时间：2022-10-19 16:04:09来源：法律常识
本文来源：时代财经 作者：林心林
6月，“90后小伙低价捡漏北京法拍房”冲上了热搜。
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这位90后北漂为在北京安家，以低于市场价近300万的价格，拍下了一套朝阳区的法拍房。为了这套法拍房，这位购房者进行了一番周旋，最终在法拍机构协助下解决了房产被查封前处于抵押状态、没有房本等情况。
高达几百万的捡漏空间令不少买房者心动，在该热搜新闻下，有网友就表示“什么时候也能捡漏一套”“我也在看法拍房”，但同时也有观点认为“法拍房坑太多，不能光图便宜”。
法拍房，顾名思义就是被法院强制执行拍卖的房子。2012年11月20日，由杭州市萧山区人民法院处置执行的一套位于天汇园星云地小区的住宅抵押物，首次在网络司法拍卖平台阿里拍卖上成交，拉开了中国房地产网络司法拍卖的序幕。
十年来，法拍房市场经历了近乎野蛮生长的时期，在“房票”稀缺的背景下，法拍房房源不限购、低于市场价20%左右的特点引来投资客们的青睐，从而催生了炒房现象，部分热点城市法拍房溢价一度高企。
据国家金融与发展实验室发布的《2021年度中国杠杆率报告》，近年来法拍房数量在逐年递增，从2019年的50万套，增长至2021年的超过160万套。
在被称为“史上最难的618”期间，京东拍卖一组618数据显示，破产拍卖业务创新高，其中住宅用房成交金额累计超12亿。
“现在想想还是觉得挺奇妙，我竟然在淘宝上买了一套房。”王腾回忆道。今年3月，他以低于同小区二手成交价65万左右的价格，拍下一套法拍房。
王腾是重庆一家银行负责按揭业务的客户经理，眼看着小孩即将升入初中，但对目前住宅划片的中学不满意，自2021年底，王腾一家就开始看房选房。
最初，法拍房并不在王腾的计划中，他的目标是买入一套二手房，预算在500万左右。但年初，朋友买了一套比市场价便宜45万的法拍房，加上他自身的工作经验，促使王腾花了一个周末研究恶补法拍房的知识。“以前做按揭业务也接触过法拍房，帮一些客户做法拍贷款，所以自己心里也更有底。”
结合了自身的需求和法拍房的特殊性，王腾确定了自己的选房思路，一是好学校，二是好价格，三则是“清水房”即毛坯房。“因为法拍房的性质特殊，担心原业主或租户占据等纠纷，所以我只选择一些清水房。”
同时王腾给自己定了一个底线，“我的二手房预算是500万左右，所以如果没有捡漏50万的话，我宁愿去买二手房。”
由于对“捡漏”空间的坚持，王腾的第一次竞拍经历以失败告终。“第一次报名的是一个起拍价比较低的房，但有十几个人报名，大家你来我往，很快就接近我的心理价位。最后，有一位买家加价3万，超过了我的心理价位，于是决定放弃了。”
尽管竞拍失败，但回忆起第一次法拍房的过程，王腾直呼“令人上头”。“中间对方几次出价，我都秒压，压了他两三次，最后中介的朋友提醒我，我才冷静下来。”这次竞拍经历也令王腾意识到，竞拍过程中一定要时刻提醒自己的心理价位，否则很可能最终拍到的价格和市场价差不多。
此外，选房的过程同样小心翼翼。面对动辄几百万、存在诸多未知风险的法拍房，即便是拥有一定专业基础的王腾，也免不掉要做足尽调工作。“我会重点了解房子为什么被执行拍卖，原业主是个人还是公司，有没有房产证。”
经历两个多月的选房和一次失败的竞拍后，王腾最终拍到了第一套法拍房。
事实上，今年以来，各大社交平台上“买法拍房”正在成为一种潮流——“第一次涉足法拍房！”“挑战全网最快法拍房到证”“律师夫妻成功入了法拍房的坑”等笔记下均有不少评论和收藏。
以往让人望而却步的法拍房，似乎开始成为了刚需、改善买家们的购房选择。
因为积分不高，加上意向的南山、福田没有太多改善新盘，深圳二套房买家沈莉也将二手房、法拍房都纳入她的考虑范围之内。近期，沈莉看中了一套位于深圳罗湖区万象城附近的法拍房，“这个小区一直也比较抢手，如果有机会便宜5%以上，我就觉得性价比已经很高了。”
买家的增多，让法拍房辅拍机构的中介们也忙碌了起来。时代财经了解到，法拍房辅拍机构类似于房产中介，主要提供选房尽调、资料预审、委托竞拍、按揭申请、过户收房等服务，所收取的服务费为房屋成交总价的1%-3%。
“每天不是在参拍的路上，就是在清场交付或者看样的路上。”深圳某法拍房辅拍机构客户经理曾晓初告诉时代财经，今年法拍房的咨询量一直在增加，不仅是他所接触的买房者，大众的关注也越来越多。
曾晓初所在的法拍辅拍机构，月均竞拍30-40套，成单5-10套。现在的他，每天都要接很多个咨询电话，“快忙晕过去了。”
法拍专家安晓生也表示，以广州为例，今年以来法拍房总体热度下降，但咨询客户增多，意味着观望待出手的人数增加。其表示，无论是投资需求，还是自住买家对于法拍房的接受程度越来越高。
“如今法拍房的信息和公告越来越透明、正规，包括法拍贷金融政策的支持也越来越稳定，很多人都更加愿意尝试。”曾晓初对时代财经表示。
不过，与此前法拍房激烈叫价、拍出天价的疯狂不同，如今投资客退场、价格回落，法拍房市场正在回归理性。
“前年不限购，我这套法拍房竞价了100多次才拍下。”2020年曾拍下一套杭州法拍房的买家王嘉说道。杭州一直是全国法拍房市场中最为“魔幻”的城市之一，法拍房数量位居全国前列。甚至在2021年以前，杭州几乎每个月都会出现天价法拍房，有些小区业主根据法拍价来调高自家房源价格。
“我当时买的时候法拍房非常激烈，400万的底价拍到了500万。”王嘉回忆道。但今年以来，王嘉发现很多质量不错的法拍房甚至没有一两次叫拍就能竞拍下，“有些懊悔，现在溢价没那么高了。”
事实上，随着近两年来一些城市实行法拍房限购，以及自2022年1月1日起全国法拍房纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍，法拍房市场迎来更加有序的时期。
曾晓初告诉时代财经，如今的法拍房群体中刚需更多一些。“法拍房天然属性就是捡漏，买家为了更好的居住体验和性价比，就选择了法拍房。”
尽管如此，不少相关从业者却提醒捡漏没有看上去那么容易。“不能抱着捡大漏的心态，只能说比市场价便宜个10%-20%比较合理。”安晓生表示。
曾晓初也指出，从目前整个市场来说，在刚需和置换的价格区间比较难捡漏，因为抢夺也会偏于激烈。“由于投资客少了很多，反而很多高价值的房产，捡漏会相对容易很多，比如深圳市场这边一些3000万左右的房产，动不动捡漏几百万。”
同时，原住房人占房使用、原房屋的物业费水电费欠款、无法办理产权、户口未迁出以及房屋是否涉及另外的法律的纠纷等，仍是不少法拍房房源不可避免的主要风险。
此外，虽与二手房的按揭贷款认定和利率基本一致，但法拍房的按揭贷款交款周期十分短，一般法院要求在法拍房成交之后的7-10个工作日就必须全款到法院账户，如果最终无法按期交款、悔拍的话则没收保证金。
“一般而言，法拍房确实可能比正常商品房交易价格要低，但是其中的风险也确实不少。所以不要只看到价低的一面，只追求捡漏，更要看到其中的风险，注意规避。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对时代财经表示。譬如户口问题，要到当地派出所核实是否有户口挂在房源上面，如果特别关注户口问题就要考虑是否还参与竞拍，有一些学区房是和户口有密切关系的。
曾晓初也提示到，法拍房的房源鱼龙混杂，有时不要被虚假的表象欺骗，实际上仍有一堆的房子流拍、没人要。“法拍房是个大杂烩，什么房源都有，有些房源我们都是几年难得见一次。”
（受访者王腾、沈莉、王嘉为化名）