工业用地年限，上海房产证常见类型,土地用途和房屋类型如何区分清楚

最近，我写了不少关于房屋买卖与房屋拍卖的文章，内容真实体现体现了房屋类型：公寓！于是，一众网友看到“公寓” 两个字，瞬间沸腾：“你傻啊，那明明是公寓，不能落户，不能办理居住朱，没法上学，还那么贵？”其实啊，大家都不傻，我做这么多年，难道不知道什么是住宅？那不是早被客户打折了双腿？今天给大家普及一下，上海房地产上的分类。让你知道，上海的“公寓”是住宅，而“办公”才是你认为的那种”公寓”。

说起房子，根本离不开土地，因为房地是分不开的。我国相关法律规定，城市的土地使用年限上，有如下几种。

(一)居住用地七十年。

　　(二)工业用地五十年。

　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

　　(四)商业、旅游、娱乐用地四十年。

(五)综合或者其他用地五十年。

上述五种用地，在城市城区，房屋买卖中，一般涉及到的是（一）居住用地70年；（四）商业、娱乐、旅游用地40年；（五）综合或者其他用地50年。因为住宅用地上的住宅，其用地是70年，大家都熟悉；商业用地上可能会建公寓，比如静安寺附近的美丽园酒店公寓，其用地就是40年；综合用地是50年，一般大楼房多如此，大楼房下面是办公，楼上房屋居住类型也是写“公寓”，这就是大家通常所说的商住楼，商住楼并不是说土地一定是商住，多数是综合用地，住宅类型依然显示是“公寓”。

下面我们就用上海真是存在的产证或者不产权证诠释，上海房屋中的不同类似。

第一类，房屋类型是新工房，我所见过的是新工房1和新工房2两种。第一种，新工房1，可能是多层，也可能是高层。这种住宅，一般有福利政策在的房子。下图：产权证

上述是静安区三和花园的一份产证，房屋类型就是“新工房1”，正常住宅，享受了售后公房待遇（前后一年内买房抵契税）。

第二种，是新工房2，这种房子土地是划拨得来。按照相关政策，一般划拨土地上面的房子，是要补交土地出让金后，才能出售的，就是因为“新工房2”，所以，房子不需要补交土地出让金，可以直接交易。下图两个是产权证和产调。

第二类，是综合用地和商住。上面的房子，房屋类型一般是3种。部分是人们常识中的“公寓”，一般房屋类型显示为：办公；部分是住宅，房屋类型一般是为“公寓”，是纯住宅；还有一种土地是“商住”，但是房屋类型也是“公寓”，其实也是住宅。

第一种，办公楼，即大家所说的那种“公寓”。

图中，是静安区海防路上的静安艺庭不动产权证，土地是综合，房屋类型是：办公楼，这是地道的公寓。

第二种，公寓，就是上海正常的住宅。

上述是长寿路上的长乐大厦，其土地是综合，房屋类型是“公寓”，用途是居住，虽然较公寓，但是就是地道住宅。 第三种，商住土地，房屋类型“公寓”，也是纯住宅。

上面这个是静安寺地区申乐大厦，土地是商住，房屋类型是“公寓”，也是纯住宅。

第三类，土地是“住宅”，房屋类型是“职佳一等”。

上面图片，是位于昌平路上的东安公寓，纯住宅用房。

第四类，最常见，土地显示住宅，房屋显示“公寓”，都是真正的住宅。有很多种。

1，正常老公寓。下土房子是1912年建设的住宅，土地是住宅，房屋类型是公寓。

2，下面是90年代的公房产证，比较早的那一批，这张产证颁发于1994年，什么信息都缺，但是，他依然是正常住宅。

3，公房，2009年颁发的产证。静安区万春小区学区房，住宅用地，房屋类型：公寓，住宅。

4，正常新式住宅。下面几个可以看看。下面不动产权证为静安区远中风华房子产证。土地是住宅，房屋类型依然是“公寓”，曾经的静安区第一豪宅住宅小区。

上述只是罗列一些常见的产权证或者不动产权证的标注情况，其实有害房屋类型，如新式里弄，旧式里弄，花园洋房等等，这些房屋类型不显示“办公”、“酒店”之类，一般都是住宅。至于详细，只能看产证来验证了。

至于上海的房屋类型：“公寓”二字，就是正常住宅，毫无疑问。至于常识中的“公寓”，在上海就是“办公楼”或者“酒店”。