时间：2023-01-26 10:39:14来源：法律常识
本文转自公众号“在明征地拆迁律师”
导读：在我国，房屋用途可简要分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，其中非住宅房屋还可以细分为商业用房、工业用房、仓储用房等。除了在功能和规划上的区别外，在征收补偿过程中，住宅房屋和非住宅房屋的关键区别就在于是否能够获得停产停业损失补偿。那么，停产停业损失究竟是指什么？该如何认定？又该如何补偿？同样开一家小卖部，为何别人家的店就能获得补偿呢？今天，在明律师就来跟您说一说“停产停业损失”的那些事儿。
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作者丨何焱 北京在明律师事务所
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《条例》”）第十七条第三项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此处的“停产停业损失”是指，因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。一般是因房屋被征收造成停产停业，从而丧失的可得利润。在部分学说或地方规定中还包括设备、仪器、商品的搬迁费用。
综合《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》等地方性规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋一般应当同时符合以下条件：
1．具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定为合法建筑
《条例》第二十四条规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
可见，如果房屋本身是违法建筑，即使被划入征收范围也不能获得补偿，也自然没有停产停业损失补偿。
当然，在明律师一再强调，无证建筑不等于违法建筑。针对未登记房屋，应当具体情况具体分析，综合考虑历史原因、建造年限、使用状况等方面来进行调查、认定、处理。
因此，未登记房屋能否获得停产停业损失补偿，是存在可争取余地的，在明律师代理的“许水云案”中即涉及这方面问题，最高法在再审裁判中进行了详细的理由阐述。
2．被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关证件
一方面，与合法建筑相对应的，是合法经营。要想证明合法经营的事实，就需要合法、有效的工商营业执照、税务登记证等证明材料。同时，部分特殊行业还需要相应资质，例如餐饮行业还需具有餐饮服务许可证，教育培训行业还需具有办学许可证等。
另一方面，被征收房屋应当是合法经营的场所。一般情况下，被征收房屋最好与证载住所地一致，即工商登记为注册地址。如果被征收房屋不是注册地址，被征收人就需要提供证据，证明被征收房屋是实际经营场所。
证据准备不充分、证据链条不完整，就有可能导致被征收房屋不被认定为合法经营场所，也就将减损停产停业损失补偿。
因此，在停产停业损失补偿部分，证据是关键。就证据部分，被征收人一定要查阅相关法律或咨询专业律师，对证据的关联性、证明力等方面有足够的了解。
3．因房屋被征收造成停产停业损失
“房屋被征收”与“停产停业损失”之间应当存在因果关系。具体而言，一方面，房屋被征收是造成停产停业损失的直接原因；另一方面，在房屋被征收之前，企业应当仍在持续营业中。
例如，被征收房屋关联企业在被征收以前就因其他原因停产停业，则不能再主张停产停业损失补偿；或者企业的工商登记状态显示一直在存续经营，但实际上在被征收以前就已停止经营，则很难认定停产停业损失。
《国有土地上房屋上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
《条例》第二十三条规定，“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
实践中，因征收房屋造成的停产停业损失补偿，多是依据省、市制定的规范性文件确定。例如：
《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费＝（用于生产经营的非住宅房屋的月租金＋月净利润×修正系数＋员工月生活补助）×停产停业补偿期限。
《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》规定，被征收人选择房屋产权调换的，停产停业损失补偿费按被征收房屋评估价值的比例，结合停产停业期限按月支付。
被征收人选择货币补偿的，停产停业损失补偿费按被征收房屋评估价值的比例，一次性给付。被征收房屋评估价值的具体比例由各市县根据本地实际确定。
《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定，征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，按照以下分类和标准进行补偿：
（一）被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
（二）被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。
被征收人选择货币补偿的，按照第四条规定的标准（上述标准）一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。
被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的，按照第四条规定的标准一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。
被征收人自行过渡的，按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助。房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。
……
在明律师认为，每一经营个体在行业特性、经营方式、经营规模、经营效益等方面都不同，因此统一的补偿标准并不适用于停产停业损失补偿。依据《国有土地上房屋征收评估办法》规定的“协商确定”和“评估确定”最为适宜。
（一）“协商确定”是最合适的方式。一方面，停产停业损失补偿不宜简单适用“一刀切”的统一补偿标准，“协商确定”就是避免纠纷的最好方式；另一方面，停产停业损失补偿是征收补偿的一部分，一般由征收补偿协议最终确定。
因此，“协商确定”体现了征收补偿协议的民事特征，即自愿、平等、友好。需要注意的是，被征收人应当有清晰的主张和完备的证据，方能在协商中占据主导地位。
（二）“评估确定”是最公平的方式。“协商确定”的方式虽然能够做到进退有度，但是被征收人反悔、“没发挥好”的情形也不在少数。
因受到证据材料、市场行情、情势变更等因素影响，停产停业损失补偿的数额将是不唯一、不确定的。此时，“评估确定”就是最公平最客观的方式，在增强补偿数额的科学性确定性的同时，亦能随之消除被征收人的心理焦虑。
如果被征收人认为被征收房屋的“停产停业损失”这一项补偿数额十分可观，建议您选择“评估确定”的方式，必要时可自行委托评估机构作出涵盖此内容的评估报告。如此，即使日后厂房突遭强拆或打砸，已经作出的评估报告也将成为证明损失的十分有力的证据。
最后，在明律师提示您，征收中与停产停业损失相关的纠纷屡见不鲜。例如，原房东、二房东、承租人都向征收方申请停产停业损失补偿；养殖、种植珍稀动植物的停产停业损失如何认定等。停产停业损失对普通的被征收人而言可能是个小问题，但是对这些案件中的被征收人来说却是至关重要的大问题。在明律师希望，这篇文章能够帮助您梳理停产停业损失的相关法律知识，形成基本事实判断。如果您对“停产停业损失”问题依旧困惑，或者认为自家的停产停业损失补偿过低，一定要及时咨询专业征收维权律师，以免错过最佳维权时机。
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