物权法案例，物权法案例题

车位：规划的车位应当先满足业主需要

问：我在某楼盘购买了一套商品房，由于开发商将车位的价格定得很高（十五六万元一个），我不打算购买车位，只想租。但是开发商说车位只卖不租，根据《物权法》，小区车位应该如何归属？业主是否可以要求租赁车位？

解答：

《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该条规定得很明确，在建筑区划内的停车位，业主应同开发商协商购买或者租用，开发商不同意出租，只愿意出让的话，开发商的行为也是合法的；如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话，那业主完全可以向开发商主张权利，毕竟根据该条规定，业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的，不属于开发商所有，业主完全可以不向开发商支付这类费用。

物管：业主大会可更换小区物管公司

问：我们小区物业管理收费高，管理水平低，与业主关系紧张。根据《物权法》，我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司？小区业委会的权利、义务有哪些？

解答：

根据《物权法》第七十五、七十六条的规定，业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司，其权利、义务包括：制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。

业主承担公共部位维修、维护费

问：小区内的公共绿地、道路，或者建筑物公共部位（电梯、水箱）的维修、维护费用，根据《物权法》，应该由谁来支付？

解答：

《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。但《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。

物业管理实践中，日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本，从业主所交的管理费中支出，支出超出管理费用之外的，视物业管理的体制而有所不同：包干制的，超出部分由物业管理公司承担；酬金制的，超出部分由各业主分摊。若公共部位的维修属中修或以上的，则不管属于何种制度，该费用由各业主承担。有维修资金的，在维修资金增值部分中开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分再向业主收回。

业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权

问：一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。《物权法》中对此有何规定，业主该如何维护自己的利益？

解答：

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”，业主对其享有共有和共同管理的权利，未经许可，物业公司不得擅自做广告牟利。对于“会所”，应考虑其性质，如果登记为“经营性用房”，则权利人对其享有完全的使用和处分权；如果属于业主共有，则不得擅自改变用途牟取利益。

产权：3个月内要登记

问：我打算买房，现看中了某楼盘一套商品房。根据《物权法》，如果开发商将房“一房两卖”，或者楼盘出现烂尾情况，我怎样保护自己的权利？

解答：

新颁布的《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。

老公私自将房屋卖出，妻子可依法维权

问：我已结婚，婚后购买的房屋产权证上只登记了老公一个人的名字。我想咨询，如果老公私自将房屋卖出，我该怎样维护自己的权利不受损害？

解答：

根据《婚姻法》的规定，婚后购买的房产属于夫妻共有财产，在未征得妻子同意的情况，丈夫私自将房屋出售侵犯了妻子对房屋共有部分的所有权，但是根据《物权法》第106条的规定，如果购买者确实不知道这是夫妻共同财产，支付了合理的房款，并且依照法律规定办理了房产转让登记手续，该购买者就可认为是善意取得，其权益应当得到法律保障，有权不必归还该套房屋，在此种情况下妻子只能向丈夫请求赔偿损失。当然，如果购买者并非善意购买或者没有履行相应的登记手续，妻子有权要求追回房产。

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地

问：我是一名外地人，由于收入有限，打算买城内农民的宅基地或者自建房屋居住。根据《物权法》，农民的宅基地或者自建房是否可以转让？

解答：

《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”对于农村宅基地的转让问题，应该适用《土地管理法》的规定。

《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《广东省集体建设用地使用权管理流转办法》第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转，“因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。”

因此，不能购买宅基地用于自建房屋。

住宅土地使用期限届满后自动续期

问：根据有关规定，住宅房产的土地使用期限是70年，商业是40年，写字楼是50年。如果土地使用期限届满后，我是否还拥有物业的产权？如果可续期，我是否还要缴费？

解答：

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

根据该规定，住宅土地使用期限届满后，自动续期，业主仍拥有物业的产权。而非住宅物业的续期、建筑物产权归属及续期是否需缴费，仍有待相关配套法律进行完善。

70年内住宅建筑物损坏，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期

问：有的物业建筑质量很难维持到70年，如果建筑物已提前损坏，那么土地使用期是否还会自动续期？

解答：

按照《民用建筑设计通则》的规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。

因此，在土地使用权期限的70年内，住宅建筑物损坏的，可以维修，并不必然导致物权的灭失。根据立法本意，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期。

业主享有“阳光权”

问：我居住的小区商品房，原本楼盘规划的间距比较开阔，但是等收楼时才发现，楼盘间距实际上很窄。我购买的是第2层房屋，尽管卧室都是朝南，但是一天之中，很难有较长时间能够射进阳光，通风情况也不太好，居住的感觉相当压抑、不舒服。我想咨询，根据《物权法》，我该如何维护自己的权利？考试大物业管理师

解答：

根据《物权法》第89条的规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

可见《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。由于开发商的违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利，开发商应当承当相应的侵权责任，权利人有权要求开发商消除妨碍等，但是《物权法》的规定只是明确了“阳光权”的归属，《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办，全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定《侵权责任法》，待该法出台后，广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。

邻居要为维修问题提供便利

问：我居住在一楼，房屋下水管道经常发生堵塞事件，污水漫到房间内，不得不找人维修。但是由于发生堵塞不是我们一家的问题，而是关系到楼上、楼下很多邻居，他们由于家里暂时没有堵塞，常常不愿意我们去他们家查找原因，因此一直没有找到问题所在，每次维修都是治标不治本，到现在问题都没有得到彻底解决。请问，根据《物权法》，我有权请求邻居配合维修房屋吗？

解答：

根据《物权法》第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间的纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。

拆迁：应当依法给予补偿

问：我的房屋不动产在土地使用期限内，什么情况下政府有权进行拆迁？按什么样的补偿标准给予拆迁补偿？

解答：

《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

由此可以看出，拆迁、征地关系到老百姓的切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。

来源：武汉物业协会

声明

本平台转载并注明其来源的稿件，是本着为读者传递更多信息之目的，不代表赞同其观点或立场，如涉及侵权，请及时与我方取得联系删除。