违约方找律师，新冠疫情对合同履行的影响

上一期中本所律师对新冠疫情下合同解除相关问题进行了解读。本期，本所律师将重点通过受疫情影响的租赁合同履行、买卖合同履行、建设工程合同履行等三个方面进行解读。

一、受疫情影响租赁合同如何履行？

01.企业所承租的餐饮、酒店等经营性用房或企业所承租的厂房等生产性用房，因疫情影响导致无法正常生产经营的，承租方能否单方面解除租赁合同？

答：在本次疫情被认定为不可抗力事件的前提下，若承租行为符合“因不可抗力事件导致合同目的无法实现”这一情况，承租方可基于法定解除权单方解除租赁合同。承租方在解除合同时，需依法履行通知义务，减少给出租方带来的损失。

02.企业所承租的餐饮、酒店等经营性用房以及企业所承租的厂房等生产性用房，因疫情影响导致无法正常经营的，承租方能否要求免除租金或减少租金？

答：如依据原租赁合同继续履行将对承租方产生明显不公平或致使合同目的无法实现的，承租方可依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，向出租方提出对租金酌情予以减免的书面申请，如出租方同意，双方可就租金的减免另行签订书面补充协议。如出租方不同意的，承租方可依据上述规定，通过提起诉讼或仲裁的方式请求对租金条款予以变更。在得到最终生效判决或裁决前，承租方应依据原租赁合同的约定继续履行租金的支付义务。

03.因疫情影响导致承租方无法正常经营，承租方诉请解除合同或变更合同的情况下，出租方应如何应对？

答：如承租方依据“不可抗力”、“情势变更”等方面主张变更或解除租赁合同的，出租方应积极应诉，并就疫情不足以导致租赁合同目的无法实现、承租方并非无法履行合同义务、继续履行不足以导致对承租一方严重不公平等情形予以充分举证，证明当前疫情不足以导致双方的租赁合同目的无法实现，承租方仍应依据租赁合同约定的内容继续履行。

04.在疫情期间，出租方要求承租方强制停业的，是否构成对租赁合同的违约？

答：出租方如因遵循政府政策要求承租方停业的，不构成对租赁合同的违约。如因出租方自身原因要求承租方停业的，可能构成对租赁合同的违约，承租方可能会据此要求出租方对租金予以减免，甚至主张出租方赔偿因停业而造成的实际损失。

05.在疫情期间，出租方不同意对承租方减免租金是否构成违法或违约？

答：在疫情期间要求承租方按照原租赁合同继续履行的，不构成违法或违约。

律师建议

虽然各地政府及各行业发布了租金减免的倡导性文件，疫情期间租赁合同中租金条款是否予以变更由合同双方自行商定。但鉴于疫情大环境之下，考虑到承租方的经营情况受到较大影响，建议出租方与承租方就租金的支付及减免事宜进行友好协商，给予一定比例的优惠，相互体谅，以维护租赁双方长期的合作关系、携手共渡难关，也有助于维护企业的商誉。

06.在疫情期间，出租方能否要求解除租赁合同并承担违约责任？

答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

07.疫情期间，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营的服务业小微企业、个体工商户等承租人能否要求减免租金？

答：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

08.商铺、酒店等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？

答：承包经营合同具有明显的营利性，当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴，由此产生的纠纷，应积极促成当事人协商调解解决。协商调解不成，承包人以继续履行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应合同内容的，应予支持。

二、受疫情影响买卖合同如何履行？

01.疫情期间因“封城”“禁行”或其他交通管制行为等其他疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加的，当事人能否请求解除合同？

答：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，因疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，但继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。

因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。

02.在疫情期间因“封城”“禁行”或其他交通管制行为等其他疫情防控措施的条件下，卖方已将货交承运人，但是在延迟交付期间货物发生了损毁，风险应该怎么承担？

答：对于货物毁损灭失的风险承担，合同有约定的则从其约定，合同未约定的根据《中华人民共和国民法典》第八百三十二条的规定，承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担赔偿责任。但是，承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担赔偿责任。

03.因疫情原因导致卖方无法按照约定时间交付货物，买方可以主张迟延付款吗？

答：对于付款期限的问题，首先应检视合同的具体约定。如系先款后货的情况，虽然卖方存在因疫情影响延迟交付的情况，但是不影响买方先付款的义务，除非买方能够证明卖方因此次疫情有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，并且需要获取并保留卖方不能履行的证据，同时按照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定通知对方要求中止履行，否则还是应按照约定付款。

如付款方式为先货后款，则可以根据实际到货时间进行付款。

04.因疫情原因卖方无法按照约定时间交付货物，导致买方对第三方违约的，买方如何采取救济措施？

答：在此种情况下，买方应及时告知第三方具体情况，协商解决。同时，买方需考虑货物是否具有可替代性，如具有可替代性，买方应尽快采取措施寻找替代品，避免违约。如货物属于特定物，则可以根据疫情情况选择适用情势变更或不可抗力，与第三方进行协商。

05.疫情期间，售价畸高的民生用品、防疫用品相关买卖合同是否有效？

答：疫情期间售卖民生用品、防疫用品，存在哄抬价格、大幅提高售价情形的，属于违反《中华人民共和国价格法》的强制性规定，应认定价格无效。

除民生用品、防疫用品以外的其他买卖合同，若当事人因受到欺诈、胁迫而订立合同，或者处于危困状态、缺乏判断能力等导致合同显失公平的，则受到欺诈、胁迫以及受损害的一方有权请求人民法院撤销合同。

三、受疫情影响建工合同如何履行？

01.因受疫情影响，建设工程施工合同纠纷如何处理？

答：因疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持；承包方请求延长工期的，人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。

疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。

02.建设工程所在地政府明确要求推迟复工或暂停施工，进而影响项目进度，导致工期延长，该如何处理？

答：根据《民法典》第五百九十条规定，建筑业企业因政府明确要求推迟复工或暂停施工的情形，属于不可抗力，有权主张顺延工期，因此导致工期延长等违约，依法不承担违约责任，但应及时通知对方当事人并在合理期限内提供证明，以减轻可能给对方造成的损失。同时，建筑企业应当采取措施尽量避免和减少损失的扩大，比如积极寻找可替代的供应商等避免和减少工期延误的措施。

03.施工单位因响应政府号召，做出停工或分散工作业的决定以避免疫情集中传染从而影响项目工程建设进度，导致工期延长，该如何处理？

答：新冠疫情防控措施对施工单位工期延长的阻碍是否构成不可抗力的认定，应综合案件具体情形依法进行，主要考量的因素包括疫情影响的期间、地域范围、对施工单位的工期、人员安排、材料设备成本等不利影响、以及当事人有无对因此导致工期延长情形的约定等等。因此，建筑企业认为工期延长的是由于不可抗力导致的，应当及时通知对方当事人并说明原因，且应采取积极避免和减少工期延误的措施。同时，施工单位因疫情或疫情防控措施导致工期延长，可以请求变更合同履行期限。

04.工程所在地未强制要求拖迟复工或新开工，但因工程所需劳务和物资所在地采取停工停产或限制人员物资流动等措施，间接影响到工程的复工或新开工以及工程的实际建设进度，导致工期延长，该如何处理？

答：建筑业企业应采取积极寻求供应替代商、安排其它执有相关资格证书的人员暂时顶岗等避免和减少工期延误的措施。认为工期延长的情形符合不可抗力，应当及时通知对方当事人并说明原因。

05.建设工程施工合同因停工或顺延工期而造成的损失或产生的费用，应当由谁承担？

答：根据最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。

新冠疫情及防控措施不仅会导致工期延误，还会产生财产损失、费用增加等后果。建设工程领域，对于不可抗力造成的损失承担在《建设工程施工合同》通用条款中均有明确约定，除非当事人另有约定，一般通用条款一旦选择适用即对双方当事人均具有约束力。对于工期延误所造成的费用和损失，原则上应由施工单位和建设单位合理分担，对于停工期间承包人应发包人要求留在施工场地的必要管理人员及保卫人员的费用应由发包人承担。

06.建设工程施工合同因疫情而顺延工期的，施工单位可以要求发包方支付哪些费用？

答：通常，施工合同中已就不可抗力情形下合同双方的责任免除和分担进行了约定，如果双方适用了建设工程施工合同范本，应按照范本约定执行。以《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2020-0216）通用条款为例，承包人可要求发包人支付以下款项：（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失；（2）停工期间必须支付的工人工资；（3）发包人要求赶工的，由发包人承担赶工费用；（4）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用。

07.建设工程施工合同因新冠疫情而顺延工期的，停工和复工日期如何认定？

答：停工日期可根据建设双方的合同约定、停工通知、施工日志等确定。对于复工日期，则需根据政府文件，结合疫情造成的持续性影响（例如工人无法正常返工、材料设备因交通管制或物流限制无法采购、运输等）进行判断。为明确复工日期，发包人应在疫情解除后及时发出复工通知；如承包人主张不能按照政府规定的最早复工日期或发包人通知的复工日期复工的，应收集证据证明其因疫情造成的持续影响而无法按期复工（例如要求监理、供应、运输等各单位出具有关不能按期开工或履行合同的证明文件）。

08.建设工程施工合同因疫情暂时不能履行，随着疫情发展，施工单位人工成本及材料成本大幅上升，若原合同约定包干总价或定额计价，施工单位能否主张增加人工费、材料费用？

答：在各项费用增加的情况下，如合同中已设置调整价格的机制，则可以按照合同约定调整价格；如合同为固定总价合同，则在涨价超出合理预期、继续履行合同对一方显失公平的情况下，可以主张适用情事变更进行调价。但主张方需要证明（1）履约成本显著高于疫情爆发前；（2）履约成本的提高与疫情的直接关联性；（3）继续按原合同履行，一方利益将明显受损。

09.受疫情影响造成工期延误，工程复工后发包方要求赶工，赶工措施费由谁承担？

答：首先明确疫情是产生赶工措施费的直接原因，且对于受疫情影响较大、对合同履行产生实质性影响的施工企业，可以根据合同约定的赶工措施费用的计算原则及方法执行，若合同中未约定，则施工方可以按照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）规定，援引不可抗力条款向发包人主张赶工措施费。

结语

疫情还没结束，全民战“疫”，没有从天而降的英雄，只有挺身而出的你我他。新冠肺炎疫情发生以来，树人律师事务所团结带领全体律师发挥专业优势、人才优势，全力做好疫情防控法律服务。由于时间紧迫，本文概括及收录的问题有限，文中如有疏漏之处，仍望不吝赐教。同时，我们也会保持对相关法律法规、防疫政策的关注，如有变化，我们将及时更新。