时间：2023-01-07 23:25:58来源：法律常识
“单标准车位售价每个30万元；子母车位售价每个46万元……”最近，开发商的一纸《关于车位出售出租的公告》，在川南小城乐山犍为县百海壹号公寓业主中，引起轩然大波。该公告还强调，购买者和租赁人必须是小区业主，出售时间为8月3日至9月9日。
犍为县位于四川乐山市东南部、常住人口40多万人，房价平均为5000多元/平方米。据红星新闻记者走访了解到，当地县城商品房小区标准车位售价，大多在5至7万元左右。而百海壹号公寓小区车位售价整整高出了四五倍，在当地堪称“天价”，这让该小区业主无法接受。
红星新闻记者调查了解到，该小区并非新建小区，早在2013年就已交房。“天价”车位背后，是小区业主与开发商之间关于车位问题的10年“拉锯战”。双方多次发生纠纷，当地官方也曾介入调解。
最近这纸车位出售出租公告，再次将双方推上风口浪尖。有业主质疑开发商凭啥漫天定价？多位业主表示，希望开发商拿出合法手续，通过正规程序销售或租赁，同时遵循公开公平、诚实守信的原则，以市场公允价格进行销售或租赁；另一边，开发商自称受害者，称“之前公示4次，业主不想买也不愿租，已经停了10年的霸王车”。
目前，双方的拉锯仍在继续，当地住建、商务、市场监管等多部门已经介入协调。
一纸公告：
“标准车位每个30万元，子母车位每个46万元”
百海壹号公寓位于乐山市犍为县凤石干道凤凰路中段，南门客运中心站对面，有住宅、酒店、茶楼、KTV、足浴等众多业态。该小区由四川省百海置业有限公司（以下简称“百海置业”）开发，于2011年开工，2013年竣工交付，曾是犍为县城高档小区之一。
↑百海壹号公寓
↑百海小区地下车库
今年8月3日，百海置业和犍为县百海假日酒店管理有限公司（以下简称“百海酒店”）共同贴出一则《关于车位出售出租的公告》（以下简称《公告》）。《公告》称，现将百海酒店负一楼地下车库第1号至51号、121号至149号共计80个车位进行出售或者出租。单标准车位售价每个30万元，出租每年4520元；子母车位售价每个46万元，出租每年6520元。此外，每年需另交卫生管理费480元。
《公告》还强调，购买者和租赁人必须是百海小区业主，车位出售时间为8月3日至9月9日，车位出租时间为9月9日至10月15日，先到先选车位。
↑单标准车位售价30万元
“我的天啊！一个普通车位竟然卖到30万元到46万元！”这个消息传开后，顿时在该小区业主群及这座川南小县城掀起轩然大波，“到底是什么样的车位，卖这么贵？”
业主质疑：
开发商凭啥漫天定价？希望拿出合法手续以市场公允价销售
红星新闻记者了解到，百海壹号公寓小区住宅276套，商业面积17000余平方米，地下车位共有159个。多位小区业主告诉红星新闻记者，当初买房时虽然价格在当地稍贵，每平方米5000多元，但考虑到小区所处位置及配套等，还是下决心买了。
业主张先生介绍，房子交付后，当时开发商也贴过公告卖车位，根据位置不同价格也有所区别，最便宜的单标准车位售价每个13.5万元，“而当时周边车位价格基本都只有几万元，这价格明显太高了，大家都不愿意买。”
期间，地下车位一直由百海酒店管理，业主们也一直免费在地下车位停车。有部分业主还认为，“地下车位属于小区配套设施，开发商应该无权出售或者租赁”，也一直没有见过开发商拿出可以合法销售或租赁的手续来。
该小区业委会相关人员向红星新闻记者介绍，曾有一段时间，开发商和酒店方与业委会进行协商，以每个车位每年2400元向业主出租，但业主只愿意出2000元，当时未达成一致，不了了之。由于业主和开发商之间因车位问题难以调和，曾多次发生纠纷。
后来，开发商“默许”业主到地下车库免费停车，多年来双方也算相安无事。直到今年7月9日，百海酒店突然贴出一则收费公告，拟拿出33个固定车位租赁给小区业主，单标准车位租金每年2800元，子母车位租金每年3600元，非包年租赁车辆进入停车场则以临停车计时收费。公告表示，从7月21日开始正式收费。
对此，有业主不满，堵塞了车库出入口，随后多个部门介入调解，要求开发商和酒店方与业委会充分沟通协商，拿出一个合理的价格来。
↑曾有业主用车辆堵塞地下车库出入口
然而，业主们没有等到双方的协商，却于8月3日等来了百海置业和百海酒店共同贴出的“天价”公告。这让众多业主大跌眼镜，“这一个车位比我们买的两居室房子总价还贵！”
红星新闻记者走访调查发现，当地县城商品房小区标准车位售价大多在5万至7万元左右，租金每年2000多元。“犍为的地下车位一般都是几万元，最贵的车位也就十一二万元。”有业主质疑，“开发商凭啥漫天定价？”
在采访中，多位业主向红星新闻记者表示，业主们并非想占开发商的小便宜。一是希望开发商拿出合法的销售或者租赁手续，并通过正规的程序向业主进行销售或租赁；二是要遵循公开公平、诚实守信的原则，以一个市场公允的价格来销售或租赁。
开发商回应：
有苦难言，“业主不愿买不愿租，停了10年霸王车”
开发商为何“突然”公告出售车位？又为何定这么高的售价？
今年8月10日，红星新闻记者联系上百海置业和百海酒店方的相关负责人余先生。关于地下车位的产权，余先生出示的一份房产证照片显示，地下车库建筑面积4487.34平方米，产权归百海置业单独所有，登记时间为2013年1月5日。
据余先生介绍，2013年1月，开发商曾在小区里公示出售车位，单标准车位售价每个13.5万元起，但公示很快就被业主撕了。当年3月，又公示了一次，当时以14万元的价格仅卖出一个车位。
“当时这酒店是犍为最好的，生意还不错，我们也没在乎收停车费。”余先生说，但没想到业主们免费停惯了，一停就是好几年。2016年，再次公示后，在没有业主愿意购买和租赁车位的情况下，百海置业将剩余158个车位打包卖给了酒店，但金额属于商业秘密，不便透露。
“到了2018年，酒店生意渐渐淡了，我们决定将车位利用起来，产生一点收益。”余先生告诉红星新闻记者，考虑到有80个车位是配套给小区住宅部分，他们又再次公示，售价比当初贵一点，但具体价格记不清了。“跟以前一样，业主又把车库堵了，那次累计堵了100多个小时，给我们造成直接经营损失几十万元。”余先生说，公司再次作出让步，但希望业主们错峰停车，在每天晚上6点到12点高峰时期，业主们不要将车停下去，但还是有业主在那个时段强行下去停车。
今年7月21日准备正式收费后，又有业主累计堵车80多个小时。7月25日，经过相关部门协调，公司承诺暂不收停车费，并让业委会报80个小区业主车牌来，但业委会表示，没法让这个停不让那个停，便报了小区全部130多辆车的车牌。
“我们公司才是受害者，有苦难言。”余先生说，之前公示4次，业主不想买也不愿租，就想免费使用，已经停了10年的“霸王车”。
他称，百海置业和百海酒店是不同法人主体，但实际是同一个投资人。当时开发商打包出售车位给酒店后，虽然没过户，但合同有效。对于所谓的“天价”车位，他认为，现在这些车位相当于二手车位，价格属于市场行为，不需要参考周边的其他价格。
官方介入：
曾约谈开发商未办销售手续前维持现状，多部门介入处理
百海壹号公寓车位纠纷由来已久。2018年9月5日，犍为县住建局在书面回复该小区业主网络反映情况时表示，经调查核实，百海壹号小区共修建159个地下车位，目前未办理商品房销售手续（预售许可证或现房销售）。
为消除矛盾，解决遗留问题，犍为县住建局于2018年8月22日、9月3日约谈了该小区开发商百海置业负责人，并明确了处理办法：该小区共计159个地下车位，折算住宅车位配套80个，商业车位配套79个，由百海置业统一办理地下车位商品房销售（预售许可或现房销售）手续。
犍为县住建局要求，办理地下车位商品房销售手续后，须在住宅小区内公示，公示内容必须注明优先满足该小区276套住宅业主购买的车位数80个。在百海置业未完成销售手续前，该小区业主停车维持现状，百海置业和百海酒店不得收取小区业主停车费用。在公示结束后30天，百海置业可对外销售部分剩余停车位，且需保留部分停车位用于优先出租给未购买车位的住宅业主。
红星新闻记者了解到，对于该小区的车位纠纷，当地相关部门曾多次介入调解。
今年8月10日，红星新闻记者就此事向犍为县住建局采访了解情况，但对方婉拒采访。11日，记者以小区业主身份向犍为县住建局咨询，相关工作人员称，该小区车位修好后没销售出去，便初始登记在开发商名下，“再售卖相当于二手车位，不需要再办销售手续。”
“没有办预售，也没有办现售，就不需要价格备案，现在是市场调节价。”至于车位价格，该工作人员表示，多部门也介入处理此事，哪个听到30万元这个价格，都觉得是天方夜谭。作为房地产开发企业主管部门，我们也觉得不可思议。
随后，红星新闻记者又以小区业主身份向犍为县市场监管局进行咨询，相关工作人员表示，在接到业主反映后，市场监管、住建、商务等多部门联合街道、社区进行了调查。与周边同类型小区车位相比，百海壹号公寓车位定价确实比较高，但它不属于政府定价或指导价的范围。根据《商品房销售管理办法》和《价格管理条例》，相关部门希望开发商进一步调研市场的供求关系、建造成本以及周边车位价格等因素，重新制定一个价格标准，对外进行公示和销售。
〖律师说法〗
高价租售车位变相剥夺业主停车需求
违反《民法典》立法精神
关于百海壹号公寓的车位纠纷，有熟悉产权登记的相关业内人士表示，该小区车位只是整体初始登记产权，没有办理地下车位的现房销售手续，并进行车位销售价格备案后进入销售流程。目前来看，该小区地下车位应该不属于二手商品房的范畴。
根据车位产权证正常办理流程，在开发商完成初始登记后，业主认购车位缴纳相关税费和住宅专项维修资金，再申请办理房屋所有权转移登记，领取车位产权证。该业内人士表示，在这之后，如果车位再次进行销售，才属于二手车位。
对此，北京威诺（成都）律师事务所律师郭金福表示，根据《民法典》规定，不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位，属于开发商所有。开发商有权对其进行售卖或出租。从这点来说，产权车位是开发商的财产，想“租”还是想“售”或者车位租售定多少价格，由开发商说了算。
不过，郭金福认为，根据《四川省物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。“满足”的意义在于，有购买能力的业主可以购买，没有能力购买的则可以租用。只卖不租或者远高于正常价格进行租售，其实是变相剥夺业主使用停车位的需求，违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷。至于具体价格，原则上应当由双方当事人协商来决定。开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。
“停车位作为小区的一项重要配套设施，在建筑规划设计时应达到强制性的规划指标。因此住宅小区内经规划建设的地下停车位，虽然产权归属于开发商，也应当根据《民法典》规定，首先满足业主的需要。这种满足业主的需要，当然是以正常使用为目的。”四川骥志律师事务所主任马显庆认为，虽然法律没有对停车位只售不租是否违法做出明确规定，但停车位只售不租或者远高于正常价格进行租售，这种做法显然限制了业主正常合理的使用，也违背了《民法典》和《物业管理条例》中设定的“停车位首先满足业主需求”的立法精神。
马显庆认为，如果开发商只售不租或以远高于市场的价格出租车位，等于是变相胁迫业主购买车位或者弃租车位。他建议，如果业主有异议，最好通过小区业委会向行政主管部门投诉，双方协商解决。
红星新闻记者 顾爱刚 摄影报道
责编 邓旆光 编辑 彭疆
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