时间：2023-01-16 16:17:38来源：法律常识
承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕
【导读】 丙公司告知乙可以通过贷款包装方式为儿子甲获得购房资格，乙支付定金后觉得不妥，要求退还定金反被丙追究其违约责任。黄晨婕律师认为契约精神不能违背公序良俗，丙公司执意违反限购政策不应受法律保护，协议不能履行不可归责于甲，经法院调解丙公司返还定金。
【成功案例入选理由】 办案思路清晰，逻辑缜密，说理说法透彻，依法维护了当事人的合法权益。
【基本案情】 AAAA年AA月，甲的母亲乙在网上看到XX市丙公司有楼盘开售，遂与丙公司联系，表示自己拟为自己的儿子甲物色婚房，但是，由于甲还是在校读书的大学生，无法进行贷款。丙公司的工作人员丁告知甲的母亲乙，丙公司可以通过“包装”的方式，使其具有贷款资格。乙认为这样不妥，但是，还是在丁许予各种优惠条件的劝说下，到XX市看房，并于看房当日，和丙公司签订了《认购协议书》。《认购协议书》载明：由乙的儿子甲采用银行按揭付款的形式支付购房款。
BBBB年BB月BB日，乙带领甲前往丙公司浏览了《房屋买卖合同》。为兑现丁许诺的优惠条件，丙公司的销售经理A向甲出具《欠条》一张，该《欠条》载明：“甲于BBBB年BB月BB日购涉案房屋，总价NNN万元，答应返还M万元整。该M万元在房产按揭银行发放贷款之后返还”。同时，甲的母亲乙根据《认购协议书》，通过支付宝将购房定金KK万元，支付到A个人的支付宝账户，A向甲出具手写《收据》一份，并在《收据》注明了签订《房屋买卖合同》的具体时间。
事后，甲由于不放心贷款“包装”的相关事宜，又于DDDD年DD月DD日和A沟通，A对甲表示，贷款“包装”的相关事宜银行大差不差的肯定知道，我们和银行的关系你也不用管，我们肯定是有这个渠道的。你现在不就是缺“流水”书证，这个东西对我们来说很简单的，我们这边搞不好这个事情，我们能接你的单子吗？
甲又找朋友商量这个事，甲的朋友奉劝甲，通过贷款“包装”获得银行贷款，如果“东窗事发”，甲很可能会惹上不必要的法律纠纷。
甲经过考虑认为，朋友们的奉劝确有道理，遂联系A，表示不想和丙公司签《商品房买卖合同》，希望丙公司返还购房定金KK万元。A表示拒绝并在数日后用丙公司的名义向甲发出《催告函》，要求甲尽快来丙公司签订《商品房买卖合同》，否则，丙公司将“吃掉”购房定金KK万元，并追究甲的违约责任。
（图源网络，侵删）
甲收到该《催告函》后，向我们的律师咨询，甲希望丙公司返还购房定金KK万元，是否能够得到法律的支持；A提出的“要求甲尽快来丙公司签订《商品房买卖合同》，否则，丙公司将“吃掉”购房定金KK万元，并追究甲的违约责任”是否合法。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，首先，如果甲不和丙公司签订《商品房买卖合同》，丙公司在“吃掉”购房定金KK万元以后，丙公司还要再追究甲的违约责任，这肯定是不符合法律原则的。其次，甲的朋友关于“通过贷款‘包装’获得银行贷款，如果‘东窗事发’，甲很可能会惹上不必要的法律纠纷”的奉劝，是有道理的。因此，甲还是以不要和丙公司签订《商品房买卖合同》为宜。同时，因为通过贷款“包装”获得银行贷款的提议，是丙公司业务经理A提出的，而这种做法最起码是违背民法诚实信用原则的，因此，甲希望丙公司返还购房定金KK万元，应该是可以得到法律支持的。
根据我们的法律分析意见，甲决定委托我们的律师依法要求丙公司返还购房定金KK万元。
本案诉讼过程中，丙公司提出，《认购协议书》是具有法律效力的合同性质文件；《收据》上注明的签订《房屋买卖合同》之具体时间，是合同双方当事人自愿达成的一致意见。因此，甲不按照《收据》上注明的时间和丙公司签订《房屋买卖合同》，是一种违背契约精神的行为，丙公司“吃掉”购房定金KK万元，并追究甲的违约责任，于法有据。
对此，具体承办本案的黄晨婕律师认为：
首先，尊重契约精神不能成为公然和公序良俗相违悖，更不能成为与法律法规相对抗的借口。于公序良俗而言，丙公司业务经理A提出的通过贷款“包装”获得银行贷款之提议，显然是违背民法之诚实信用原则的，也是不符合《民法典》关于“公序良俗”之定义的。
其次，契约精神本身就是一个民商法的概念，所以，离开民法精神的所谓契约精神，是不合法的。
第三，因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
所以，在本案中，甲和丙公司沟通停止“违背民法之诚实信用原则的、通过贷款‘包装’获得银行贷款的行为”，应该是“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”具体表现。而甲和丙公司任何一方如果继续 “违背民法之诚实信用原则的、通过贷款‘包装’获得银行贷款的行为”，那么，按照责任自负的法律原则，谁继续实施“违背民法之诚实信用原则的、通过贷款‘包装’获得银行贷款的行为”，谁就要承担相应的法律责任。
因此，让“违背民法之诚实信用原则的、通过贷款‘包装’获得银行贷款的意向”，终止于行为实施之前，是甲和丙公司共同的法律义务，如果丙公司坚持将“违背民法之诚实信用原则的、通过贷款‘包装’获得银行贷款的意向”继续为具体的行为，丙公司应当对此承担法律责任，而不是甲需要承担法律责任，这才符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定之精神。
面对黄晨婕律师的意见，丙公司又提出，“通过贷款‘包装’获得银行贷款的意向”是丁告知乙并通过乙转告甲的，这是丁的个人行为，所以，丙公司并没有向甲或乙提出过“通过贷款‘包装’获得银行贷款的问题”。因此，在丙公司并没有向甲或乙提出过“通过贷款‘包装’获得银行贷款的问题”情况下，乙和丙公司签订的《认购协议书》，依然是具有法律效力的合同性质文件；《收据》上注明的签订《房屋买卖合同》之具体时间，依然是合同双方当事人自愿达成的一致意见。
对此，黄晨婕律师反驳，丙公司认为丁的行为是个人行为，不代表公司行为的观点，是断然割裂涉案的《签约协议书》产生之前因后果的狡辩，丁的提议，不仅是贯穿在丁带领甲参观样板房，与甲进行沟通的过程之中的，而且导致甲的母亲乙在《签约协议书》签字的根本原因。丁这种行为的外观，导致甲有理由相信丁的言行是代表公司的，这是不能否认的客观事实。
同时，将丙公司业务经理A在《欠条证明》中书写的，“甲于BBBB年BB月BB日购涉案房屋，总价NNN万元，答应返还M万元整。该M万元在房产按揭银行发放贷款之后返还”作为已知事实，完全可以推导出丙公司是明知甲需要通过银行贷款的方式购买涉案房屋的这一事实。而甲作为在读大学生，根本不能通过银行贷款的方式购买涉案房屋，以A的身份以及工作常识，是应该能做出相应的正确判断的。所以，丙公司业务经理A明知甲作为在读大学生，根本不能通过银行贷款的方式购买涉案房屋而与甲约定签订《房屋买卖合同》的具体时间，这显然是明知合同目的不能实现而与甲签订合同。
因此，甲要求丙公司返还购房定金KK万元，是应该能够得到法律支持的。
同时黄晨婕律师正告丙公司，如果丙公司坚持“通过贷款‘包装’获得银行贷款的做法”，这是一种刻意违反XX市限购政策的行为，如果这一通过“贷款‘包装’获得银行贷款的做法”从意向演变为行为，丙公司很可能是会因为违反XX市限购政策而受到当地政府查处的。
丙公司综合权衡了黄晨婕律师的意见，表示愿意返还甲定金KK万元。
【案件处理结果】 经法院主持调解，丙公司和甲解除涉案《认购协议书》，丙公司将定金KK万元返还给甲、乙二人。
