时间：2023-01-07 19:54:26来源：法律常识
1、 案件事实：
2010年5月9日，张某与北方沿海公司签订《房屋预选权益确认书》，确认张某认购北方沿海开发的”沿海·鉴筑”项目X幢X单元XX号商品房。2010年10月18日，郭某某与北方沿海公司签订《商品房买卖合同》，郭某某以657292元的价格购买案涉房屋。付款方式为首付款197292元，相当于总房款的30.02%，余款460000元以按揭贷款形式支付，抵押物共有人确认处有孔淑清签字。该房屋实际购买人为张某，因其名下有两套房屋且有贷款，故以郭某某名义购房，双方于2010年10月25日签订《协议书》，约定以郭某某名义购房，其贷款和支付购房款均由张某承担，郭某某不享受房屋的任何权益，且其应在贷款还清后配合张某完成过户。2019年4月28日，案涉房屋在银行抵押贷款全部还清。案涉房屋已具备办理房屋登记的条件，自交付之日起由张某占有、使用至今。
商品房
2、 法院认定：
本案中，张某虽然违反地方政府的房屋限购政策借用郭某某的名义购买案涉房屋，但限购政策并非全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，不能作为否定合同效力的法律依据，故张某与郭某某签订的案涉协议有效，对双方当事人具有法律约束力，郭某某应承担相应违约责任。
另张某主张确认其为房屋实际购买人，法院认为所请求确认的不是具体的权益，而是确认其是房屋实际购买人的事实，而事实确认不属于人民法院受理民事诉讼范围故驳回张某该项起诉，最终判决郭某某配合在判决生效后过户。
限购属于政策，不影响借名买房协议效力
3、 律师解析：
现实生活中，因种种原因，借名买房现象频频发生。那么，签订的借名买房协议是否有效，协议有效是否就没有风险了呢？答案当然是否定的，虽然买方协议有效，但后续因登记人为借名人，所以还有房屋被擅自处分、被查封或者像本案造成无法过户的风险。那么，我们应如何规避这些风险呢，律师建议采取如下措施。：
（1）首先，要签订借名买房协议明确各自责任。限购属于当地的政策性规定，属于管理型规定，所以借名买卖协议通常会认定为有效，所以实际购房人需要和借名人签订借名买房协议，将房屋的权属、支付资金事宜等事宜明确约定，明确借名买方的事实。
（2）其次，建议借名买房要做按揭贷款。正如前述所言，因房屋登记在借名人名下，房屋有被借名人处分或者因借名人自身债务问题被查封拍卖的风险，所以建议做按揭贷款，通过按揭贷款可以有效规避房屋被直接处分，被直接查封拍卖，通过按揭贷款的抵押手段可有效进行规避。如果实际购房人资金条件允许，最好是自己和借名人签订借款协议，以此将全款房屋做抵押登记，此方式更有效。
（3）实际购房人应在条件允许的第一时间办理过户。即使签订了借名协议、办理了房屋抵押也无法完全规避上述可能发生的风险，最直接方式还是要第一时间完成房屋产权过户手续，这也会避免时间一长，无法找到借名人或借名人不配合办理的情况。本案中就是类似情况，正是因为借名人不配合到开发商办理产权、不配合过户才导致实际购房人起诉到法院，最终通过法院迫使其履行过户手续。
签订借名购房协议
