解约函格式，商铺降租怎样谈判

作者：柳宇霆 法律学者

这是一起“奇怪”的租赁纠纷。一般来说，单方解约应赔付相应违约金，但这起纠纷却是，在对方的计算之下，业主非但拿不到违约金，甚至还欠了自如一大笔钱。

不妨先回看纠纷过程。从2018年11月份开始，何女士就将自己在广东广州黄埔的一套房子，以每个月3325元的价格租给自如公司运营管理，租期为5年。但今年10月，该公司工作人员表示，因公司长期亏损，要求何女士永久性降低租金。业主不同意，该公司单方面解除合同，作为业主的何女士，非但没有收到违约金，反而还欠了对方两万多元。

老实说，仅看单方解除合同，就立不住脚。《合同法》规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件”，“附解除条件的合同，自条件成就时失效”，“当事人协商一致，可以解除合同”，而单方解除合同，必须符合“因不可抗力致使不能实现合同目的”“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等情形。

就这起纠纷而言，显然双方没有就解除合同协商达成一致，而一方提出的“因公司长期亏损，要求对方降低租金”理由，并不属于法定的单方解除合同允许范围之列。如此，单方解除合同，已经属于违约行为。按照双方的合同约定，自如发起解约前，应提前30天向业主发送书面通知并征得业主同意，在业主一再催促下，对方才在自行解约后向发来解约通知函，更让自如的违约行为“错上加错”。

根据合同法，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。鉴于自如方面单方面解除合同，理应承担违约责任，至少应当赔付违约金，但事实却让人大跌眼镜，业主非但没有收到违约金，反而还欠了对方两万多元，“要赔偿装修折旧费和其它一些费用”。根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，也就是说，自如自己造成的损失，应该由自己承担，不能栽在别人头上。

据自如人员对媒体的回应，合同早已规定，只要合约提前解除，业主便需赔付装修折旧费。在他们看来，什么时候提前解除合同，什么时候要求对方赔钱，只要在自家合同里写下来就可以了，也不需要看对方的脸色，问题是，合同法并不会承认这种“霸王条款”。该法明确规定“供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。也就是说，所谓的对自如有利条款，并不能违反契约精神，成为强压在业主头上的“大山”。

何女士遭遇并非个案。据报道，今年以来在广州白云区、北京、南京等地，都有业主反映被自如要求降房租，不同意的话就单方面解约。有长租公寓爆雷在前，自如动态应引起职能部门关注。对于消费者，可以依法提起诉讼，维护合法权益。而违约的租赁方也应懂得，遵守契约精神，是企业立足市场的前提，搞“店大欺客”那一套，迟早需要付出代价。（柳宇霆）

来源： 光明网-时评频道