济南合同找律师事务所，物业成了业主的主人

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王杰 赵夏晔

小区物业服务千家万户，其好与坏是事关人民最关心、最直接、最现实的热点问题，更是物业管理工作开展的着力点和出发点。《济南市物业管理条例》即将在5月1日正式实施。新规有何调整？将对我们的生活带来哪些改变？齐鲁晚报·齐鲁壹点记者带您一起了解。

走出“成长的烦恼”

业委会成立有法可依

业委会成立难、 刚成立不久就解散、业委会难以让业主信任……一提业委会，不少小区业主挺头疼。

《济南市物业管理条例》（以下简称《条例》）即将在5月1日正式实施。《条例》对业主大会、业主委员会等相关内容作出了明确规定，使业主委员会从成立到履职有了切实可行的依据和实施细则，这或将成为破解业委会成立难的 “钥匙”。

按照新公布的《济南市物业管理条例》，先由业主申请成立业主大会，再由街道办事处成立业主大会筹备组，进而成立业主大会，最后成立业主委员会。

《条例》规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占比达到百分之五十以上；已交付业主的人数占比达到百分之五十以上；自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比达到百分之二十五以上的业主或者建设单位，可向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的申请。街道办事处（乡镇人民政府）自收到业主提出筹备业主大会书面申请之日起六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。

按照 《条例》，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府派员担任，其他成员由业主、居民委员会、建设单位、前期物业服务人代表组成，其中业主代表不得低于筹备组总人数的二分之一。

如果小区遇到“具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的；业主委员会因任期届满或者成员缺额、被罢免等情形之一，需要重新选举，但经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会的”情况，由街道办事处、镇人民政府组建临时物业管理委员会。

临时物业管理委员会的任期不超过两年。任期内应当每年至少组织召开一次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、镇人民政府重新组建临时物业管理委员会。

出入小区不能光凭“人脸、指纹”

“断水断电”式收物业费将受重罚

时下，济南越来越多的小区安装了人脸识别等智能门禁系统。然而，一边是“人脸识别门禁”的热潮，一边是越来越多居民的质疑——如何防止个人信息被盗用？

为让业主“住有安居”，《条例》指出，物业服务人在保证业主知情同意的前提下，可以采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动，但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。

图片说明：济南一小区安装人脸识别门禁，引业主担忧（资料片）

对于“业主个人信息泄露”类似事件，《条例》从严处罚。《条例》规定：业主委员会成员、物业服务人违反法律、法规规定或者管理规约约定，挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品，非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息，或者侵害业主合法权益，给业主造成损失的，应当承担相应赔偿责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

“人脸识别门禁”或许只引起了少部分业主担忧，物业以“断水断电”“限制车辆出入”等方式催收物业费则引发着市民广泛吐槽。

一方是小区主人，一方是服务提供方，双方该如何公平公正的维护各自权益？《条例》明确：物业服务人不得“采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费”；对于采取上述行为的物业人，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

同时，《条例》也规定：业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

新旧物业如何“和平过渡”？

首推“应急物业服务人”制度

垃圾无人清运、停水停电无人修、电梯无人维护……老物业拒不撤离，新物业迟迟不敢接手，新旧物业交替导致小区物业管理“空档”，类似问题在济南并不鲜见。

为此，《条例》指出：原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，“物业服务人拒不撤出物业服务区域的，逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款”。

为实现新旧物业交替的“和平过渡”，《体例》明确了小区业主们的维权流程——物业服务人拒不移交相关资料、资金和物品，或者拒绝撤出物业服务区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门报告。物业所在地的街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。业主委员会或者业主也可以向辖区公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

为了应对新旧物业交替出现的小区管理“空档期”，《条例》还建立“应急物业服务人”制度。《条例》指出，当物业服务人违反合同擅自终止物业服务造成突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

应急服务期间的物业费在社区公示后，由全体业主承担。原物业服务人因违反合同造成业主损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

从《规范》到《办法》再到 《条例》

监管越来越细、处罚力度越来越大

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者梳理发现：为提升物业管理服务水平，济南市主要出台过三部管理规定。

2003年，济南市出台《济南市物业管理行业服务规范》，对加全市物业管理企业服务意识、经营行为、管理水平进行规范。

2015年2月1日，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合济南实际制定的 《济南市物业管理办法》正式施行。

今年5月1日即将施行的 《济南市物业管理条例》，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

“一方面明确了业主、业委会、物业公司、各职能单位的各自的权利与义务；同时对于一系列行为明确了处罚标准，启动了震慑作用。”业内人士称，《济南市物业管理体例》通过立法，明晰了各方权利业务，推进服务的公开透明，加大惩罚力度，“对于提升济南物业行业水平，维护社会稳定将起到积极作用”。

值得指出的是，《条例》 明确了发展改革部门、公安部门、自然资源和规划部门、生态环境部门、综合行政执法部门、城乡水务部门、园林和林业绿化部门、市场监管等部门对物业监督管理工作的职责，避免了在对物业监督管理过程中，出现职责不清的问题。

“从《规范》到《办法》再到 《条例》，管理效能一次比一次更有力度。”北京大成（济南）律师事务所律师李友震认为，随着济南物业管理规定不断地“细化”与“升级加码”，提升全市物业服务管理水平将越来越具备可操作性。