卖方拖延不过户找律师的话费用,因为疫情卖房过户时间违约

时间:2023-01-24 00:37:41来源:法律常识


疫情期间房价大涨70万,卖家回国拒绝过户并欲解约,法院怎么判



疫情期间,房屋买卖合同的一方当事人在国外不能回国;另一方面,2020至2021年,上海房价经历了较大幅度的上涨,出售方意图跳价违约。房屋购买方向法院起诉,要求出售方按约定价格履行房屋买卖合同并承担违约责任,法院会如何判决呢?我们援引一则判决来看法官的裁判逻辑。


裁判要旨

1.出售方因疫情原因不能回国办理过户手续,不构成恶意违约;

2.网签合同在先,支付购房款在后,符合房产交易惯例;买方未按合同约定时间支付尾款,系行使先履行抗辩权,不构成违约;

3.由于房价大幅上涨,按原合同约定价格履行合同,对出售方明显不公平,由法院对交易价格进行调整以平衡双方利益。


案件基本事实

2019年12月31日,何某琴(买受方、乙方)与吕某(出卖方、甲方)通过A公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》,约定:乙方通过丙方居间介绍向甲方购买涉案房屋,总房价款421万元。并签订《房屋买卖合同》。

合同签订后,何某琴支付的5万元意向金转为定金。2020年1月5日,何某琴向吕某转账支付第二笔定金5万元。

2020年1月中旬,吕某出国,出国前告知了A公司经办人员李X。因疫情管控,吕某未能于2020年4月底前回国网签《上海市房地产买卖合同》。

吕某行又将涉案房屋对外出租。尔后,吕某又提出何某琴再先行支付30万元,何某琴同意再先行支付30万元。吕某向租客收回涉案房屋后交钥匙交给何某琴。

2020年12月31日,吕某回国,并于2021年1月15日回上海,居家隔离至2021年1月21日。

2021年1月24日,吕某提出解除《房屋买卖合同》。

审理中,法院就涉案房屋的市场价格向上海C有限公司进行咨询,询价结果为:2020年9月的市场买卖价格约为425万元,2021年1月的市场买卖价格约为445万元,2021年12月的市场买卖价格约为510万元。

原告诉请

要求继续履行购房合同;要求判令卖方违约,并酌情支付违约金20万元;律师费和诉讼费由卖方承担。

被告辩称

不同意原告的全部诉讼请求;并提出反诉,要求确认解除《房屋买卖合同》,买方支付违约金20万元,租赁合同解约损失45,247.06元及房屋占用费。

法院判决

1.《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效。

2.从约定的时间节点可以看出,交易流程为网签合同在先,支付购房款在后,符合房产交易惯例。

3.吕某在签订合同后出国,因疫情防控,其未能及时回国与何某琴网签合同,属于事出有因,不构成恶意违约。

4.买卖双方履行义务有先后顺序。何某琴在未网签合同的情况下拒绝支付该笔款项,于法有据,其享有先履行抗辩权。吕某以何某琴未支付263万元购房款和租金为由拒绝履行合同,理由不成立。

5.双方对交房、不付租金达成了合意,故何某琴不构成违约。

6.吕某因疫情防控未能及时回国,期间房价有较大幅度上涨,房价上涨的损失后果不可归责于任何一方。但如仍按照合同约定价格进行交易,由吕某行承担全部房价上涨损失,对其明显不公平。

7.法院根据实际情况酌情确定房屋交易价格(为431万元,较合同价格上涨10万元)。

律师分析

因疫情导致无法网签过户,属于不可抗力,买卖双方均不用承担违约责任。在房屋买卖合同可实际完成履行的情况下,司法裁判以促进交易为原则,因此解除合同的主张一般不会被采纳。

在卖家回国后,合同履行的障碍已消除,卖家拒绝过户,事实上构成违约,但鉴于其已将房屋交付给买方使用,买方实际损失并不大,因此法院未判卖家违约。

按一般原则,买卖双方均应按照合同约定的价格履行。仅因房价大幅上涨,卖家要求提升交易价格的请求一般不被法院支持。但因疫情导致合同无法履行期间房价的上涨,不能使出卖方单方面承受损失,因此法官考虑卖家回国后实际能够履行合同时的市场价(445万元)为参考,将交易价格由421万元调整为431万元。

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