时间：2023-01-13 22:28:05来源：法律常识
在房屋租赁合同纠纷中，承租人主张因出租人违约而导致合同解除，要求出租人赔偿租赁合同正常履行情况下可获得的预期利益损失，这种情况经常发生在承租人是二手房东，租赁房屋用于转租的情况，承租人主张剩余合同期限内可获取的租金利润，承租人主张的该预期利益性质为可得利益的损失。
法律依据：《中华人民共和国民法典》：“第584条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”2009 年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条 ：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”
对于预期利益的认定和计算，需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要是确定的，同时还需符合合理预见原则，即违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或应该预见到的损失为限，综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则。尽管《民法典》和相关司法解释明确了一些具体的司法认定规则，但在司法实践中仍存在较大分歧。预期利益损失能否得到支持，如何计算具体的损失，均存在较大的争议。本文以深圳地区为例，检索了部分相关案例，对本问题进行了相应的研究。
法律依据：2009 年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。”
（一）租赁合同被认定为无效，不支持预期利益损失
案例一：深圳市威航实业有限公司等诉张某某土地租赁合同纠纷案--------(2017)粤03民终12100号裁判要旨：张某某在建造该房屋时，未依法向行政主管部门办理相关报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，张某某对外签订的租赁合同均为无效。根据评估报告的评估结果，从2016年9月7日至2020年6月30日期间，张某某的租金损失为2204323元。但因张某某与承租人签订的租赁合同均无效，故其依据该合同取得的预期租金收益均无法得到支持。如果支持了该预期租金收益等同于支持非法出租，因此，张某某主张2016年9月7日至2020年6月30日期间的租金损失，于法无据，本院不予支持。
（二）租赁合同有效，支持预期利益损失
案例二：深圳市宇达物流有限公司与深圳市深延物流仓储有限公司房屋租赁合同纠纷------(2019)粤03民终31216号裁判要旨：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的可预见的损失，主要是指违约方在合同成立时本可预见到的损失类型，鉴于涉案租赁合同中对于冷冻货物储存的租赁用途和装修、转租事宜已有约定，按通常观念，对于转租收益的损失类型，宇达公司在缔约时即已预见或应可预见，结合损失程度来看，经一审法院估算的深延公司转租利润率约15%，亦未明显超出正常经营收益范围。因此，本院对宇达公司的不可预见主张不予采纳。宇达公司上诉亦称一审法院未考虑冻库设备的使用寿命，深延公司已收回价值272万余元的机器设备，且深延公司所应支出的其他必要成本也应在赔偿金额中扣除。本院认为，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第10条提出的损益相抵规则，在预期损失总额中应予扣除的是，守约方为获取预期利益本应付出的履约成本或因对方违约所节省支出的费用。本案中，深延公司为转租涉案租赁物，出资购置安装了冻库设备，属深延公司为获取转租收益本应付出的必要成本，一审法院根据损益相抵规则，已经驳回了深延公司关于赔偿冻库设备损失的诉讼请求，无论深延公司其后如何处置剩余设备设施，实则均未由宇达公司负担设备成本或残值，并不存在因深延公司是否止损、如何止损而导致不当加重宇达公司赔偿责任的情形。同理，对于合同正常履行情况下深延公司的其他必要履约成本，深延公司亦未诉请由宇达公司赔偿或负担，一审法院所确定的预期租金损失金额，则系深延公司基于两份合同租金差额所获益的部分，并不包含约定租期内深延公司本应向宇达公司支付的租金。至于深延公司作为商事主体存续的其他日常开支，在无证据显示深延公司仅以转租涉案房屋为业，或者已因未能继续转租而停业的情况下，无论其是否继续承租涉案租赁物，按常理均有发生，并不因涉案合同未能继续履行而节省，故而也不应在本案赔偿额中予以扣除。因此，宇达公司关于在赔偿金额中再扣除设备残值和其他成本的主张，事实及法律依据不足，本院不予采纳。
（三）租赁合同有效，不支持预期利益损失
案例三：深圳协纵合成管理咨询有限公司与深圳市新天下集团有限公司房屋租赁合同纠纷-------（2019）粤03民终19282号裁判要旨：关于协纵合成公司要求新天下公司另行支付《扩租协议》（一）、（二）、（三）项的预期租金收益损失1227808.04元以及协纵合成公司支付给租客的违约金和直接损失656871.36元能否得到支持的问题。本院认为，协纵合成公司与新天下公司签订《扩租协议》（一）、（二）、（三）的时间分别为2014年的8月7日、8月27日、11月5日，装修免租期除《扩租协议》（一）为4个月零10天外，其他均为5个月，但2015年11月份双方就租赁合同是否解除即发生纠纷，2016年1月18日协纵合成公司即向法院提起诉讼要求解除合同，《扩租协议》（一）、（二）、（三）2015年尚未见盈利，且协纵合成公司对于合同的解除是有明确预期的，即协纵合成公司是能够明确预见到合同不可能如约履行的，因此，也就不存在预期收益的问题，一审法院对此不予支持，理据充分。
案例四：深圳市金洪记农产品配送有限公司、深圳市深延物流仓储有限公司等房屋租赁合同纠纷-------(2021)粤03民终1168号裁判要旨：金洪记公司主张预期利益损失3180884元(2019年6月1日至2024年2月28日，房租差价损失为2772784元，电费差价损失282700元，停车费损失125400元)，金洪记公司的证据不足以证明上述预期利益损失实际存在，且双方合同中明确约定了违约损失，约定违约金为50万元，以及应支付搬迁等费用，此处的“搬迁等费用”应如何理解，存在争议，结合本案的具体情况，不宜作扩大解释，故该损失属于无法预见的损失，金洪记公司要求深延公司赔偿预期利益损失的理由不能成立，本院不予支持。
律师评析：通过以上检索的案例可知，在房屋租赁合同无效的情况下，预期利益损失通常不被支持，主要理由是缺乏法律依据，对于未依法向行政主管部门办理相关报建手续的违法建筑，如果支持了该预期租金收益等同于支持非法出租，所以法院不予支持。在合同有效的情况下，有支持预期利益损失的，也有不支持的。如果合同明确约定了预期利润损失的赔偿责任和计算方式，法院认可该项损失属于在订立合同时可以预见的，予以支持。如果没有约定，则按照法律规定处理，没有法律规定的，按照公平原则。法院综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则予以认定和裁判，例如上述案例二，便结合了可预见规则和损益相抵规则，计算出预期利益损失金额。但同时如果合同中约定的保证金、押金、违约金足以弥补因合同有效部分被提前解除所导致的损失时，则不再支持可预期利益损失。对于不予支持预期损失的理由主要以市场风险具有不确定性为理由，认为该种经营利润损失超出了可预见范围，或者缺乏事实和法律依据。承租房产用于对外出租具有商业风险，能否盈利具有不可预见性和不确定性，是尚未实现的不确定的未来收益，不属于法律规定的赔偿范围。同时承租人对未能履行完毕的剩余期间是否能获得预期利益、以及计算方式和具体金额等情况应当承担举证责任。而实践中也存在，即便当事人提供了关于预期经营利润的相关证据，甚至通过司法鉴定程序对预期利益进行了评估，也没有支持承租人主张的预期利益损失。由此可见，司法实践中承租人的预期利益损失要获得支持还是有一定难度。
作者介绍
李瑶律师
广东丹柱律师事务所副主任、党支部组织委员，深圳市律师协会企业合规法律专业委员会委员，从事法律工作近十年，擅长公司法律顾问、股权纠纷、股权设计、公司风险控制、企业合规等公司法律事务以及各类民商事纠纷、经济类犯罪法律服务。为国内多家知名企业提供常年法律顾问服务，办理了大量的股权转让纠纷、公司盈余分配纠纷、损害公司利益责任纠纷、股东出资纠纷、合同纠纷、民间借贷纠纷、房地产买卖合同纠纷、离婚纠纷等民商事纠纷案件；也办理过多宗民刑交叉的重大经济犯罪案件；熟悉深圳股份合作公司股份、股份分红及继承诉讼。本人长期致力于提供专业的法律服务，竭诚为客户提供优质服务。
