小产权房买卖合同，小产权房买卖无效如何赔偿损失

改革开放以来，城市的发展水平普遍远高于农村，因此越来越多的农民外出打工赚钱。上世纪90年代末21世纪初，许多外出务工的农民把“小产权房”卖给了村外的人，这不仅满足了城市人重返农村、享受良好环境的愿望，而且增加了一部分收入。但买了房子的人能在拆迁中得到补偿吗？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为各位解答这个问题！

首先大家要认识到“小产权房”不是一个法律概念，而是在社会实践中形成的一个习惯用语。所谓“小产权房”，是指建在农民集体土地上的房屋，不缴纳土地出让金等费用。其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的，因此被称为“农村产权房”，又称“小产权房”。这类房屋没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证，国土房管局也不会对购房合同进行备案。

小产权房拆迁能否得到正常合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！合同有效的，可以赔偿；合同无效的，不能赔偿。主要可以分为以下三类。

1、将小产权房出售给本集体成员，并经有关组织批准认可的，该合同为有效合同，拆迁给予补偿；将小产权房出售给非集体成员的，但买受人已取得集体组织的相关批准，合同为有效合同，拆迁将得到补偿。

2、小产权房卖给集体以外的人的，是无效合同。在这种情况下，首先要确定房屋所有权属于农村集体经济组织，那么我们可以得到补偿，但拆迁补偿只能由集体经济组织及其成员享有。

3、小产权房属于违法建设，在这种情况下不能得到拆迁补偿。

其次，根据《土地管理法》第四十八条的规定，对征地应当给予公平合理的补偿，确保被征地农民原有生活水平不降低，长期生活得到保障。在征地中，应当依法及时足额缴纳土地补偿费、安置补助费和农村村民房屋、其他地上附着物、青苗补偿费，并为被征地农民安排社会保障费。但是小产权房的土地使用权属于当地村委会或乡政府，因此拆迁补偿一般会交给当地村委会或乡政府，而不是直接交给小产权房的购房者，因此购房者应积极与拆迁人员和村委会或乡政府沟通，维护自己的权益。

因此，对于集体组织成员之间的小产权房买卖，经有关部门批准后，合同一般视为有效，可以拿到拆迁补偿；向其他集体组织成员出售小产权房的，一般认为合同无效，拿不到拆迁补偿。法律禁止不是同一集体组织成员之间的出售小产权房行为。因此，购买小产权房要谨慎，否则，在征地拆迁的情况下可能得不到相应的补偿。

史律师提醒：

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。