时间：2023-01-22 12:31:21来源：法律常识
如今房地产市场上期房居多，多数业主在签订《商品房预售合同》前只能通过开发商公示的内容如沙盘、样板间等想象所购房屋未来的样子，但这种“眼见不一定为实”的购房方式确实存在诸多弊端，这也是为什么每到房屋交付时或交付后总会出现大量的业主维权事件。
【案情回顾】
黄某与某开发商签订了《商品房买卖合同》，约定一年后交房。次年交房时，黄某发现自己所购房屋与开发商在售楼处公示的房屋宣传材料不符，自家客厅外多了一根装饰钢梁，不仅遮挡窗户，同时还存在一定的危险性，而自己对此钢梁的存在毫不知情。故在《业主入住验收单》上黄某明确提出书面异议，并且在入住后多次发函给开发商要求解决该问题，但开发商均以各种借口拒绝。无奈之下，黄某只有起诉来维护自身的合法权益。
一审法院认为，涉案房屋外墙及室内装修的标准经过了有关政府部门的审核通过，且装饰钢梁的设计不违反法律法规的强制性规定。在交接房屋时，黄某在《业主入住验收单》上签字且已入住，则视为黄某对此钢梁的存在并未有提出异议，故一审判决不支持黄某要求开发商拆除该钢梁的诉求。
黄某不服，提出上诉。在了解具体案情之后，其实不难发现，这个案子最大的争议焦点就是：
1、对争诉房屋窗外的钢梁，黄某在入住时是否表示认可？
2、钢梁的存在是否构成开发商违约？其是否对此承担违约责任？
关于第一个争议焦点，二审法院认为，黄某虽目前已签署《业主入住验收单》且已经办理入住手续，但是其已在验收单上明确提出过书面异议，且多次发函表示要求开发商解决该钢梁的问题。该验收单是开发商单方保存的证据，经法院要求后，开发商无理由拒不提交。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定：“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。” 据此，可推定黄某在收房时就针对钢梁问题提出了书面异议。
关于第二个争议点，二审法院认为在双方签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁，故开发商履行合同义务不符合约定，应依法承担违约责任。至于安装钢梁是否通过行政审批是否符合建筑规范，属于另外一层法律关系，不能成为开发商不构成违约或免除违约责任的理由。业主购买房屋注重的是房屋内各项设施是否有利于居住使用，而非房屋外立面的美观。
故二审法院判决支持黄某的诉请，要求开发商将装饰钢梁上移处理，以补救装饰钢梁带来的不当影响。
——北京市第一中级人民法院公报案例
// 法条速递 //
《民法典》 第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第九十五条 一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。
衡晓春律师有话说
本案中的黄某即使入住了也能胜诉的关键，就在于其在《业主入住验收单》明确提出了书面异议，并多次通过发函的方式要求开发商解决问题。
所以也不是说入住了业主就完全丧失了维权的可能性，其至关重要的一点就是在验收房屋时，一定要针对房屋存在的瑕疵问题通过书面方式向开发商提出异议，并积极与开发商理性协商并要求其认可签字，提供解决方案。这样即使办理了入住手续，后期也仍旧能够通过合法途径维护自身的权益。
有朋友会说，我花了那么多钱买的房子，不满意我就拒收。如房屋出现质量问题，业主是有权拒收房屋，但是要知道，拒收房屋也是存在一定风险的，究竟哪些情况下业主可以合法拒绝收房呢？下一期我们来具体聊聊。