时间：2022-10-20 20:41:11来源：法律常识
浙系房企佳源地产陷入违约风波。
近期，有投资人爆料，由佳源南方（深圳）集团有限公司发行的定融产品“佳源集团广州中新债权项目”已经实质性违约，尚未兑付本金5085万。
据了解，该款定融产品起投金额30万，预期收益9%-9.5%，管理人为深圳市佳海投资有限公司，资金用于广州增城佳源印象的后续开发建设。佳源创盛控股集团和董事长沈天晴均为该产品的到期兑付提供了全额不可撤销连带保证责任。
但该产品从2021年12月30日起出现逾期未兑付情况。虽然发行人佳源南方（深圳）集团此后发出公告承诺，以广州中新项目一号楼的房产销售所得款，优先偿还投资产品本金及利息，直到2月28日，投资人并未收到款。
作为代销方的深圳千红资产管理有限公司已经向佳源创盛和沈天晴发出律师函。虽然有市场消息称，佳源方面已经款项付给资管方，资管方给投资人的兑付环节出了问题，但佳源创盛和兄弟公司佳源国际所面临的到期债务却令人担忧。
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绿档房企，流动性紧张？
企业预警通数据显示，佳源创盛有8只境内债权存续，规模为43.31亿元，其中有4只将于年内到期，到期规模为19.31亿元。
佳源国际则有7只美元债存续，规模超13亿美元，有2只合计3.31亿美元将于年内到期，最近的一笔在2022年3月11日。
虽然佳源国际3月10日公告称，将安排所有必要资金至其受托人的银行账户，用于偿还即将于3月11日到期的美元债未偿还本金金额及应计利息，但根据中信登公示的信息，目前佳源存续的信托产品有13个，规模最大的为“佳源青岛2号融资集合资金信托计划”，总金额为40亿元。
佳源创盛对中天金融旗下地产平台中天城头的收购也产生纠纷。中天金融公告显示，本次交易总价为89亿元，受让方佳源创盛和上海杰忠企业管理中心（有限合伙）在支付第一期股权转让价款15.8亿元后，未能如期支付第二期股权转让价款及第三期股权转让价款三分之一的股权转让价款。2月初，中天金融披露，佳源创盛已提出延期付款计划，将在2022年3月28日前支付第二期股权转让价款，在6月28日前分三期付清第三期股权转让价款。
天眼查信息还显示，佳源旗下的多家子公司存在被法院强制执行、经营异常、股权出质等风险。
值得注意的是，尽管债务压力临近，佳源国际仍是“绿档”企业。佳源国际2021年半年报显示，期内，公司扣除已收预售按金后的资产负债比率为62.11%，非受限现金短债比为1.29，净资本负债比率下降至40.71%，“三道红线”全绿达标。
财务方面，截至2021年6月30日，佳源国际流动负债为477.49亿元，其中一年内到期的短期债务为81.28亿元，现金及现金等价物为105.11亿元，看起来短期偿债压力可控。
3月7日，穆迪将佳源国际控股有限公司“B2”公司家族评级及“B3”高级无抵押评级列入评级下调观察名单。同时，穆迪将其评级展望从“稳定”调整为列入评级观察中。
穆迪分析师指出，评级下调反映出佳源国际控股在未来6-12个月有大量债务到期，其再融资风险加大。公司对离岸债务融资的高度依赖，以及进入离岸债券市场的渠道减弱，将限制其在解决再融资需求方面的财务灵活性。
2月24日，有消息称，佳源国际托戴德梁行放售位于香港屯门新合里1号全幢物业，以及新合里3号最顶4层楼层，意向价逾11.34亿港元。值得注意的是，此次出售的1号、3号物业，是佳源国际在港岛获取的首批项目之一。
业内人士认为，佳源此次出手，或许是源于近期佳源国际的债务到期压力较大，急于回笼资金。
注入资产，仍然不及千亿门槛
除了融资，销售是房企的另一条“生命线”，但佳源国际销售并不给力。
3月8日，佳源国际发布销售快报。2022年2月，公司合同销售金额约为12.761亿元，同比下滑约45.39%，环比下滑约26.12%；合同销售面积约11.46万平方米，同比下滑约45.79%。
2022年1-2月，佳源国际实现累计合同销售金额约为30.034亿元，同比下滑约39.11%；
累计合同销售面积约25.31万平方米，同比下滑约40.15%。
近年来，佳源国际还不止一次与销售目标“失约”。2021年全年，佳源国际合同销售金额约360.53亿元，合同销售面积约275.93万平方米，由于佳源国际总裁沈宏杰曾在公司2020年业绩发布会上表示，公司2021年销售目标为405亿元，以此计算，佳源国际仅完成全年目标的89.02%。
2020年，佳源国际合同销售金额约308.279亿元，合同销售面积约274.34万平方米，仅完成年度目标的86%；2019年，佳源国际合同销售金额约288.683亿元，合同销售面积约244.57万平方米，“踩线”完成280亿元年度销售目标。
而在2019年业绩会上，佳源国际副主席兼执行董事张翼曾表示，未来集团将力争在三到五年内把合约销售金额突破一千亿元。也就是说，佳源国际计划在2022年、2024年迈入千亿阵营。
如今佳源国际距离千亿目标仍有很大差距，佳源国际实现规模增长的方法却是靠实控人沈天晴不断注入项目资产。
公开资料显示，2018-2020年，沈天晴分别将旗下拥有的多宗上海项目、佳源服务（后分拆上市）、安徽物业开发项目等通过多数配股+少量现金的方式，并入佳源国际控股。同时，沈天晴在佳源国际控股的持股比例由55.41%上涨至69.74%。
2021年1月14日，佳源国际控股再度发布并购公告，沈天晴继续向佳源国际控股注入三个青岛项目及一个威海项目，初步代价72.48亿港元。新注入的山东项目采用配股+可转债+现金的方式，其中仅15%采用现金支付，剩余的则全部采用权益性工具。
资产的注入确实让佳源国际控股实现了土储的增长。数据显示，2018-2020年，佳源国际的土储从920万平方米增加至1765万平方米，其中仅并购的安徽和上海资产包，其土储就增加超400万平方米。
只不过，在债务压力面前，一边要应付债权人，一边要实现规模增长，简单靠注资的方式显然行不通，根本还在于房企自身的“造血”能力。