时间：2023-01-12 12:19:57来源：法律常识
购买二手房，合同明文规定“尾款需过户后给付”。谁知，房子还未到手，就接连“受挫”。一方面，拿不到房产证过不了户，买房人不敢付清尾款；另一方面，房子升值房价上涨，卖房人又因“急需用钱”，“宁愿违约都不想卖了”。
近日，湖南天地人律师事务所律师李聪亮就遇上了这件麻烦事——他花95万元购买二手房，付了定金和部分尾款，如今却遭遇房主“违约”，对方还以“黑心律师”的名义将他投诉了。于是，这位长沙律师开启了一个为自己维权的故事……
“签购房合同时明确规定，双方不能违约。如今房价涨了，她却变卦不想卖了！”8月3日，长沙市岳麓区人民法院公开审理了一起房屋合同纠纷案，涉事双方因一套涨价的二手房引发矛盾。原告李聪亮是一名律师，他告诉今日女报/凤网记者，平日都是他为别人打官司，如今他要给自己维权。
8月7日，李聪亮向今日女报/凤网记者介绍，2017年2月，他通过房地产中介公司与女房主黄鑫（化名）签订了一份房屋买卖合同，合同约定黄鑫将其购买的一套总面积为122平方米的钰龙天下佳园二期住宅房（以下简称“长沙钰龙天下”）出售给李聪亮，成交价格为95万元。
李聪亮说，因为觉得便宜，第二天他就支付了30万元定金。此后，黄鑫每月需缴纳的4613.07元房贷，也由李聪亮承担。
合同签订后的3个月，李聪亮一直履约，而此时房价也在持续上涨。眼看开发商承诺的发证期限已至，但黄鑫的房产证却迟迟未到。他打听得知，这是因为小区开发商暂未办理建筑竣工验收手续，导致房产证不能确定何时发放。
2017年8月，黄鑫提出要求：“除去45万元房贷由李聪亮负责缴纳，剩下的20万元尾款需一次性付完”。可合同里写明“尾款需过户后给付”，而且如今不知何时能拿到房产证，考虑到“将钱全部交清会没有保障”，李聪亮拒绝了房主的要求。
“谁知道她见我不肯付款，就直接不顾合同规定，主动要求违约！”李聪亮说，黄鑫想退还定金以及之前已经偿还的贷款，甚至还愿意再赔偿一些违约金，但房子不卖了。“按照长沙房价的增势，即便她赔了我这些钱，她再转手卖房还是赚的！更何况，按照合同规定，她的房子已经卖给我了，就差办理房屋过户手续了！”
于是，2017年8月8日，李聪亮向长沙市岳麓区人民法院申请诉讼维权。然而，在同年11月开庭审理案件时，黄鑫却改口了：“我不打算违约，只是口头说说。”李聪亮只得撤诉。
黄鑫举纸牌讨说法的行为让李聪亮很难堪
“考虑到她手头紧，我之后还是给她转了4万元尾款。”李聪亮说，今年5月15日，他在征得黄鑫的同意后，开始对这套二手房进行装修，并给对方汇去部分尾款。结果，黄鑫又不乐意了，“主要是我5月份答应给她2万元尾款，但请装饰公司装修后，我的钱不够用，所以只给了她1.4万元”。
对此，李聪亮解释：“按照合同规定，我是不需要提前支付尾款的，每次提前支付是为了减轻她的负担，可如今只因为少给了几千元，她就说要让我搞不成装修。”
本以为只是说气话，谁知她次日就跑来吵闹，并阻拦装修施工。无奈，李聪亮只得停工，这一停便到了今年8月。为此，李聪亮还欠了装修公司近万元延工费。
更意外的是，5月22日，还举着一个纸牌来到李聪亮所在的律师事务所，上面用巨大的字体写着：“救救我！黑心律师李聪亮，还我房子还我救命钱！”
“我是受害者，怎么就成了骗钱的黑心律师？”之后，李聪亮与再次沟通，“她又说房子不卖了，要找律师把房子要回去！”最终，双方“谈崩了”。
6月6日，李聪亮再次向长沙市岳麓区人民法院提起上诉，这一次，他坚持要维权到底。
8月3日，案件开庭审理，可结果却是“参照相关案例，诉讼请求可能被驳回，只能双方调解。”
对此，李聪亮表示担忧：“如果自己按合同办事都不能胜诉，那以后房主一旦发现房价暴涨后都反悔，最后只需赔点钱就可以肆无忌惮地加价，这完全是没有成本的违约！”
李聪亮向记者展示他替黄鑫缴纳房贷的银行账单。
对于这起房屋买卖纠纷，房主黄鑫是如何考虑的？8月8日，今日女报/凤网记者联系上今年50岁的卖房人黄鑫。
“因为之前借了高利贷，为了还钱，我只能卖房救急。”黄鑫坦言，自己之所以愿意签合同，是因为李聪亮和房产中介公司都向她担保房产证能在2017年5月拿到，所以她才同意“尾款等过户后再拿”的约定。
可眼看房产证迟迟不能发放，急着用钱的黄鑫只得和李聪亮商量，看能否先给付尾款，等房产证下来再过户。对此，李聪亮以“履行合同约定”为由予以拒绝。
“我并没想过违约再转卖。”黄鑫说，早有客户知道她房屋的情况，表示能一次性付清95万元，并支付违约金，但她没有同意，“毕竟人还是要讲诚信”。
黄鑫解释，自己之所以急着要对方付清尾款，是因为实在缺钱。如今，自己正跟丈夫闹离婚，在长沙又无依无靠，唯一的念想就是陪女儿读书，“我现在只想一次性拿到尾款，而不要每次靠他一点点给钱来‘江湖救急’。”
至于李聪亮怀疑其“坐地起价”的说法，黄鑫表示：“只要他愿意一次性付清尾款，等房产证发下来，我愿意签订协议，保证‘房屋不加价、不转卖’，并积极配合他办理房屋过户手续”。
在这起纠纷案中，今日女报/凤网记者了解到，引发矛盾的关键在于一张“迟到”的房产证。那么，长沙楼市“限购”，对房产证的发放有何影响呢？8月17日，记者试图采访长沙钰龙天下开发商——湖南恒东房地产开发有限公司一名康姓负责人，但一直未给予电话、短信回复。随后，记者联系上了开发商的工作人员。
“如果算上周末和节假日，一般要在交房后第三年才能拿证。”该公司一男性工作人员解释，按照正常程序，房产证会在交房后的730个工作日后发放。
为何房产证发放期限一再推延？该工作人员表示，当时有业主向有关监管部门反映称，在收房时发现入户大厅、电梯间不宽敞，房屋漏水、墙体开裂等问题。由此，房屋工程竣工验收手续暂时中止办理，并配合监管部门审查、整改。“现在手续正在办理中，根据黄鑫的购房交房情况，她的住宅房最快将于今年年底拿到房产证。”
不过，工作人员也提醒：“按照长沙市最新出台的购房政策，就算黄鑫现在就拿到房产证，根据相关政策也不能办理过户交易手续。所以，在过户困难的情况下，如果双方协商不成功，建议通过法律途径来解决问题”。
8月22日上午，长沙市不动产登记中心工作人员解梦莹介绍，在长沙市政府2017年连续三次发布楼市调控政策后，又于今年6月25日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面对楼市进行了全面调控。其中就规定，商品房在取得不动产权证四年后，才能交易。
解梦莹透露，《通知》规定，长沙市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；而已在长沙市限购区域内购买的商品住房，在取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。“也就是说，即便今年拿到房产证，也要等四年后才能和李聪亮过来办理二手房过户手续，到时，如果政策没有变动，他们只需要带上不动产权证、购房合同、付款凭证以及买卖双方身份证等原件资料即可。”
张亮（湖南友和律师事务所律师）
其实，黄鑫和李聪亮是“一方愿买，一方愿卖”的。只是，在长沙的“限购”政策下，即便开发商如期在今年年底发放了房产证，李聪亮要想过户还得再等4年。我觉得，他不妨考虑下黄鑫提出的建议，即双方签订一份内容诸如“房屋不再加价，不转卖给他人，只要买主满足过户条件，卖主需立即配合处理”且具有法律效应的“承诺协议”。基于此，李聪亮大可放下“房财两空”的担忧，先一次性支付急需的全部尾款。
如果李聪亮坚持要求继续履行合同，而黄鑫却坚持违约的话，她应当赔偿因违约给李聪亮造成的损失，这其中就包括房屋涨跌损失。比如，当初95万元买下的房子，如果相关机构对房子给出的最新评估价为195万元，若坚持违约，她就必须在退还李聪亮定金和此前代缴的房贷之外，再从100万元的涨跌差价中按照一定比例给予李聪亮经济赔偿。
二手房交易作为房屋产权的二次交易，本身就存在很多不确定性，如果买方了解不够或粗心大意，很可能引发房产纠纷。
那么，二手房交易还容易产生哪些矛盾呢？对此，长沙市房屋交易管理中心工作人员周翌婷给予了详细解释。
一、房子的产权性质要认清
房子的产权有很多种，比如住宅、商住、公房、经济适用房，不同产权的房子，税费、贷款政策都不一样，所以，买方一定要在定房之前了解清楚。另外，还要注意房屋产权是否存在产权交易有限制，是否办理了房产证等。
二、租客“优先买房权”别忽视
现在有不少房子是转售为租，所以，买方事先应该和业主在合同里面详细约定如何应对租客，是支付赔偿金让租客搬走，还是继续履行租约。需要提醒的是，租客具有“优先购买权”，所以，买方签约前一定要让租客出具一个“放弃优先购买权的声明”。
三、买房后发现原业主户口未迁走
二手房交易中，户口迁移是一个大问题，由于户籍是由公安部门管理，法院无权干涉，一般也不受理此类案件，买方面对这种情况将完全处于弱势。所以，建议在签订合同时就要与卖家约定好其户口迁出时间以及违约责任，最好是等他把户口迁走后再支付尾款。
文、图：今日女报/凤网记者 陈炜
编辑：陈大嘴
