时间：2023-01-11 12:16:48来源：法律常识
投资虚拟产权式商铺“以租代售”项目会有诸多风险，但投资者在面对上述风险时也并非无计可施。在矛盾发生的不同阶段，投资者都可以采取不同的应对措施，妥善处理所遇风险。
（一）诉讼前
1、积极行使委托人基于合同法的权利
我国《合同法》第399条、第401条明确规定，委托合同项下的受托人有服从委托人指示，向委托人报告委托事项处理情况的义务。在虚拟产权式商铺“以租代售”之中，商铺投资者往往与开发商或第三方专业管理公司签订委托协议，由后者对商铺进行统一经营管理。作为委托人，此时便可以依照合同法的相关规定，要求商管公司披露商铺对外招商经营的详细情况，包括对外出租的租金标准，承租情况，收取租金数额及相关资金使用等。在清晰掌握上述信息的情况下，对商场实际经营效果进行监督。
2、对涉刑事犯罪案件及时向公安报案
对于开发商运营虚拟产权式商铺“以租代售”项目可能触犯非法吸收公众存款罪的，投资者在发现开发商具有明显“虚假广告、返本销售、高额利诱、保底收益”等特征的情况下应及时向公安部门反映，并提供相关线索。由公安部门严格调查开发商是否涉嫌经济刑事犯罪，是否存在抽逃资金、诈骗、非法吸收公众存款罪等经济违法犯罪行为。
3、正确运用诉前财产保全制度
在公安未予立案，投资者采用民事法律手段向法院起诉维权的情况下，正确运用诉前财产保全制度，保全正确主体的高价值财产，是确保诉讼胜利后获赔受偿的关键措施。实践中，不少投资者虽然知道申请诉前财产保全，但只保全了上述“空壳公司”难以变现的不良资产，导致官司胜诉后依然难以受偿，损失无法填补。正确的诉前财产保全应当是对商铺产权主体——开发商高价值资产的查封、冻结。如，开发商同时建有公寓住宅的，则能保全公寓住宅，绝不要保全地下车库车位（以提高资产变现效率）。
（二）诉讼中
1、准确提出诉讼请求
进入诉讼程序后，商铺投资者必须提出准确的诉讼请求，以防止判决遗漏责任主体。这种情形主要针对关于合同效力发生争议的案件。实践中，因为普遍存在只由开发商关联公司与投资者签订协议的情况，若仅从合同相对性考虑，则投资者只能向关联公司主张权利，难免会遇到“空壳公司”陷阱。所以，不妨在诉讼请求中增加一项确认之诉：请求确认关联公司与开发商之间属于代理与被代理的关系（或在庭审中查清事实），则依我国合同法“代理人行为之法律效果归于被代理人”的规定，开发商也应同关联公司一道被裁判为相应责任的承担主体。
2、查清、问清关键事实
庭审中，查清、问清关键事实，也将对案件定性产生至关重要的影响。司法实践中，判定“以租代售”合同的效力状态究竟为何，首先仍需要对该合同的性质到底“是租是售”作出认定。前文已经讲到许多法院出于“维稳”考虑会倾向性地认定“以租代售”合同为租赁合同，以衡平案件中各方当事人的风险（各打五十大板）。其实，这对投资者而言是非常不公的，因为依照合同法“虚假形式与隐匿实质”的理论分析，此类合同根本就不应该被定性为租赁。此时，一个决定案件定性的关键事实便是开发商在当初“售铺”时给中介渠道的佣金是否“畸高”。因为，在房产中介领域，促成租赁合同的成交是不可能被收取非常高比例的中介佣金的。若现实中开发商主张高比例佣金的存在，则可以反向证明该“以租代售”合同实际上就是买卖合同。而此时，法院也不敢“冒犯众怒”在存在高比例中介佣金的情况下还继续以租赁为涉讼合同定性。
3、谨慎防范调解、和解陷阱
庭审后，即使诉讼较为成功，双方已经有了初步的调解、和解意向，我们仍应谨慎防范其中的陷阱——空壳公司成为调解协议中的义务主体而开发商依然“逍遥法外”。我们必须清晰地认识到，虚拟产权式商铺“以租代售”的商管公司虽然明面上有商场的租金收入，但实际上其仍然是个空壳公司。即使该商管公司还存有收取租金的权利，这笔租金收入也会很快被资产转移（调解结案后转移资产不受法律限制）。而一旦商铺投资者们开始集体维权，开发商就更不会在商管公司账户上存放充足资金。相反，开发商还会尽量让这个“空壳公司”背负更多债务，以做好随时破产的准备。
（三）执行阶段
最后，案件进入执行阶段，也到了诉讼价值能否最终实现的最重要环节。对于开发商擅用“形式合法”套路设立的“空壳公司”，在公司确无财产可供执行的情况下，应考虑股东与公司财产是否混同，公司与关联企业财产是否混同以及股东出资是否已经实缴到位等问题。在必要的时候，投资者可以追加执行未实缴出资的股东及财产混同方，并对公司法定代表人采取限制高消费、限制出境等措施，情节严重时还可移送公安部门，借助刑事、行政手段查处公司实际设立人和经营人，以执行威慑促进成功执行。
结语
归根结底，投资“以租代售”的虚拟产权式商铺本身还是市场主体“自由选择”的一种经济投资行为，而任何一项投资也必然是“风险与收益”的结合体。充分认清形势，清楚认识到自己投资行为可能蕴含的风险应该是投资者们在决定投资此类商铺项目以前必须首要考虑的问题。对此，本文认为，事前充分尽调才是控制未来风险的最重要一环。“道路千万条，安全第一条。”基于虚拟产权式商铺“以租代售”这种商业模式的高风险属性，广大投资者们还是要“严抵高额回报诱惑，谨防一铺养三代陷阱”，“能不碰就不碰”，从源头便切断后续所有风险发生的可能性。
