时间：2022-10-30 04:51:08来源：法律常识
来源：上海浦东法院
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短短两个月的时间，
小甲只发了四条朋友圈：
小甲
mark人生第一次当被告
11月*日
小甲
房子又双叒离我远去了……
11月*日
小甲
终于买好房啦！
10月*日
小甲
看房可真是个体力活啊！
10月*日
这跌宕起伏的剧情到底是怎么回事？
一起来看看小甲的买房时间线
2016年10月11日
✦ 在M公司的居间介绍下，小甲与小乙签订了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定小甲购买小乙名下的房屋。《房地产买卖居间协议》约定，M公司应积极履行的居间义务包括向买卖双方如实报告订立《房地产买卖合同》的重大事项。
✦ 小甲向小乙支付定金。
✦ M公司与小甲签订了佣金确认书，确认佣金为41,280元，由小甲支付。
2016年11月12日
✦ 小甲与小乙签订《上海市房地产买卖合同》，约定了房屋总价款及首付款，并约定小甲及小乙需在2016年12月31日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。小甲需通过银行贷款方式支付第二期房价款，并在办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续。合同载明：
“特别提醒：该房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同（测试版）。”
✦ M公司将《上海市房地产买卖合同》在交易中心进行了交易备案。
2016年11月14日
✦ 小甲向小乙支付首付款。
✦ 因503室房屋之前就存在一个交易合同备案，且短期内无法撤销，小甲无法在合同约定的期限内完成房屋贷款审批手续，导致合同实际无法履行。
2016年11月30日
✦ 小甲与小乙协议解除了《上海市房屋买卖合同》。
✦ 小甲与小乙至交易中心撤销了上述合同的交易备案。
到手的房子就这么没了，可小甲的故事还没有结束。
M公司认为，依据其与小甲事先达成的约定，《房屋买卖合同》成立即表明居间成功，所以请求法院判令小甲向其支付佣金41,280元。
小甲拍案而起：
我房子没了，还不是因为你M公司没有尽到全面调查房屋情况的重要义务，还诱骗我签署合同，导致合同无法继续履行，你怎么还问我要钱呢？
这时，法官皱着眉头，摸着（并不存在的）胡须说道：
冷静！冷静！到底怎么回事，让我们来捋一捋。
Q：什么是居间合同？
A: 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
Q：如实报告要如何界定？
A: 如实报告，是指房地产居间人应将其所知的关于订立房屋买卖合同的事项不加隐瞒地告知委托人，包括忠实义务和勤勉义务。本案中的《房地产买卖居间协议》也明确约定M公司应“如实报告订立《房地产买卖合同》的重大事项”。
Q：忠实义务是什么？
A: 居间人应忠实而尽力地履行如实报告义务，如实向委托人报告与缔约有关的全部信息，不得加以隐瞒，更不得有所欺骗。
从实践来看，居间人应当告知的信息主要包括：
❶ 房源信息，包括房屋物理信息、实物信息、周边环境信息、权属信息、价值信息；
❷ 交易对象信息，包括交易对象身份信息、订约能力、履约能力；
❸ 房屋买卖相关费用信息、相关政策信息、交易程序性信息等。
Q：勤勉义务是什么？
A: 居间人应当履行积极主动查明与交易相关信息的勤勉义务。从房产交易实践来看，通常将该信息限定为“重要信息”，即那些如获知此类信息会影响或决定房产买卖当事人是否继续购买房屋，或者可能损害当事人利益，或者由于该信息当事人可能要求对交易条件进行调整的所有信息。具体而言，包括房屋的物理属性和产权情况等基本信息、交易对象基本情况、房屋交易的程序性和政策性信息等。
本案中，涉案房屋上存在着其他的交易合同备案信息，导致委托人无法在合同约定的期限内获得银行贷款，应当属于交易中的重要信息，居间方负有查明并如实告知的义务。
Q：未尽如实告知义务，居间人应承担什么法律责任？
A: 主要包括居间费用和报酬请求权的丧失、损害赔偿责任的承担。
居间人违反如实告知义务的行为，足以导致委托人作出与真实意思不符的意思表示，就应当认为其存在主观过错，从而丧失居间费用请求权。
同时，只要居间人存在违反如实告知义务的情形，无论是否导致缔约失败，委托人都可以拒绝承担居间报酬。居间人已获得居间报酬的，应当退还。本案中，居间人对于重要信息事先未予查明，事后故意隐瞒，当属未履行如实报告义务，不得要求支付报酬。
委托人因居间人的不实告知受有损害时，还可请求损害赔偿，但本案中委托人未主张。
说到这，法官紧皱的双眉渐渐舒展，敲法槌道：
驳回M公司的诉讼请求。
小甲长舒一口气，掏出手机，发了一条朋友圈：
小甲
官司赢了！
1分钟前
