南京房改房政策，南京房改房最新政策

过去三十多年，房地产创造了数不尽的财富。具体有多少呢？以任泽平团队研究的《中国住房市值报告（2019）》给出的结果来看，可能高达近300万亿元。明显大于美国、日本、英法德三国合计。

此外，不久前住建部长王蒙徽也公开了几组华丽数据：2019年末，我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平米，已经达到发达国家水平；2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里……毫不夸张地说，过去这些年我国的城市建设“创造了世界城市发展史上的奇迹”。

但很多人可能并不知道，我国的房地产行业真正迎来快速发展，还要从“98年房改”说起——1998年7月，国务院颁发重要通知，宣布自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。“福利分房”制度的取消，在我国房地产发展史上具有里程碑意义。自此，我国的房地产市场由“计划经济时代”向“市场经济浪潮”迈进。住房也摇身一变，由“完全的公共产品”转变为了“商品”。购房者不仅可以用钱购买到房子，还可以从银行贷款购房。

庞大的住房需求，加上金融政策的支持解决了买房的资金难题，整个房地产市场很快被激活了。随后的一二十年里，我国的房地产行业如脱缰的野马一样进入了发展的快车道，加速奔跑，并迅速成为中国经济的支柱行业，拉动中国经济高速增长——1998年，中国GDP总量仅排在世界第7位，“一次房改”之后的第12年（2010年），中国就成功超过日本，成为全球第二大经济体。

当然，98年房改之后我国房地产取得的最瞩目的成就便是，实现了国人居住水平的明显提升：房改之前，我国城镇地区人均住房面积仅10平米，缺房户达869万，全国近一半城镇居民无房可住；房改之后仅仅5年时间，我国房地产开发投资额就首次突破万亿大关，城镇人均住宅建筑面积也达到了23.7平方米，翻了一倍多。2020年4月份央行发布的报告更显示，2019年末，我国城镇地区住房拥有率高达96%，户均已经拥有1.5套房。

个人层面，其实对98房改之后我国居住环境的改变的印象要更加深刻：曾经一大家子二三代人合住一间拥挤逼仄的筒子楼、隔板间、地下室，被宽敞高大、现代化的商品房取代，数以万计的工薪阶层达成所愿，搬进更宽敞明亮的独立房子。

“98房改”后，中国房地产业得到快速发展，城镇居民的住房条件得到了极大改善。但住房利益分化也日益突出，住房不平等已然成为当前中国社会较为突出的问题。换句话说，“高度市场化”确实造就了中国房地产的神话，但带来的弊端更加突出：

第一、98房改后，房地产业发展成为新的“经济增长点”，这极大地刺激了资本进入房地产业，中国房地产业因此得到了快速发展，房价也因此一路飙升。国家统计局数据显示，1998年-2020年，全国平均房价上涨5.6倍，一跃飙涨到今天的均价10720元/平。一些人口显著增量、经济较为发达的一二线城市，房价更是涨幅高达二三十倍。机构研究报告显示，2019年末，全国重点50城的房价收入比数值已经高达13.3，换算成房价净结余比可能高达30，这意味着一个人要想购买一套房子，需要埋头苦干积攒至少30年。一句话概括就是，居民的个人收入与市场房租、房价严重脱节，住房高成本无疑已经成为无数中低收入者的切肤之痛；

第二、98房改后，住房的市场化供给成为城镇住房供给的主要渠道，但同时也造成了我国房地产投资投机过盛、住房空置率居高不下等景象。机构统计数据显示，过去十年，房地产的投资性购房比例增加了36.8%，2018年投资型购房比例甚至一度高达85%。此外，西南财大、国家电网公司利用智能电表统计的数据、社科院的调查等都显示，我国城镇地区住房空置率或不低于22.4%，根据央行透露的全国存量房高达4.5套计算，全国空置住房可能不少于1亿套。经济学家任泽平曾经直言指出，造成我国房地产市场投资投机过盛、空置房过剩的根本原因是，一方面我国的商品房价格上涨幅度较快，另一方面我国现行的住房税收体系重交易、轻持有，住房持有成本几乎为0；

第三、伴随着房地产的快速发展，越来越多的城市产生了严重的“房地产依赖症”。资料显示，截止到2018年末，全国排名前一百名的城市中不乏对房地产的综合依赖度高达50%。尤其是杭州、佛山、南京、济南等城市，土地财政依赖度超过110%。

此外，社科院、西南财大等权威机构的科学研究表明，房地产投资对于中国经济增长已经“得不偿失”。直白点说就是，高房价不仅抑制了消费和生育，更抑制了社会阶层流动和年轻人奋斗的梦想。与此同时，房地产对货币的巨大吸附，更挤占了信贷资源、挤压了消费、阻碍了实体经济的发展。

基于以上分析，不得不承认，在经历“一次房改”后，我国的居住水平有明显提高，房地产快速发展对经济增长也有突出贡献。但更加不能忽视的是，房地产在“市场经济”浪潮下，负面效应也在逐渐凸显：高房价使得数以万计的国人的购房压力达到历史顶点。地价、房价的同步攀升，也不断催生了“房地产泡沫”，进而有引发整个资产泡沫“愈演愈烈”的风险。

正如原住建部副部长齐骥所言，“现行的住房制度存在严重的弊端，必须进行全方位的改革”。事实上，近年来不乏专家学者呼吁对房地产市场进行“二次房改”。

关于“二次房改”的方案，最为公众所熟知的有两个：其一是北大教授徐远提出的“加大投资建设安居房”新方案：“二次房改”的政策抓手，是大规模建设安居房，让流动人口在城市里安居乐业，启动农民工市民化。每年兴建1000 万套安居房，套均面积50 平方米，套均投资100 万元，每年直接投资10 万亿元，一举解决短期经济增长问题。

对于北大教授徐远提出的“新方案”，我们之前就说过，出发点是对的，毕竟世界上没有一个国家完全靠市场可以解决住房问题，所以加大对保障性住房投资（安居房），确实是实现帮助中低收入群体实现“住有所居”的突破口。但是“在大都市、都市圈和核心城市大规模建设安居房，每年兴建1000 万套安居房，套均面积50 平方米，套均投资100 万元，每年直接投资10 万亿元”的方案可能根本无法实现。

原因有二：一则国家没有这么大的经济能力；二则单纯靠建设安居房“只治标不治本”。房地产行业的长期健康稳定发展需要的是长效机制，而不是“临时手段”。

其二是清华大学博士后兼网红经济学家任泽平提出的“加快构建以人地挂钩、控制货币和房产税为核心的房地产长效机制”新方案。

相较之下，清华博士后任泽平的“新方案”要务实且更对症下药，也就是说未来被采纳的概率更高。接下来逐一分析任泽平新方案的四大举措：

第一是改革“人地挂钩”，优化土地供应：推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。简单来说就是，城市用地指标根据人口规模来定，大城市用地指标多，小城市用地指标少。这样的好处是，均衡土地资源配置，从根本上解决了土地、新房的合理供应，有助于地方更好地稳房价；

第二是是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。原则上就是“维护住房消费者合法权益”。这里所说的消费者就是指首套刚需购房者和改善型购房者。当然，保护合法购房者的同时，肯定要对投资投机性始终保持抑制；

第三是转变住房供应结构，丰富供应主体。该内容的核心就是“针对中低收入人群的保障性住房制度”。这一点不久前住建部在国新办举办的“实现全民住有所居”发布会上已经提到了，未来要通过大力发展租赁住房，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难。这一条是重中之重——随着新型城镇化纵深推进，住房问题已从户籍家庭转向新市民、青年人等群体。这部分群体购房比例低、以租房为主，同时市场上的租赁住房短板明显。因此，发展保障性租赁住房，能切身有效地让年轻人安身也安心；

第四是稳步推动房产税试点。房产税是大势所趋，不奢望房产税解决所有问题，但不得不承认房产税是调节税收、财政，调控房价，遏制炒房投机等的重要手段。

“二次房改”真要来了？答案是肯定的，但我们必须耐心“等子弹飞一会儿”。

依据有两个：其一，很多人可能不知道，其实过去十年，国家智囊团一直在致力于推动“二次房改”。尤其是2009年10月份，住建部原副部长齐骥就牵头成立了“二次房改”调研小组。并于2010年提出了“二次房改”的初步议案，内容是，“确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题”；其二，最近两年，不少专家学者预测，“二次房改”最快可能会在5年内落地。在专家看来，“二次房改”不会像“98房改”那么轰轰烈烈，它大概率是多种形式的、连续性的政策出击。

回顾我国房地产发展的三十年漫长历程，不难发现，任何一次的改革都会有利于推动整个行业向好发展，但同时改革有阵痛。“二次房改”也不例外，在我们看来，“二次房改”将可能会让两类人得到实惠，同时也大概率会让三类人“难眠”：

“得到实惠”的两类人分别是刚进城的中低收入群体和城镇无房一族。这点很好理解，未来“二次房改”不管是采取北大教授的“大规模建设安居房”方案，还是采纳清华博士后任泽平的“长效机制”，其核心都是稳定房地产市场，帮助中低收入群体改善居住环境。说到底，“二次房改”的最终目的是保护这两类人的切身利益。所以我们说刚进城的最低收入者和城镇无房者会得到实惠，是有现实依据的；

“难眠”的三类人分别是：投资炒房客、开发商和持有多套房的人。如上文所述，“二次房改”的核心原则是“维护房地产市场的平稳健康发展、保障住房消费者的合法权益、解决中低收入者的住房问题”。基于此来看，这三类人就是“二次房改”的重点打击对象。尤其是投资炒房客，可能会遭遇更强的政策火力“围剿”，比如征收空置税、房产税，比如严控银行杠杆，比如增大财产税等直接税比重等。因此从这个角度来看，上述三类被“二次房改”精准打击的对象，可能会集体“难眠”。