时间：2023-01-06 21:49:31来源：法律常识
导 读
商品房价格飞涨，不少经济紧张的购房者将目光转向拆迁安置房，但是拆迁安置房的买卖是否是法律保护，又存在哪些交易风险呢？近期有不少当事人前来咨询，笔者收集一些典型案例，现进行简要分析。
案例简介
案例一
卖方拒不交房，买方起诉强制履约
2009年8月23日，原告牛某与被告孟某签订《房屋买卖合同》，约定被告孟某自愿将其位于郑州某村安置小区的某套房屋转让给牛某，今后因该房屋征收、拆迁获益都归牛某。当日，牛某支付孟某购房款20万元，孟某出具收条。然而涉案房屋被孟某出租，至今未交付给牛某。牛某将孟某起诉至郑州某基层人民法院请求法院判决孟某立即将该房屋交付给牛某，并要求孟某承担诉讼费。
孟某辩称，该房屋为拆迁补偿安置房，未进行产权登记，政府也未收购，不能向他人出售，买卖合同无效。孟某提供村委会出具的证明原件及政府发布文件复制件各一份。
法院审理认为，本案中的《房屋买卖合同》意思真实，内容不违反法律法规的强制性禁止性规定，牛某已支付全部购房款。孟某应按合同约定履行义务，现以未取得产权证书故合同无效为由拒不交付房屋，违反了诚实信用原则。遂判决：孟某于判决生效后十日内将上述房屋交付给牛某，孟某承担全部案件受理费4300元。孟某不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，二审法院经审理作出判决：驳回上诉，维持原判。
案例二
卖方欲涨价，起诉合同无效
2010年9月11日，原告金某与被告石某签订《房屋买卖协议》，约定被告金某将其位于祭城的某套安置房出售给石某。当日，石某将17.3万元购房款转入金某银行账户，金某将房屋钥匙交给石某，并协助办理了物业、水电等交接手续。2016年3月20日，金某一纸诉状将石某起诉至郑州某基层人民法院，请求法院判决房屋买卖协议无效，判令被告石某立即搬离该房屋，并要求石某承担诉讼费。
原告金某认为，该房屋为拆迁安置房，土地性质为集体土地，尚未取得土地使用权证和房屋所有权证，未依法办理上市交易手续，且未补缴土地出让金和相关税费，不得进行交易。此外，城镇居民不能在农村购买农户住房。因此，房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效。
石某辩称，该房屋是在集体建设用地上开工建设的，并不是宅基地上房屋，该房屋的转让是合法有效的。双方买卖房屋的意思是真实的，自己支付了全部购房款，金某也交付了房屋，合同已经实际履行，在此后长达6年时间里双方从未有过争议。
法院审理认为，该房屋为拆迁安置房，土地性质不再是农村宅基地，被告虽不是祭城村民，但不影响其购房。房屋虽未取得房产证，但房屋的财产权利的转让不违反法律的禁止性规定。房屋买卖协议合法有效，应当遵守诚实信用，依法履行。遂判决：驳回原告的诉讼请求，原告自担案件受理费1880元。原告金某不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理作出判决：驳回上诉，维持原判，上诉人金某自担案件受理费3760元。
案例三
小产权房买卖无效，买方起诉索要赔偿
2001年5月13日，原告魏某支付给被告朱某7万元，朱某将其位于郑州市金水区关虎屯某套房屋交给魏某居住，直至2014年7月该房屋因城中村改造被拆迁。另查明，该房屋为关虎屯自建房屋，无房产证。2014年8月7日，朱某与项目指挥部签订拆迁补偿安置协议，获得一套90㎡拆迁安置房。魏某对该拆迁安置房的归属无法与朱某协商一致，遂将朱某诉至郑州某基层人民法院，请求法院判决双方之间的房屋买卖合同无效，判令朱某返还购房款，赔偿房屋增值、拆迁过渡费、搬迁奖励费等损失90万元，并要求被告朱某承担诉讼费。
朱某辩称，对于合同无效的结果，自己并不存在过错，魏某居住房屋十多年，对房屋产权性质是清楚的，魏某所谓的损失也与自己没有关系，自己也还没有实际取得补偿。另外，魏某无偿使用房屋十几年应按市场价支付租金。
法院审理认为，诉争房屋为关虎屯自建房屋，无房产证，属于小产权房，我国法律法规明确禁止小产权房的买卖。因此，双方之间的房屋买卖合同因违反行政法规的强制性规定而无效，朱某应当返还7万元购房款。拆迁过渡费和搬迁奖励费归房屋原始登记人及朱某所有，魏某无权索要。另外，双方对房屋的产权性质均为明知，对导致合同无效均有过错。被告明知小产权房，仍出售，违背诚信，应承担主要责任，酌定为80%，原告承担20%。根据拆迁补偿安置协议，置换的房屋价值为38万元，增值部分为31万元（38万元-7万元），被告朱某应补偿买房人魏某损失24.8万元（31万元×80%）。遂判决：房屋买卖合同无效，朱某十日内返还魏某购房款7万元，给付房屋增值损失24.8万元，诉讼费由双方按比例承担。朱某不服，上诉至郑州市中级人民法院，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判，上诉人朱某承担全部案件受理费。
法律分析
上述三个案例均为近两年郑州地区中级人民法院终审判决的，具有一定的借鉴意义。
一、拆迁安置房与小产权房的区别在哪里？
《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》和《河南省国土资源厅、河南省委农办、河南省财政厅等关于河南省农村宅基地使用权确权登记发证的指导意见》均明确规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
《河南省人民政府关于进一步规范农村村民住宅建设的指导意见》规定，建设集体住宅由村民委员会提出申请，乡镇政府初审，报城市、县政府城乡规划行政主管部门核发乡村建设规划许可证，工程建设管理按照国家和我省建筑市场和质量安全管理等有关规定执行。建设集体住宅要制定科学合理的配售方案，由村民会议或村民代表大会集体讨论决定，接受乡镇政府监督。严禁“小产权房”开发。
笔者认为，“小产权房”指的是未经规划、报批，擅自在农村集体所有的农用地、宅基地上开发并对外出售的房屋。此类房屋的产生就是不合法的，根据法律规定也不能办证，因此对于该类房屋的买卖行为自然不受法律保护。
而拆迁安置房则不同，拆迁安置房是将农村土地征收转为国有建设用地纳入规划，并划拨为安置用地，在此基础上开发的房屋。此类房屋是合法的，其买卖也受到法律的保护。
二、拆迁安置房在购买时有哪些法律风险？
购买拆迁安置房最重要的理由在于便宜，得了便宜就要承担一定的交易风险，比如产权风险、交房风险、办证风险等。那么，如何避免这些交易风险呢？
1、产权风险
现实中大量存在子女代替父母卖房的，笔者建议必须由实际所有权人亲自签名，为了避免后期产生纠纷，还要配偶签字，甚至同户全部家庭成员签字，并留存户口簿复印件。如果达不到此目的，也可以变通处理，改由卖方对产权进行承诺。
2、交房风险
现实中的拆迁安置房交易，部分是在房屋还未建成，甚至尚未开建就签了合同的，此类房屋由于合同履行期限过长，导致法律风险过大，且合同签订时无法获得任何现实的利益，笔者不建议购买。对于已建成拆迁安置房的交易，一般都采用全款支付的方式，这样是合理的，但同时也应该在付款时就交付房屋，买方必须事实上控制房屋，才能在以后的纠纷中占据有利地位。此外，谨防以租代售，以后会说不清的。
3、办证风险
鉴于房地产开发市场现状，无论是哪种房屋交易，均存在办证风险，拆迁安置房则更为突出。迫于经济压力，购房者购买拆迁安置房的首要目的是解决住房需求，也就是说房子价格不高，且房子能住就行，但如果能顺利办理房产证岂不更好？由于拆迁安置房的特殊性，房产证的办理具有极大的不确定性，这就要求买方在签订合同时对此问题进行特殊约定。
4、违约责任
房产交易对大多数人来说属于重大经济活动，不要寄希望于君子协定，完美的合同才是双方履约的保障。笔者所接触的房屋买卖合同纠纷的产生原因几乎都是卖方以各种理由违约，拒不交房或者拒不过户，此时的买方既没得到房，也损失了钱，大多数都选择妥协，满足卖方的无理要求。出现这种问题的根源在于合同的违约责任约定过轻，极大的降低了违约成本，增加了履约风险。房价上涨，卖方当然想卖更高的价格。拆迁安置房不同于商品房，其交易难以受到房管部门的监管。所以，在签订拆迁安置房买卖合同时就更要对合同履行的细节约定严格的违约责任，以减少交易风险。
笔者提醒
对于房产交易，交易前须核实房屋性质、现状、权属等，审慎签订合同，严格履行合同，促成交易的顺利进行。如有必要，可以请专业人士把控法律风险。
