普通住房和非普通住房的区别,北京买房认房又认贷

时间:2022-11-10 01:41:04来源:法律常识


多地调整优化“认房又认贷”京楼会跟进吗?

近日,多地针对二套房首付比例做出放松性调整。8月12日,网上流传着一份江苏省发布的《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》引发热烈讨论。内容显示,商业住房贷款对于无房有贷、有房无贷的居民家庭,首付比例由50%下调至30%;有房且贷款未结清的居民家庭首付比例由80%降至60%。在此前后,包括济南、无锡、福州等多个二线城市也均下调了二套房首付比例。

事实上,北京的二套房首付比例在全国范围内都处于较高水品。二套房遵循认房认贷政策,最低比例不低于60%,购买二套非普通住房的首付比例不低于80%。对于有改善需求的购房人来说,无疑存在较大压力。那么,在多地优化“二套房首付比例”的趋势下,具有榜样作用的京城楼市,会选择跟进吗?

最新调整:有房无贷首付调为4成 重点保障改善需求

近日,网传南京市住房信贷执行新政,但在四天时间内该政策发生了三次反转。8月12日,有消息称南京市即日起优化“认房又认贷”,二套房首付比例最低30%;而后8月14日,多家银行称,上述政策已被叫停,暂缓执行;8月15日,部分银行将二套房无贷款首付调整为4成。

多地调整优化“认房又认贷”京楼会跟进吗?

南京最新首付比规定 来源:微信公众号“家有学童”


据媒体最新报道,南京市目前首付比规定较8月12日版本略有出入,主要体现在比例的调整上。其中,部分银行称,名下有1套房且贷款未结清的再申请房贷首付比例为6成,已结清贷款的首付比例为4成,并于8月15日开始实施。截至目前,官方并未有相关文件出台。

尽管当前南京市部分银行执行的首付比规定,较最初版本略有上浮,但总体而言还是在“二套房首付比例下调”的大趋势之下。

单从新政本身来看,“有购房贷款记录,但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭”属于卖一买一的置换需求,“有1套住房,但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭”属于“认贷不认房”的操作。而这两类都是改善型需求人群的直接表现。

“本次流传的南京政策重点保障了改善,意在通过降低首付比例可以有效拉动此类需求加快市场的步伐,也是落实728政治局会议精神的重要体现。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

据悉,今年以来,南京楼市放松政策频出,从限购限售的松绑,到降利率、公积金新政等多方面均有调整,其目的在于降低购房门槛,减轻购房人负担,从而刺激楼市回暖。

而楼市政策的一次次放松,也从侧面印证了当前市场表现不及预期。从安居客线上的数据来看,截止8月12日,南京8月二手房挂牌均价 26437 元/m²,环比上月下跌 0.38%,同比去年同期下跌 9.76% 。

“在前期政策放松的态势下,市场情绪虽然有了明显增长,但整体恢复的力度依然偏缓,尤其和去年同期相比,市场交易量价都有明显下降,所以还是需政策拉动以提升市场热度。”张波认为。

不止南京 多个二线城市已降低二套房首付比例

7 月 28 日,中共中央政治局分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。”

其中,对于改善性住房需求的关注进一步提升,政策的倾斜度亦不断加强,也引发了包括南京在内的多个二线城市,在近期都已出台或将出台保障改善需求的相关政策。

8月12日,济南住房公积金中心官宣,在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款,最低首付款比例由60%调整至40%。于2022年8月15日起正式施行。

同日,无锡和苏州也传来二套房首付比例降低的消息。其中,苏州在二套房贷款方面,贷款还清执行最低3成首付,房贷未还清则最低6成首付。无锡对名下只有一套房贷未结清的家庭,首付由6成降至5成;名下房贷已结清的家庭,首付从4成下调至3成执行。但这两地相关的正式文件还未官方通知。

到最近的8月16日,福州晚报称,福建省市场利率定价自律机制全体会议表决通过《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》,其中关于二套房方面,本市五城区有房无贷的二套房首付比例由原规定的50%调整为40%。

根据“是否结清房屋贷款”,“名下是否有一套房产”等判断依据,各地二套房首付款比例从高位60%一路下滑,对符合不同情况的居民家庭,进行差别化下调,最低可享受到3成。

可以看出,陆续多个二线城市已经在跟进调整首付比例政策,其中降低二套房首付比例已形成楼市政策放松的新风向。

专家预测:北京出台放松政策将基于“定向”与“金融”

据国家统计局数据显示,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。7月份一线城市的上涨趋势出现明显回落。

事实上,在全国楼市举步维艰的环境下,一线城市的表现已经十分坚挺,但也抵挡不住行业淡季以及与6月高峰对比等各方面因素的影响,导致市场恢复不及预期。

那么,以北京为例的一线城市,会乘着“降二套首付比例”东风,跟进并调整相关的首付比例吗?

有业内人士认为,在房住不炒的定位下,各地降二套首付的表现还是较为谨慎的,例如南京出台的二套降首付比例新政几经波折,无锡、江苏等地也并有官方公开的正式文件通知。北京作为首都,其影响性是巨大的,在这一点上全市范围内的首付比例下调大概率不会发生。

张波同样认为,北京楼市出台大规模放松政策的可能性极小。不过,在全国政策面持续宽松的背景下,他表示北京的政策放松预计会基于以下两个方向:

其一是定向人群的政策倾斜,这类政策包括但不限于针对老年群体的养老性房产需求,针对多孩家庭的改善性需求,针对保障性房源的定向支持性政策。

其二是金融侧稳定政策的落实,包括跟进个人房贷的利率同步调整,尤其是针对刚需的房贷利率依然存在一定的下调空间,并同步协调房企的融资需求以及资金监管。

文/宋欣

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