时间：2023-01-20 16:13:42来源：法律常识
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告与第三人之间签署的《北京市存量房屋买卖三方合同》及《补充协议》解除；2．判决被告向原告腾退北京市朝阳区035号楼－1至3层全部房屋；3．判决被告支付原告违约金人民币1400万元；4．判决被告支付原告居间服务费人民币250万元；5．诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与被告于2016年11月21日通过第三人签署了《北京市存量房屋买卖三方合同》（以下简称：买卖合同），约定原告将位于北京市朝阳区别墅全部的房产以总成交价格人民币七千万元卖于被告，被告分期支付房款；2016年12月31日前支付原告一千万元，2017年2月31日前支付原告一千五百万元，2017年11月30日前支付原告一千三百万元，2017年12月31日前支付原告二千七百万元。原告在履行合同过程中，不仅交付了房屋，承担了250万居间服务费，还实际缴纳个人所得税共计人民币5986066．67元。
被告于合同签订当日支付定金人民币五佰万元后，一直未按合同约定按期履行付款义务，截至2018年6月8日前共支付房款30755280元，已经构成买卖合同违约。在此期间原告一直向被告催要房款，并于2018年6月8日与被告达成《补充说明》，被告承诺于2018年6月30日前将剩余房款人民币39244720元支付给原告，但原告至今仍未收到任何房款，被告的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法利益。根据《民事诉讼法》、《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
1．被告与原告之间签署的购房合同合法有效，原告违约在先，被告不构成根本违约，原告无权解除。被告与原告以及居间方第三人于2016年11月21日签署的买卖合同系当事人的真实意思表示，为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告未按购房合同约定结清物业费，并隐瞒该等可能导致房屋不能顺利交割的情形。
2．根据买卖合同的约定，原告应在被告支付完第二笔购房款后三日内履行房屋的交付手续，该房产物业交割前所发生的物业费及相关费用应由原告自行承担。被告按照合同约定支付完毕第二笔购房款并准备依约收房时，发现涉案房屋存在因拖欠多年物业费而不能交割的情形。原告因欠缴物业费被物业管理公司诉至法院，于2014年11月30日被判令支付物业费和滞纳金，原告一直未自行结清该等费用。根据购房合同约定，原告有义务告知被告房屋欠缴物业费以及其他可能导致房屋不能顺利交割的瑕疵，并有义务缴清与房屋相关且应由其支付的各项费用。原告被法院判令支付物业费和滞纳金而拒不缴纳，导致被告未能顺利交割房产。而且原告始终拒绝承担该部分物业费和滞纳金，并拖延数月。最终被告为了能够顺利交割，不得已替原告缴纳了该部分费用，原告对合同的履行存在瑕疵。因此，在原告应当履行在先义务而未履行的情况下，被告顺延支付购房款合法、合理。
3．涉案房屋不是原告在购房合同中承诺的其家庭名下在京唯一住宅。根据购房合同约定，原告承诺案涉房屋为其家庭名下在京唯一住宅，由被告承担合同约定的缴税义务，被告已经按约定承担290余万元税费。2018年6月份左右，在准备办理网签过户手续时，税务部门告知涉案房屋并非原告家庭名下在京唯一住宅，需要额外补缴近600万元的税费。被告再次与原告进行沟通，而原告则要求被告承担该部分税费。被告以原告未提前告知为由拒绝承担，但被告已为原告预留充足时间。原告一直拒绝履行该部分纳税义务，并提出各种逃税方案但均未能成功，在拖延数月之后，原告才自行缴纳该部分税费。在此期间，被告即使支付剩余购房款，若原告依然不愿履行应由其承担的纳税义务，则被告实现不了其网签过户的合同目的。因此，在原告违反购房合同承诺，超出了被告签订购房合同的预期的情况下，被告顺延支付购房款合法、合理。被告迟延支付购房款属于合理抗辩，不构成根本违约，原告无权解除购房合同。被告在原告出现前述违约行为时，均积极与原告沟通和协商，并推进交易继续进行。2018年3月份左右，当被告准备支付剩余购房款时，陆续发现原告其他导致房产不能顺利交割的违约行为，在被告等待原告排除阻碍房产顺利交割的情形期间，第三人告知被告，房屋买卖交易中必须将购房资金汇入银行监管账户，而该笔资金远超被告应当支付的剩余购房款。原告在自身违约且房产交易支付方式发生重大调整的情况下，还要求被告承担违约金200万元，不合情理。
因原告的违约行为导致交易进程拖延，被告的支付能力受市场环境影响出现了短期的困难，但是被告有明确的支付意愿和支付安排，被告一直积极履行购房合同义务，被告不构成根本违约。而且被告已经支付3000余万元的购房款和应承担的税费，承担了应由原告承担的物业费及滞纳金，也向原告支付了顺延付款违约金，另外，被告已经做完案涉房屋的部分基础水电装修，被告累计支出超过3500万元。
被告在合同履行过程中虽有未按合同约定时间履行付款义务的情形，但被告发生前述行为是原告违约行为导致。因原告瑕疵交付和虚假承诺导致交易履行受阻，因交易履行受阻，被告支付能力出现短期障碍，但是被告有付款意愿和能力，与原告多次就变更付款达成口头意见，或者被告多次以缴纳违约金的形式获取了原告的豁免。在双方均存在一定责任的情况下，原告也难辞其咎。况且被告与原告已经办理完成网签、缴税等房屋交易手续，被告已经支付了相当数额的购房款和相关费用，该部分金额在整个购房合同款项中占据重要份额，被告继续履行合同的意愿强烈，有支付剩余购房款的能力，被告的迟延履行行为并不影响双方合同目的的实现；
2．原告要求被告支付违约金1400万元无法律依据，购房合同违约金条款约定不明确。被告与原告签署的购房合同为第三人提供的格式文本，约定合同违约金为总房款的20％即人民币1400万元，但并未约定该合同违约金条款的适用条件。因此，购房合同违约金条款约定不明确。原告不应当依据约定不明确的违约金条款主张违约金。如前所述，原告违约在先，被告迟延履行行为属于合理抗辩，不应当依照约定不明确的违约金条款支付违约金。退一步而言，在违约金条款约定不明确的情况下，若判令被告承担违约责任，也应当依照原告的实际损失计算违约金，兼顾合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等因素综合判定；
3．原告要求被告支付居间费用缺乏事实和法律依据。原告应提供佣金确认书证明居间方收取其居间费用的真实性。否则，就不能证明该笔居间费用发生的真实性和关联性。被告对原告所称其支出的“居间费用”不知情，原告要求被告支付居间费用的行为超出了被告订立合同时预期。原告要求被告承担250万元的居间费用缺乏事实和法律依据。
第三人述称：2016年签订涉案合同，合同中约定了付款时间，被告付原告的第一笔钱是定金，大概付了500万。第二笔钱在2016年的12月底付了1000万，第三笔是1500万。付完三千万之后要履行交房义务，交房的义务在合同中约定了。因为被告付款周期长，当时约定的时间就长。房子是毛坯房。要装修的时候，发现了房屋有拖欠物业费的情况，就不能履行交房义务，物业不会让办理装修手续。因为这个事双方大概沟通了有二至四个月。后来原告还是没有交钱。因为被告想赶紧装修，就由被告交了七十多万的物业费，钱从后边的房款里面扣。被告后边要支付1300万和2700万元，支付这两笔钱的时候，资金出现了问题，一直拖延到了快要缴税之前，快半年多的时间。在这期间又发现原告的房屋不是满五唯一，导致了房屋又多了一些税费，大概将近600万。因为这个问题，双方经过几次沟通，也没有完成。后来约定在2018年的6月中旬去缴完税，当时重新拟定了一个协议，约定2018年的6月底被告把所有的费用准备齐付给原告再过户。6月中旬缴税的时候，原告承担了多余的税费590多万。因为房子不是满五唯一。我们在6月中旬重新商定往下的交易条件和支付违约金条件后，我们商定被告再赔原告200万的委托滞纳金。因为后边的4000万延迟了很长时间，约定2008年6月底再去交易。但是这时被告的资金还是出了问题，今年又重新沟通这个事，到现在原告等不了了。
本院查明
位于北京市朝阳区035号楼－1至3层全部房屋所有权人系原告。张某华系原告的监护人。2016年11月21日，张某华代原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定：第一条标的房产。甲方自愿将自有的房屋产权有偿转让给乙方。该房产符合北京市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，甲方出售该房屋时将该房屋已分摊的土地使用面积和剩余土地使用期限一并转让给乙方。该房产具体情况如下：（一）甲方依法取得的房产权证号；（二）房产位于北京市朝阳区别墅全部；（三）房屋建筑面积661．75平方米；第二条成交价格及付款方式。（一）成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意上述房产总成交价格为人民币70000000元。于2017年底全部付清。
（三）关于税费及相关规定。乙方承担：契税、增值税、个人所得税及全部交易所需税费；2、双方对税费未约定、约定不明或遇政策调整的，双方应在权属过户之日前3日内协商并达成一致，否则，按国家相关法律、法规缴纳；第三条居间报酬及支付方式：详见佣金确认书。2、本合同签署后因甲乙双方中任何一方原因导致最终买卖关系不能完全履行的，居间方己经收取的居间报酬不予以退还。违约方应承担全部居间报酬；如违约方己支付居间报酬的，居间报酬不予以退还；未收取报酬的，居间方或者己支付居间报酬的一方有权向违约方进行追索。
（四）第四条权属过户代理。甲乙双方应于本合同签订之日起至2017年12月31日前将办理权属过户的所有证件资料准备齐全并通知丙方，由丙方为甲乙双方提供有偿的过户委托代理服务。乙方付清全部购房款后，甲方配合乙方办理过户手续。
（五）第五条房屋交付。甲乙双方同意在乙方付清购房全款（柒仟万元整）后由丙方通知之日起10个工作日，持本合同和相关证件共同到房地产交易管理部门办理产权过户手续。办理产权过户手续中所发生的相关税费、土地出让金及手续费按国家规定收费标准由乙方支付。
（六）甲方的义务：1、甲方承诺并保证，其向乙方提供的标的房产相关资料真实、完整和有效；6、房屋产权转移后5日内将与本房屋相关户口迁出的义务；7、配合乙方进行产权转移的义务；8、在房屋交付乙方前，保证本合同所列房屋附属设施和设备的完好和状况良好；9、在房屋交付乙方前，保证缴清与房屋相关且应由甲方支付的各项费用。
（七）第九条甲方的违约责任。（一）因甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用的，甲方应向乙方双倍返还定金；（二）甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，甲、乙双方同意按下列第1款内容处理：（1和2不作累加）1、逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之2．5的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（六）甲方未按约定期限按时办理产权转移手续的，甲、乙双方同意按下列内容处理：逾期在180天内甲方的违约金为0元，超过180天后（满180天后次日开始计算）甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之2．5的违约金，合同继续履行。
乙方的违约责任。（一）因乙方提供的证件不真实、不完整或无效导致房屋无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还；（二）乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，甲、乙双方同意按下列第1款内容处理：（1和2不作累加）1、第1、2、3笔购房款逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之2．5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第4笔购房款逾期在180天内乙方的违约金为0元，超过180天后（满180天后次日开始计算）乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之2．5的违约金，合同继续履行；
在办理产权过户手续时，需另行签署一份交房屋过户主管部门备案和网签之用的《北京市存量房屋买卖合同》（简称“网签合同”）。甲、乙、丙三方共同确认，如《北京市存量房屋买卖合同》内容与本合同内容不一致的，应以本合同为准。第十三条合同生效。1、本合同为甲、乙、丙三方最终真实意思的表示，本合同的订立即为甲、乙双方标的房产买卖交易的最终达成和丙方居间的行为的成功实现。2、本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。3、如甲、乙双方所留存合同内容不一致，则甲、乙双方共同以丙方所留存合同文本为见证标准。
补充协议。（一）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。经甲、乙、丙三方协商一致而书面订立的补充条款或补充协议，为本合同不可分割的一部分，具备同等法律效力。（二）本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。（三）1、经甲乙双方协商甲方同意乙方在过户前变更买受人：2、乙方同意甲方变更监护人办理房产相关缴税、过户手续：3、乙方接受目前房屋为毛坯状态且结构有改动：4、甲方承诺此房屋为甲方家庭名下在京唯一住宅：5、甲乙双方协商同意此合同违约金为总房款的20％即人民币：14000000元。
同日，被告与第三人签订佣金确认书，约定佣金为人民币700000元，支付日期为过户前。现该款被告已支付。
合同签订后，被告分别于2016年11月26日向原告支付定金500万元，于12月29日支付800万元，于12月30日支付200万元。此后，被告未按合同约定期限足额支付剩余房款。
2018年6月8日，被告签署了《补充说明》，内容为：甲方原告、张某华（法定监护人）、乙方被告。甲乙双方于2016年11月21日通过第三人签署《北京市存量房屋买卖三方合同》，甲乙双方经平等协商，一致同意对买卖合同修改和补充。一、乙方已经支付完30755280元整，乙方承诺剩余房款在2018年6月30日前将剩余房款人民币39244720元存入甲方指定银行托管账户后，办理银行托管业务需甲方配合亲自到场，甲方承诺立刻配合乙方过户；二、2018年6月15日前甲乙双方配合完成网签并缴税。如在乙方付完全款前国家出台任何相关政策由此带来的全部损失，由乙方承担，包括但不限于税费；三、张某华作为何某的法定监护人具有处理此房产的权力。庭审中，原告对该说明表示认可。对于说明中周某强所支付的房款30755280元，原、被告及第三人均认可包含涉案房屋的物业费755280元。
2018年6月12日，张某华出具收据：本人张某华为北京市朝阳区035号楼－1至3层全部产权人何某的法定监护人，今收到因买受人被告逾期付款所产生的全部滞纳金共计人民币600000元整。
2018年6月12日、13日，甲方原告、张某华（法定监护人），乙方被告分别在《补充协议》上签字，约定：甲乙双方于2016年11月21日通过第三人签署《北京市存量房屋买卖三方合同》，甲乙双方经平等协商，一致同意对买卖合同修改和补充。一、甲乙双方同意将买卖合同的网签买受人变更为刘某伟；二、张某华作为原告的法定监护人，已获得原告全权委托负责出售北京市朝阳区035号楼－1至3层全部房产的权利。
2018年6月12日，原告与案外人刘某伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：朝阳区别墅全部，建筑面积共661．75平方米。（二）该房屋登记用途为住宅。第二条房屋权属情况及使用情况。（一）该房屋所有权证证号。（三）该房屋权利性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押；（五）该房屋的租赁情况为：未出租。（六）该房屋不存在结构改造情况。
第三条成交方式。该房屋成交价格为：人民币53000000元。签订本合同前，买受人己向出卖人支付定金人民币5000000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。（二）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。一次性付款。总金额：人民币53000000元。买受人应当过户前向出卖人支付。第五条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第四条，出卖人应当保证己如实陈述该房愈权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。对于房屋的交付、违约责任等其他条款，该合同并未约定。
因涉案房屋并非原告家庭在京唯一住宅，原告于2018年6月20日向北京市朝阳区地方税务局缴纳个人税5986066．67元。同日，北京市朝阳区地方税务局出具了纳税人为刘某伟的契税、印花税的完税证明，金额为768076．43元。同日，案外人赵某德向原告出具：今收到居间服务共计人民币2500000元整的收据。
庭审中，第三人提交其员工与案外人赵某德的通话录音，证明其未收取居间服务费250万元。原告对该证据的关联性不予认可；被告则表示认可。
案外人赵某德出庭作证，其称系北京H投资公司的职员，其与张某华签的合同，是原告的房屋代理方，涉案房屋是其挂在网上的。其与第三人之间不存在劳动关系。其收取的250万元居间服务费，已交给北京H投资公司。对于被告所说的200万元滞纳金，赵某德称：60万元是被告之弟周某书打给张某华的，140万是被告答应给我的服务费，是周某书打到我朋友的账户。
案外人周某书在庭上则表示：200万元都是滞纳金，是给张某华的。先打60万给张某华账户，140万打给赵某德指定的账户。我是通过第三人、赵某德和张某华沟通。我答应给200万元滞纳金，具体怎么打，打给谁我不管。
对于涉案房屋的交付被告时间，原告称在2017年5月；被告称在2017年8月；第三人称在2017年5、6月。
对于周某强是否具有本市的购房资格，原告称：当时不知道周某强没有本市购房资格，2018年6月签订补充协议的时候知道周某强没有本市购房资格。被告及第三人称：签订买卖合同当时已告知原告，周某强没有本市购房资格。原、被告及第三人均认可周某强目前仍没有本市的购房资格。
对于被告承担的税费，原、被告及第三人均认可为2778743．1元。
对于涉案房屋的网签情况，原、被告及第三人均认可网签办理在案外人刘某伟名下。
裁判结果
一、解除原告何某与被告周某强及第三人北京某中介公司有限公司于2016年11月21日签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》及原告何某与被告周某强于2018年6月12日、13日签订的《补充协议》；
二、被告周某强于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区035号楼－1至3层全部房屋腾空并返还原告何某；
三、原告何某于本判决生效后十五日内返还被告周某强购房款人民币三千零七十五万五千二百八十元；
四、被告周某强于本判决生效后十五日内给付原告何某违约金人民币七百万元；
五、驳回原告何某其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，被告在与原告、第三人于2016年11月21日签订《北京市存量房屋买卖三方合同》时，虽然不具有本市的购房资格，但因合同条款中约定被告在房产过户前可以变更买受人，而该约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，故三方签订《北京市存量房屋买卖三方合同》及原、被告签订的《补充协议》合法有效。各方应按约定履行自己的义务。
在合同履行过程，被告在依约支付了购房定金及第一笔购房款后，并未按约定全面履行之后的付款义务，其行为已构成违约。因涉案房产并非原告在合同中承诺的其家庭在京唯一住宅，且原告未按约定自行交纳物业管理费，故原告亦存在违约行为。在双方前期均存在违约行为的情况下，依据被告代原告支付物业管理费，被告于2018年6月8日出具原告认可的、承诺剩余房款于2018年6月30日前支付的《补充说明》，原告监护人张某华于2018年6月12日出具的收到被告逾期付款的全部滞纳金60万元的收据及原告缴纳税款的行为等事实，可以确定原、被告就此前的各自违约行为已采取了相应补救措施且已协商解决完毕。因《补充说明》已对买卖合同中约定的付款时间进行变更，故被告理应按变更后的付款时间向原告支付购房款。现因被告在付款时间变更后，至今仍未按约定履行付款义务，故法院对原告要求解除买卖合同、返还房屋的诉讼请求，予以支持，但原告亦应将已收取的房款予以返还；
对于原告要求支付违约金的请求，因合同的解除系因被告违约行为导致，其理应承担相应的违约责任。因买卖合同中已约定违约条款，故对于违约金的给付数额，法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定；对于原告要求被告支付居间服务费的请求，因买卖合同约定居间服务费由被告承担，且依现有证据，该笔费用亦非居间方第三人收取，故其要求被告承担该笔费用，缺乏依据，法院不予支持。
