时间：2022-11-15 13:57:11来源：法律常识
近些年来，各地人民法院受理的物业服务合同纠纷案件，均呈连年递增的态势。随着业主一方法律意识和“证据意识”的增强，在物业公司起诉追索物业欠费的庭审诉讼中，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。
这其中，有的抗辩理由属于合情合理合法，例如物业公司“擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”，以及物业公司“将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”等等。
也有的抗辩理由难获支持，诸如最常见的“认为自己不是合同主体一方当事人，无需接受物业服务”，以及“本应由开发商承担的售后维修义务未履行，进而拒付物业费”等等。
还有一些抗辩理由，由于现行法规的具体规定不太明确，或者不同法院对于同一问题的理解差异，在司法实践中出现了一定程度上的争议，这值得相关各方注意。
一、以“未经招投标签订的前期物业服务合同无效”为由抗辩。
该抗辩理由的依据来自《物业管理条例》（03版）第二十四条第二款规定：
住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，经主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业企业。
（注：2018年起，物业资质管理取消，在《条例》2018修正本中，删除了“具有相应资质”几个字，其它未变，继续沿用）
大致意思就是：虽然现在大多数新建小区都是“自建自管，建管一家”，但作为儿子的前期物业公司，不是说随随便便就可以接管老子开发商的楼盘，你至少要办办“手续”，或者经“招投标”或者经过主管部门批准。然后再与老子签订前期合同，如此方算“名正言顺”。然而实践中的许多开发商过于“强势”，对相关法规视若无睹，连这些最基本的“形式”都懒得去走，直接关上门与儿子签合同，肥水不流外人田。
那么，如果开发商及前期物业违反了上述规定，它们之间签订的这份合同是否有效呢？这个事情至今还存在争议。有的法院认为《条例》的上述规定属于“管理性禁止规范”，由此认定即便未经招投标或主管部门批准，也不影响前期合同的效力，依然有效。
也有的法院认为，上述规定是行政法规的强制性规定，如果违反，则该合同就应当被认定为无效合同。
不管如何认定，对开发商而言，这都存在相应的法律风险。合同无效，自建自管的合法性存疑；即便合同有效，也有可能面临《条例》规定的“限期改正，给予警告，可并处10万元以下罚款”的惩戒。
而对欠费业主而言，如果确实抓住了对方这个“短板”以此抗辩并“保留采取进一步措施的权利”，就极有可能占据这场官司的“制高点”。
业委会与物业公司私下签订物业服务合同
二、以“物业服务合同未经业主大会决议签订应属无效”为由抗辩。
小区成立业主大会选出业委会后，如果继续外聘物业公司，那么业委会与新物业之间的这份《物业服务合同》，就是明确双方权利义务的基础法律性文件。
不管是《条例》、原《物权法》还是刚施行一年的法典，均明确规定，选聘物业公司这类事宜，属于“业主共同决定事项”，须召开业主大会会议，按法定要求通过决议后，方可由业委会在业主大会的授权之下与物业公司签订合同。
而实践中的诸多业委会不能“正常履职”，往往擅自选聘一家物业或与物业单独续签合同，那么这份合同的效力问题，也成为了一个较为争议的法律点：
第一种意见认为：选聘和解聘物业公司，由业主共同决定。未经小区业主同意，擅自与物业公司签订（或续签）物业服务合同，违反了行政法规的规定，故该合同应为无效合同。
第二种意见认为：该物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同的效力。意思就是，该合同应属于所谓的“效力待定合同”。如果其得到了业主大会的追认，依然有效。
同理，不管是哪种意见，均对被诉的欠费业主有利。物业合同是物业公司起诉欠费业主的必备证据，如果不能举证证明合同的合法性，那么其起诉的基础就将因此受到动摇。而欠费业主或可凭此“反客为主”，进而甚至可能提起诉讼要求撤销该合同。
三、诉讼时效抗辩。
这个话题我们曾经专门讨论过，之所以反复讨论，那是因为大多数物业费官司都会涉及这个问题。因为物业费案件的标的额普遍较低，基本都在万元之下，而且即便是几千元的欠费，也往往是累计多年的总数。
物业公司的“难言之隐”在于，它们也想在2年或3年的“时效”内提起诉讼，但这个时间段的欠费额常常仅为千把元左右，而外聘律师的代理费至少数千元起步，“得不偿失”。如果攒到一定数额后再提诉讼，这又可能面临超过诉讼时效的法律风险。
对于物业费案件到底是否适用诉讼时效，同样是两种观点：
一、某些地区法院，不适用诉讼时效。他们从物业服务具有“持续性”特点的角度出发，认为只要在物业合同存续期间，按时支付物业费就是业主的义务，如果拒不付费，物业公司可随时主张权利，不受诉讼时效的限制。
二、某些法院，对物业公司严格适用诉讼时效。
这里需要记住一个时间节点，2017年10月1日开始，当日实施的《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。（在此之前的为两年，民法典继续沿用了《总则》的规定）。
法典更加注重对于公民权益的保护，那么在物业费纠纷这类“强弱分明，地位极不对等”的诉讼中，物业公司理应承担更多的举证责任。
就是说，如果它不能拿出充分有效的证据证实，其“曾经向欠费业主连续主张过权利”，那么它就有可能因此丧失对于超过诉讼时效的诉权，等于是“吃了个哑巴亏”。
