时间：2022-11-15 06:10:08来源：法律常识
作者：孙丽媛、张梦茹
指导律师：田韶卿
笔者近期承办某房屋租赁合同纠纷案件，诉争起因主要为承租人于租赁期限届满后，未依约腾退并向出租人返还房屋，出租人向法院提起诉讼。出租人其中一项诉讼请求即为要求承租人将租赁房屋“恢复原状”。但是，因“恢复原状”这一诉讼请求具有难以强制执行性、缺乏可操作性，具体案件诉讼过程中，承办法官裁判尺度和裁判方式也有所不同。
结合就北京地区涉及“恢复原状”诉讼请求的相关案例的梳理，以及房屋租赁合同纠纷案件的具体特点，本文就房屋租赁期限届满情况下，出租人“恢复原状”诉讼请求的设计与实现进行具体分析和论述，以飨读者。
一、“恢复原状”主张的请求权基础
“恢复原状”在我国不同的法律语境中具有不同的涵义。综合来看，主要包括如下两个方面：
一是，属于侵权责任的一种。权利人的有体物被侵权行为人不法侵害，权利人有权请求侵权行为人承担侵权责任，将该物修复如初，如《民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款及《合同法》第二百二十三条第二款规定。
二是，属于合同义务的一种。合同履行期限届满或合同解除情况下，基于合同约定或《合同法》第九十七条关于合同解除后处理的规定，合同义务人应承担的修复并将有体物恢复到原来状态的义务。基于前述两种不同情况，权利人提起“恢复原状”诉讼请求的请求权基础有所不同。
房屋租赁期限届满，具体就“恢复原状”合同义务来说，出租人可根据《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，以及房屋租赁合同中关于租赁期限届满后房屋返还的相关约定，提出“恢复原状”的诉讼请求主张。
如笔者经办的某案件《房屋租赁合同》约定，“租赁期满或合同解除后，承租人必须按时将租赁房屋的原配设备、设施在运转良好的状况下（自然折旧或自然损坏除外）交给出租人”。《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行。根据前述法律规定和合同约定，出租人有权请求承租人将租赁房屋恢复原状。
二、关于“恢复原状”诉讼请求的裁判要点总结
结合本案具体情况以及案例检索梳理情况，就房屋租赁合同纠纷中所及“恢复原状”诉讼请求的相关裁判观点总结如下:
（一）提出恢复原状诉讼请求一方应举证证明租赁房屋原状
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
就提出恢复原状诉讼请求一方来说，依法应向法院提供房屋原状的相关证据，证明房屋原状的具体状态。实践中，结合租赁房屋出租交付时的具体情况，出租人可提交租赁合同所附交接单、租赁房屋状况的照片资料（如租赁交付时和现状的对比照片）、房屋不动产权证书附件房产分户平面图、房屋登记表所等资料。同时，视具体情况，至不动产登记部门调取租赁房屋的不动产测量报告，或者与物业公司进行沟通，获取房屋原状或承租人就租赁房屋进行装饰装修、改扩建的证明资料，进一步举证证明租赁房屋的原状。
（二）出租人应就恢复原状所需费用主张承担举证责任
就房屋租赁合同纠纷而言，出租人与承租人发生履约争议，恢复原状问题是该等案件的频发争议焦点之一。经检索北京地区法院关于房屋租赁合同纠纷中“恢复原状”诉讼请求的相关案例，可以发现：
一是，有部分类似案件支持出租人关于“恢复原状”诉讼请求，并直接作出“恢复原状”的判决内容；二是，有部分案件就“恢复原状”的诉讼请求明确判决为一定金额的损失赔偿费用。具体案例和裁判要点如下：
1.有案例支持“恢复原状”诉讼请求并直接作出“恢复原状”的判项内容
司法实践中，北京地区法院亦存在直接判决支持原告恢复原状诉讼请求的情况，如在北京市第三中级人民法院（简称“三中院”）审理的荣金星与北京市中良实业总公司房屋租赁合同纠纷一案[1]中，三中院判决“荣金星于判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区十里堡北里19号楼东侧（十里堡北里粮店）房屋恢复原状并腾退交还给中良公司”；在三中院审理的新疆家盒子文化有限公司等与中粮地产投资（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案[2]中，三中院亦是直接判决“二、北京启文家盒子文化有限公司于判决生效之日起七日内将其占用的顺义区后沙峪镇8号中粮祥云国际生活区C03地块S4楼座商铺恢复原状并腾退返还给中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司”。无独有偶，北京市第二中级人民法院也有案例采用如上裁判方式[3]。
由此可见，就出租人提出的恢复原状诉讼请求，法院可判决支持“恢复原状”诉讼请求并直接作出“恢复原状”的判项内容，由承租人负责将承租房屋恢复至合同约定的原状状态。
2.有案件就“恢复原状”诉讼请求明确判决为一定金额的损失赔偿费用
检索所获涉及“恢复原状”诉讼请求的案例中，就出租人所提出“恢复原状”费用的裁判方式主要有如下两种：
（1）出租人申请法院委托评估机构评估恢复原状所需的费用，法院基于评估机构意见就恢复原状所需费用作出认定
出租人作为提出恢复原状损失主张的一方，依法应就该等主张承担相应的举证责任。因恢复原状及其所需费用涉及房屋建筑专业的专业意见，具体案例中，出租人为举证证明恢复原状所需费用，可结合与法院的沟通情况和主审法官意见，申请法院委托专业机构就该等费用进行鉴定。
如北京三中院审理的刘静军等房屋租赁合同纠纷一案[4]，为举证证明租赁房屋的装修恢复费用，出租人申请并经北京市通州区人民法院报请北京市高级人民法院摇号确定，法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对涉案房屋的装修恢复费用进行评估，评估费2万元由出租人刘静军预交。评估公司经评估，就无争议的恢复所需工程费出具评估意见，法院基于评估意见书就案涉租赁房屋的恢复装修费用作出具体判决。
（2）法院结合出租人提交证据及实际损失情况，酌定恢复原状所需的费用
案件诉讼中，亦有出租人未就恢复原状所需费用申请评估/鉴定，提交施工预算书证明恢复原状费用的情况。该等情况下，如承租人不认可出租人提交的证据，法院有权结合当事人提交的证据、实际损失情况，就恢复原状费用予以酌定。
如北京城上伟业房地产经纪有限公司与张筱琪房屋租赁合同纠纷一案[5]，出租人要求承租人赔偿房屋恢复原状费用37300元，并提交恢复原状相应的施工预算证明恢复原状损失的具体费用。法院认定：城上伟业公司擅自改动了涉案房屋卫生间、客厅主灯并更换了浴室柜，张筱琪要求城上伟业公司赔偿上述费用的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于上述费用的具体数额，鉴于张筱琪已自行收回房屋，其提供的施工预算城上伟业公司不予认可，故法院将结合张筱琪实际损失情况，依法予以酌定。
需要注意的是，如出租人在承租人腾退后，在未恢复原状的情况下，自行将租赁房屋再次出租给他人，存在法院不予支持“恢复原状”相应费用主张的风险[6]。
（三）出租人可主张承租人支付房屋腾退之日起至恢复原状之日的租金损失
《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”民事诉讼案件审理时间周期较长，如案件涉及恢复原状的专业评估，诉讼周期可能会更长。在此过程中，因承租人未按照《租赁协议》约定向出租人返还租赁房屋，违反合同约定，致使出租人无法正常出租房屋，受有损失，承租人依法应承担赔偿损失的违约责任。就此，出租人可结合损失情况，诉请承租人承担自房屋腾退之日起至恢复原状之日的租金损失。
如在北京二中院审理的刘旭红与韩康等房屋租赁合同纠纷一案[7]中，法院认为“关于房屋交接至拆除隔断之日的租金损失，结合王翔、韩康的实际损失，考虑到本案确实需要对装修进行鉴定，客观上在双方争议没有解决之前房屋装修确有必要保留，法院酌定刘旭红自2018年10月28日起至拆除隔断之日，按每月8000元计算”。
三、关于“恢复原状”诉讼请求的设计与实现
综上所述，房屋租赁合同纠纷中，因“恢复原状”这一诉讼请求后续在生效判决执行过程中缺乏可操作性，且具有一定难以强制执行性，出租人可结合案件基本事实情况、承办法官裁判尺度等因素，在案件应对和审理采取如下应对策略：
第一，结合案件基本情况及权利主张依据，可明确提出“恢复原状”的诉讼请求。在案件诉讼中，首先可直接提出请求承租人将租赁房屋恢复原状并腾退交还的诉讼请求，并在后续案件诉讼过程中，探究该项诉请实现的可能性。
第二，积极与案件承办法官进行沟通，了解其对“恢复原状”诉讼请求的裁判尺度，并适时决定是否进一步明确该诉讼请求。如案件承办法官明确表明，需具体明确“恢复原状”相应的费用标准，可结合案件实际情况预估租赁房屋“恢复原状”所需支付的费用，将该费用标准作为诉讼请求中“恢复原状”请求的金额，并明确具体费用以评估鉴定费用为准，以在满足法官关注要点的同时，为案件应对和处理提供可调整空间。如可变更“恢复原状”相应诉讼请求为：“请求被告支付租赁房屋恢复原状费用XX万元，具体费用以评估机构出具评估费用为准。”
第三，结合案件庭审情况，适时提出“恢复原状”所需费用的评估申请，请求法院就案涉租赁房屋“恢复原状”的赔偿数额进行评估，为该项诉讼请求提供裁判依据。
第四，考虑案件诉讼周期问题，为最大程度维护出租人合法权益，可在案件诉讼请求中补充一项诉讼请求：请求被告支付自实际腾退之日起至房屋恢复原状之日止的租金损失（租金损失计算标准可参考《租赁协议》约定日租金标准）。
注释：
[1] 北京市第三中级人民法院（2018）京03民终7756号民事判决书。
[2] 北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3037号民事判决书。
[3] 北京市第二中级人民法院（2020）京02民终4879号民事判决书。
[4] 北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第06003号民事判决书。
[5] 北京市第二中级人民法院（2020）京02民终7524号民事判决书。
[6] 如北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第06003号民事判决书，法院认定：迪亚公司将诉争房屋腾退后，刘静军已于2个月内将房屋出租，期间包括等待评估机构勘查现场的时间，且现承租人已自行将房屋装修使用，故相应损失并未实际发生，刘静军要求迪亚公司支付恢复装修期间房屋占用损失和2013年5月至8月房屋租赁损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
[7] 北京市第二中级人民法院（2020）京02民终732号民事判决书。
