时间：2022-10-25 16:55:10来源：法律常识
让老年人抵押房产借得本金，再用本金认购理财产品……近年来，越来越多公司打着“以房养老”旗号、行非法集资之实，将老年人的房产和钱财卷席一空。
“以房养老”本是一件好事，用住房当作反向抵押，以获得持续的资金来源，提升老年人养老质量，甚至帮助解决养老问题。一旦被“套路贷”盯上，人还没老，房子没有了，面临无家可归绝境，那将是一出人间悲剧。
近日，北京朝阳检察院受理了一起黑社会性质组织犯罪团伙涉嫌“套路贷”的案件。接近警方和公证处的知情人士告诉记者，今年2月，朝阳警方正式批捕王某、王某杰等多名公证员，其中8人来自方正公证处，2人来自国立公证处。和他们一起被逮捕的还有放贷公司的代理律师李某杰。警方调取了相关人员的银行账号，目前案件正在进一步调查中。
近年来，一系列“以房养老”型的套路贷案件，一些老年人抵押房产进行投资、消费时，房屋被陌生人强行贱卖，不法分子利用公证程序绕开法庭审判，游走在法律的灰色地带。只是因为在公证处签了一摞和借款相关的合同，这些老人们和他们家庭的命运就从此一落千丈。
“签了这些协议，相当于签了一份卖身契。”有法律人士表示，“而公证书是证据之王，法院可以不加审查地认定公证的效力，想推翻是非常困难的。”
据央视等诸多媒体报道，2014年以来，马宁（鑫义众择）案、赵海佳案、广艳彬案、新元酵素案、中安民生等与房产套路贷相关的非法集资案相继爆发。据第一财经记者不完全统计，仅这几个案件涉及的房产就多达1200套。
尽管这些案件都被警方破获，理财平台的实际控制人被逮捕或判刑，但案件的“套路贷”操作环节，由于法律文件完备，对司法部门而言依然棘手。目前，一些老人作为投资者又是借款人，正面临失房的后果。
针对各地出现的非法套路贷活动，司法部门和金融监管部门纷纷加大监管力度，弥补制度漏洞。不过，道高一尺魔高一丈，套路贷也在不断进化升级，一些理财公司打着“让房子替去你去赚钱”、“盘活不动产”等幌子继续吸引投资者。
2017年9月7日上午，年近70的退休公务员腾玉琴正从菜市场回家，却看到家门被撬，数名纹身壮汉守在门口。
她急忙报警，但无济于事。她被告知，她欠了别人数百万元，对方已经把她的房子过户了，当天是来收房的，说什么也不让进门。
究竟是欠了谁的钱，腾玉琴到今天也无从得知。但从那一天起，她的一家人就陷入灾难。由于事发突然，腾玉琴和上班的儿子、儿媳都身着单衣，只带了随身物品，还没有意识到他们已经失去了所有。
被逐出家门的9个月里，腾玉琴只能借钱租房，靠人接济度日。
去年5月，在办案警方的帮助下，腾玉琴回到家中。但是此时房子已是他人名下，屋内空空荡荡，不光财物、收藏品等全部丢失，就连各类证件和家具用品也都被搬空。
“家里什么都没了，连小孙子的衣服都没留下。”腾玉琴告诉第一财经记者。
腾玉琴是新元酵素非法集资案的受害人之一。2015年至2017年，北京新元盛业生物科技公司（下称“新元公司”）宣传其研发的浓缩酵素有治疗癌症、“返老还童”的效果，吸引了不少老年人的关注。但是新元酵素产品价格高昂，一盒就要数千元，普通人难以承担。
新元公司称，老人不需要掏一分钱，只要把房产做一年抵押就能免费获得酵素产品。抵押程序也由新元公司包办，其负责找放贷人，并且负担全部借款利息和本金，老人只需要在公证处配合签字就行。
据腾玉琴回忆，因为拒绝配合新元公司人员的话术引导、否认要借款，她换了几位公证员，但最终还是完成了公证。
随后新元公司以腾玉琴的名义办了银行卡，掌握了U盾，在放贷人打入借款的第一时间，就把资金转到了自己的账户。
一些老人后来才发现，他们跟新元公司签的购买协议为一年期。不过在公证处他们跟放贷人签的借款合同期限却只有1个月或3个月。即便新元公司正常履行还息义务，但老人们很快就债务违约了。短短数月，他们不仅背上了沉重罚息，债务越滚越大，而且房产随时会被强卖。
直至2017年8月，新元公司资金链断裂，实控人王淑芳因非法吸收公众存款被捕。于是，放贷公司“名正言顺”地开始清房了。据了解，新元公司抵押的房产有200余套。
两年来，腾玉琴等人一直在向公证处索要包括借款合同在内的各项公证文书。但到直到目前，她还是没有拿到一份文件，仍不知道当初在公证处到底签了哪些合同，也不知道是谁向自己借了钱。
套路：以房养老”“致老人被赶出住所
裁判文书网公布了广艳彬集资诈骗一审刑事判决书。被告人广艳彬犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。责令其退赔被害人的经济损失，发还各被害人。
2016年5月，有人向北京一位名叫李君的老人推荐“以房养老”的理财形式，称完全没风险，并保证“做的人都挣到钱了”。
李君动了心，随即被介绍给了广艳彬。得知李君离异，房产能由她完全处置的情况后，广艳彬告诉她，这种“以房养老”只需把房产证交给他3个月，抵押到的钱交给他理财，李君每个月都能拿到9万多元的利息。3个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。于是李君签下了几个不知所谓的合同，在3个月的时间里仅拿到15万元左右的利息，本金也没有被归还。而听信了广艳彬会替她向“金主”归还欠款的说辞，一直没有向其讨要。
2016年10月的一天，李君和女儿突然被一群黑衣人赶出了唯一的住所。在被赶出家门的第二天，老人的女儿查询到，一周前，老人的房子以260万元卖出，而这套东二环的学区房当时的市价高达450万元左右。
在求问真相的过程中，老人的亲属还发现，李君签署的并非“以房养老”的合同，而是一份借款合同和一份委托书。在委托书中，李君将自己房屋的抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利全部委托给了一个中间人。
李君的遭遇并非个案。老人们被告知把房子抵押借款3个月，就能获得每月10%到15%的高息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后，不仅承诺的高息不见踪影，老人的房子也被抵押，借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄悄买卖，过户给他人。
2015年以来，北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局，他们有的失去了房产，有的背上了巨额的债务。据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计，仅由北京市公安局西城分局移送检察院的案子就有30多起。
图片来自第一财经
判决：诈骗7500余万元一审被判无期
2017年1月20日广艳彬因涉嫌犯诈骗罪被羁押，同年2月27日被逮捕。法院审理查明，广艳彬于2014年至2017年1月间，向被害人虚构澳大利亚悉尼国际娱乐城投资项目、投资理财等事实，以支付高额利息为诱饵，骗取上述被害人的集资款。唆使被害人抵押自己的房屋进行民间借贷，采用上述手段，广艳彬先后骗取48位被害人集资款共计人民币7500余万元，用于赌博、挥霍及归还个人债务等。
被害人的诉讼代理人、北京市致诚律师事务所律师时福茂表示，这种针对老年人办理高额贷款，抵押后凭借委托书悄悄卖房的行为，已成为一种套路。虽然这个案子已经宣判，但老人们维权仍然有很长的路要走。
这种针对老人的犯罪是经由广艳彬与小贷公司间通过“两步走”最终导致被害人财产遭受重大损失：第一步是广艳彬以项目开发为由引诱被害人对其进行“投资”。第二步是，因被害人大部分为老年人，在广艳彬及早期参与人的介绍和安排下，被害人向小贷公司进行大额房产抵押借款，“投资”给广艳彬，最终导致失去房产。时福茂提醒老人，要谨慎进入新型的金融市场、投资市场，涉及重大财产的东西，不轻易尝试，不要有天上掉馅饼的想法，同时对熟人的介绍抱有警惕。
北京市第三中级人民法院梳理近年来审理的侵财犯罪案件后发现，针对老年人的投资理财诈骗案件高发，名目包括投资矿业、房产开发，投资养老产业、保健品，投资造林、慈善业等等，前面讲的张光兴老人被骗一事，就是以投资保健品、每年给予24%的高额回报为诱饵。北京还发生过一起以投资养老产业为名进行非法集资的案件，几千人被骗，涉案资金数亿元。在这起案件中，非法集资公司对外宣称不仅投资回报高，投资人将来还可以免费入住公司的养老院。
为骗取老人的信任，涉案公司还组织老人参观公司经营的养老院；举行盛大宴会活动，邀请老年人吃饭、看演出、进行宣讲，人多时达上千人；投资回报高的达到月息10%。法官讲，其实这些高额回报都是来自投资者的本金，或者是用后来投资者的本金支付前面投资者的利息，最终结果是涉案公司资金链断裂，投资者血本无归。
公证难公正？
2018年10月，央视新闻频道播放了一期《针对老年人诈骗手段眼花缭乱，“馅饼”可不好捡》的节目。
节目中，卫生部退休干部张光兴是新元酵素案受害者之一，他先后在中信公证处和方正公证处签署了一共400万元额度的借款合同。在被放贷人赶出唯一住所后，他和妻子居住在仅有8平方米的地下室。
在律师的帮助下，两位老人终于搞清楚了自己的房子能被别人卖掉的原因，就是在第二次办100万贷款公证时，他们在北京市方正公证处签下的这份委托书。内容显示：受托人可以代他们到房地产交易管理部门办理房产产权转移、过户事宜等。对于这份自己签了名的委托书，两位老人表示自己根本就不知道。
我国法律规定，公证处是非营利的事业单位。在日常生活中，办理委托、继承、证明亲属关系等等都需要经过公证程序来证明其真实性、合法性。
公证处也会对借贷合同进行公证预防纠纷，保护当事人合法权益，同时大大节约司法资源，也顺应民间借贷行业的发展。
不过，由于近年来全国多地出现的涉及房产、金融诈骗的“套路贷”案件，公证员为虚假事项办理公证。2017年8月，司法部出台了《关于公证执业“五不准”的通知》。
《通知》要求，公证机构不得为民间借贷合同进行公证，不得出强制执行书。另外，在涉及卖房委托公证时，不得一次性把抵押、买房、解押全部写上，不得公证代收房款等内容。
也就在2017年8月，方正公证处因管理不善开始停业整顿3个月，原主任王士刚被免职。
今年年初被批捕的多名公证员中，有8人来自方正公证处。据了解，该公证处另一名公证员赵某宇因涉及北京国浩律师事务所律师朱蕾10亿元虚假标的案，已于2018年8月被上海警方逮捕。
“这些都是法律专业人士，公安如果没有掌握确切的证据，不会轻易抓人的。”前述法律人士认为。
根据规定，公证处办理公证后应当向当事人出具公证书。不过，第一财经记者采访的30多位在方正公证处签署借款合同的“套路贷”的老人中，绝大部分经索要仍无法获得公证书、公证发票，以及公证现场的监控录像资料。
已经取得部分公证文书的老人发现，有的不同受害人的询问笔录内容竟然完全一致。他们认为，公证机构没有认真核查借款事项的真实性，也没有做必要的风险提示。有的老人则对记者表示，没有见过所涉事项的公证员。
“你们的合同我看也看不懂，就没看。”公证员王某杰被捕前曾对其出具公证书的相关当事人表示。
知情人士向第一财经记者透露，方正公证处可能还存在公证员伪造和隐匿公证书的情形。在86岁老人张增印所涉案例中，公证处在法庭上否认给老人办理过借款合同公证，但之后警方从公证处内部获得了该项公证书。
另外两个案例中，公证处在没有通知老人或老人不在场的情况下，有公证员私下制作了老人委托他人卖房的公证书，使得放贷人员能在次日进行房产过户。
道高一尺，魔高一丈？
近来，套路型借贷活动仍然保持活跃，并且不断升级进化，由持牌金融机构取代了过去的小贷公司或放贷个人，签署制式合同，随后转贷给第三方来规避风险。金融机构凭借完善的法律风控措施，扮演套路型贷款的“通道”角色。
今年4月以来，中安民生、理房网（理房（北京）信息服务有限公司）、融房网（融房（北京）信息服务有限公司）等以房屋抵押借款为资金来源的理财公司先后爆雷，涉及房产总数大约1300余套。
4月，中安民生实控人李佳豪等88人被警方以涉嫌非法集资刑拘。同时，各家放贷公司也开始要求投资者还钱，中安民生涉及放贷公司多达82家，除了小贷公司、典当行、网贷公司，还有不少银行和信托公司。
北京市二中院曾召开地方借款风险提示新闻通报会，对涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件进行通报。通过委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情况时有发生。主要表现形式是，出借人出借一定款项给借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，借款人到期不能还款，代理人直接将房屋出售。北京市二中院认为，这种交易方式在形式上分离法律关系，故意规避法律中“流押契约”禁止性规定，利用债务人困顿窘迫的弱势地位，谋取失衡的经济利益，而房屋所有权人未参与实际交易，导致取证难、维权难。
2019年4月9日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部发布了关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见，明确指出了“套路贷”与民间借贷的区别。
意见指出“套路贷”，是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议,通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务,并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动的概括性称谓。
意见要求在认定“套路贷”犯罪数额时，应当与民间借贷相区别，从整体上予以否定性评价，“虚高债务”和以“利息”“保证金”“中介费”“服务费”“违约金”等名目被犯罪嫌疑人、被告人非法占有的财物，均应计入犯罪数额。
“以房养老”骗局，比起保健品骗局更加可怕，社会危害性极大，必须予以高度警惕，以防泛滥。其一，从源头上提高准入门槛，只准许国有银行或大型保险企业开展“以房养老”业务，不让那些打一枪换一个地方的小公司染指。其二，要防微杜渐，一旦发现“以房养老”骗局苗头，执法部门要及时跟进，有效打击，不让骗局继续扩大。一些“套路贷”公司大张旗鼓开展此类活动，早期发现并不难。其三，及时出台相关法律法规，为“以房养老”产业健康发展保驾护航。
来源：法律讲坛
