时间:2022-11-04 06:32:10来源:法律常识
张女士于2015年底通过中介购买了海淀区某二手房一套,当时房屋总价款仅450万元,约定首付150万元,定金10万元。但是由于当时的房主工作很忙且经常在外地出差,所以与张女士谈判签约的是一位老人。
此人自称是房主的岳父,并且向中介出具了房主所写的一份授权委托书及该房的房产证。由于张女士筹措150万的首付款需要时间,因此房屋买卖合同将首付款的支付期限约定在半年后支付,并约定在支付完首付款之后再进行网签及过户。
然而半年后,当张女士终于凑齐了首付款准备汇入中介所指定的监管账户时,中介突然通知,房主的房子不卖了。
张女士马上与房主取得联系,房主称,卖房的决定系其岳父私自做的主张,并未告知,自己从未签订过任何授权委托书。但张女士认为,房主毁约的行为并非由于其岳父私自做主,而是由于半年来房价大涨。截止2016年底张女士向法院起诉之时,房价已经涨至接近700万元。
律师认为,如若张女士无法证明房主岳父的代理行为系有权代理,那么张女士的确存在败诉风险,只能追究房主岳父的违约责任。根据《民法总则》第一百七十一条的规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。同时,《合同法》第四十八条也规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。如果在庭审过程中,笔迹鉴定的结果证明授权委托书的确非房主本人所写,同时又可以对岳父拿走房产证的行为作出合理解释,那么张女士只能追究房主岳父的责任。
同时,本案中房屋中介亦存在严重的失误和过错。作为居间服务方,中介理应对房源的真实性、双方当事人的身份等信息予以核实,并如实告知双方当事人。本案中,作为负有审查、监管义务的中介方,未能审查其岳父出示的授权委托书的真实性,未能及时与房主本人取得联系并做录音录像,未能取得足够证据帮助双方当事人排除风险,理应就其过失承担相应的违约责任。
文丨张娜 法律事务部