外资银行管理条例,外资企业投资房地产的法律解读论文

时间:2022-11-10 06:27:11来源:法律常识

外资企业投资房地产的法律解读

【业务背景】

A外资企业在中国是一家专门经营皮制品的公司,2013年该公司股东决议在中国设立外资房地产公司,需要了解创立外商投资房地产公司的法律风险,为此法律顾问给出如下法律意见。

【法律意见】

致:A外资企业

时间:2013年10月10日

外商投资房地产应特别注意法律、政策中的条件性和前置性的特殊规定。我国对于外商投资房地产有特殊的规定。A外商投资房地产除需要防控内资房地产开发企业的法律风险之外,还应该特别注意我国法律、政策对于外商投资房地产的特殊规定。我国对于外商投资房地产的限制主要涉及发改委、工商、商务、税务、住建、外汇等主管部门,主要是投资领域、注册资本、投资回报、外汇业务、税收征管等方面的限制。这些限制大多数是条件性、前置性的规定,只有符合相关条件,才有可能在中国进行房地产开发经营。

外商进入房地产主要有新设和并购两种方式:

一、新设立方式的法律限制1.投资领域的限制

根据《外商投资产业指导目录(2015年修订)的规定》,国家限制

外商投资:

(1)加油站(同一外国投资者设立超过30家分店、销售来自多个供应商的不同种类和品牌成品油的连锁加油站,由中方控制)建设、经营;

(2)电影院的建设、经营(中方控股);

(3)大型主题公园的建设、经营;

(4)国家禁止外商投资高尔夫球场、别墅的建设。

2.注册资本的限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第1条第2项、

《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》第3条的规定,外商投资设立房地产企业,投资总额在1000美元(含1000美元)以上的,其注册资本应不低于投资总额的50%;投资总额在300万元至1000万元的,其注册资本应不低于投资总额的50%;投资总额在300万以下(含300万美元)的,其注册资本应不低于投资总额的70%。

3.投资回报的限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第2条第8项的规定,外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

4.外汇业务限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第2条第7项的规定,外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不准予批准该企业的外汇借款汇结。境外机构和个人境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金,不得用于房地产开发和经营。

二、并购方式的法律限制

1.转让金支付的限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第2条第5项的规定,境外投资者可通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权额,需妥善安置职工、处理银行债务,并以自有资金一次性支付全部转让金。

2.投资额的限制

根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》第19条的规定,外国投资者股权并购的,除国家另有规定外,对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限:注册资本在210万美元以下的,投资总额不得超过注册资本的10/7;注册资本在210万美元以上至500万美元的,投资总额不得超过注册资本的2倍;注册资本在500万美元以上至1200美元的,投资总额不得超过注册资本的2.5倍;注册资本在1200万美元以上的,投资总额不得超过注册资本的3倍。3.外汇业务的限制

根据《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》第7条的规定,境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或者收购合资企业中方股权,未能以自有资金一次性支付全部转让款的,外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。另外,外商投资房地产采用并购方式的,还应符合《城市房地产管理法》第39条、第40条的房地产转让条件。

以上投资法律依据仅供A投资公司参考,按照公司的实际情况,法律顾问建议最好以并购方式投资房地产领域,且要评估法律风险,权衡相应法律风险后再决定是否投资。

【手记】

我国对外商投资企业进入国内行业领域限制比较多,对外商投资房地产相关的法律、行政法规、行政规章很多,读者可以进一步查找相关规定,如《外汇管理条例》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》及通知、《外商投资产业指导目录(2015年修订)》《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》(商资函【2007】50号)、《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》、《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理意见〉有关问题的通知》等法律规定,请需要我国在房地产领域投资的外商注意这些法律规定。

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