021年底至今，中海·润山府先后推出了几批特价房源，价格为14500元-15000元/平，我们业主购买价为18000-21000元/平，降价行为严重侵害了业主利益。”
图源：中海·润山府公众号
中国房产质量周报于4月8日致电中海·润山府售楼处，一位工作人员称：“此前推出的特价房为临街顶楼房源，其余房源均价为21000元每平方米。”
“据我们了解到，目前17号楼价格约1.7万左右，降价约4000元，比我们当时购入期房时价格还低。而且17号楼位于园区中心，并不临街。”一位业主表示。中国房产质量周报通过沈阳房产局网站查询到，中海·润山府17号楼目前在售房源共12套，以2层一套住宅为例，销售面积为151.31平方米，其公示价格为264.3万，均价约1.74万/平方米。
图源：沈阳房产局
业主曾将中海·润山府降价一事反映到沈阳市房产局，对此，沈阳市房产局于2021年12月31日通过人民网领导留言板回复称：“我局已就此问题约谈了中海地产沈阳公司负责人，开发商表示，由于受到市场影响，销售情况很不理想，临近年底公司资金紧张，因此较大幅度地下调了价格。我局已要求开发商把控降价节奏和幅度，在解决自身经营困难问题的情况下，尽量考虑已购房业主的心理和利益。”
图源：人民网领导留言板
实际上，“备案价”最主要的目的就是预防开发商无规则性的变动价格而采取的措施。一般而言，房地产开发公司在获取商品住房预售许可证的同时，需提交预售价格进行备案。原则上，预售价格变动的幅度不能超过5%，但具体的还是要由当地的房地产主管部门综合当地实际情况来决定。
中海·润山府并非个例，由于市场下行，2021年底沈阳多个楼盘都曾以大幅低于备案价的价格进行销售。据业主向人民网领导留言板投诉，祥联·大河原著由每平9600元降价至每平8700元；中海望京府由每平1.2万元降至每平1万元，最低每平9000元；荣盛华府由每平1.3万降价为每平1.05万元左右......降价幅度均高于5%。
对此，沈阳市房产局通过人民网留言板回复称，根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈房发〔2020〕14号）第七条规定：以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。
针对业主所提出的给予价格补偿或者退房等诉求。沈阳房产局表示：商品房具有商品属性，其价格受到市场影响发生波动是市场行为，我局已要求开发商把控降价节奏和幅度。
所购房屋降价，业主可否据此提出赔偿呢？王玉臣律师指出，赔偿比较难，除非开发商有明确承诺，而且还必须有充分的证据予以证明。一般遇到这种情况，业主可以通过一些法律手段核实开发商的降价销售行为是否符合之前的预售备案情况，以及是否符合相应的备案规定。如果价格远低于备案价格，不符合预售方案，那么这个销售行为实际上是违法的。业主可以向住建部门进行投诉或者依法提起相关的违法查处申请。
