时间：2022-11-16 15:49:13来源：法律常识
清迈基本情况
清迈位于泰国北部，是泰国第二大城市，发达程度也仅次于曼谷，是泰北经济中心。这里宁静优雅，是一座古典的小城，与忙碌喧嚣的曼谷，截然不同。
清迈位置（截自谷歌地图）
清迈历史悠久，散发着迷人的古典气质，13世纪，孟莱王曾在这里建立兰纳王国。这里虽然也是热带季风气候，但是由于位于海拔300米的高原盆地，年平均温度在22℃，和其他地方相比，气候凉爽，成为了东南亚著名的避暑旅游胜地。清迈四季百花盛开，尤以玫瑰最为著名，被称为“泰北玫瑰”。
清迈远景
当你穿行在清迈古城花木扶疏的小巷中，轻声哼唱着“好像花儿开在春风里”，一定会发现，曲调中的宁静甜美与眼前的一切如此契合，你大概能明白为何邓丽君如此钟爱这座城市，并且为这里唱了一曲《小城故事》。
清迈一年四年气候宜人，背靠素贴山，仿佛自带天然氧吧，再加上当地低廉的物价，良好的医疗环境，亲切的居民，这样的一座城市，养老再合适不过了。
图片来自谷歌
清迈房产市场现状
清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和外国人。近年来，到清迈养老的中国人也越来越多，别墅的需求也在激增。目前，中国人被认为是清迈公寓市场中最重要的投资者，已经成为清迈公寓市场的主要买家。
清迈区位图
1、供给
下图是最近20年清迈公寓供应量的变化，可以明显看出，供应量呈上升趋势，尤其是近5年，增幅很大。
数据来源：高力国际
2、需求
清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，从97年到2012年，市场上只增加了约3,540套单位。但截止在2018年，根据土地部的统计数据，市场从2012年的15,000个增加到2018年的32,630套单位。与2017年相比，2018年前五个月的房价平均涨幅达5％，至2018年底已经超过1400套单元在土地部完成注册，总供应已超过35,000套单位。
成交比例数据中显示，中国人被认为是清迈公寓市场中最重要的客户群体，已经成为海外市场上最大的买家。
清迈作为泰国北部的教育中心，每年都有大量的学生从全国各地来读书，而这些人群长期居住4到5年，另外还有很多在这边工作的年轻人，这两类人群是清迈公寓的最大目标出租群体。城区的公寓出租率基本可以达到74%以上，高于郊区的公寓。
3、房价
作为泰国的第二大城市，清迈目前的房价还是远低于曼谷的，更不用说跟中国的一些大城市相比了。
清迈的房价大多是由市场调控，房产市场较为规范，不轻易出现波动，房价涨幅稳定，中心区域公寓的价格每年涨幅稳定在8%左右，最高的涨幅已经达到10%，泰国政府对清迈的轨道交通建设的规划以及将扩建的清迈机场，曼谷-清迈的高速列车修建给清迈市场的楼市有了更大上升空间。
在2018年开发新公寓的平均价格比2017年高10%。推出的新项目平均价格约为78,300泰铢/平方米，平均古城区价格比外城高30%，古城2018年新项目平均开盘价每平方米高于95,000-120,000泰铢。清迈大多数高价公寓项目都位于尼曼路，长康路和Khan Klongchonlapratarn路，距离清迈老城区不远。
4、租金和区域分析
清迈市中心一居室的租金在1500到4000人民币之间，看着是比较低的，不过，这也是源于整体房价偏低，租金回报率是非常高的。清迈一居室的平均面积是38平米，总价基本在50-100万人民币，从租金回报来看，清迈的房产投资价值还是比较高的。市场的楼盘总价低，易出租，回报率与曼谷市区相比，稳定5.2%，甚至好地段的年租金回报率达到7.5%左右的回报率。
清迈区域分析
1、租金火爆的清迈古城商圈
清迈古城里基本没有新的公寓或者住宅，新的住宅和公寓基本在古城东门外的塔佩门区域，这个区域价格涨幅高，租金照涨不误，租金回报率高，可以说古城周边无疑不是一个黄金的商圈。曾在过去几年间，该区域的房价均价大概在6万多泰铢左右，如今随着投资客越来越多，使得该区域现在的房产均价8万多起步，贵则10多万泰铢皆有！
就拿香格里拉酒店旁的Astra公寓来说，近年来租金大涨，租金的回报率也比其它的区域高且稳定，一套一房一厅的月租4000元的价在该区域比比皆是。对于该区域的这个价格租金来真不会贵，且往后更看到的是随着清迈古城的饱和和向外发展，房产的租金每年还要继续上涨。
2、黄金贵妇街--尼曼路
尼曼路位于清迈大学附近，古城西北方向，这里是清迈最时尚的贵妇街尼曼路，经常“扫街”的帅哥美女们最为喜欢的区域，这里玲珑满目的大大小小精品店随处可见，外加上这里时髦的购物中心，热闹的人流量使得这个区域的房产楼盘如同雨后春笋般拔地而起，房产的价格与古城商圈可有一拼。房产租金要看位置而定，最低的每月可达12000泰铢左右。贵则均在2万泰铢左右！（租金的价格依照一房一厅算，具体以实际楼盘为准）。
一位清迈房产经纪人提示到，如今尼曼路不同以往，每年迎来一批又一批的游客和投资客，欧美人甚是喜欢。这边的黄金店铺网红店层出不穷，再加上靠近清迈大学稳定的长租客源，疯涨的租金和便利的生活让更多投资客目光转向这里。
3、清迈新城区-清迈二环核心购物中心
清迈的新城区在清迈的东北角，二环边上，这个区域在过去几年已经看到了巨大的投资大型购物中心开业，如Promenada Resort Mall 早些时候开业使得该区域的房产价格上涨，清迈最大的购物中心central festival加上交通的便利让新城区一带的租金达到了9000-18000泰铢左右（均价以一房一厅算，具体按照实际房产出租为准）。
在新城区中，虽然强不过古城商圈和尼曼路，但是本地市场需求旺盛，较之以前如今有很高的投资潜力。该区域房产投资的高涨，意味着新城区价值的强大，更意味着财富的聚集。从这一点上，不难得出结论：新城区，正处在一个飞速增长的步伐，并且新城区还在加速。
当然，上面是长租的价格，清迈作为一个旅游业发达的城市，每年都有大量的游客，所以，我们需要再了解一下当地的短租价格。
图片截自Airbnb
上面是Airbnb上，清迈民宿的价格，平均价格差不多是300人民币一天。清迈对于短租市场管理不如曼谷严格，因此有的公寓也可以托管做短租，投资回报率将会更高！
清迈度假养老别墅需求激增
近年来，随着到清迈长居和养老的中国人越来越多，由于中国人的居住习惯，很多人还是希望能在清迈拥有一套属于自己的别墅，再加上泰国的别墅大多环境优美，绿化较好，适合居住，价格甚至低于市区的公寓，非常划算。
然而在泰国投资别墅的外国人最纠结的就是：产权问题怎么办？
由于泰国法律规定外国人只能拥有公寓的永久产权，泰国的别墅和土地是不能让外国人直接购买的，那么我们怎么可以合法购买持有别墅和土地的产权呢？
外国人购买别墅的方法
外国人在泰国购买持有土地和别墅的三种方式：
1、注册公司
以公司的名义购买房产（土地和建筑），这样土地就完全是公司的永久固定资产。只要公司一直存在，土地就能一直正常使用。泰国公司持股比例的51%必须由泰国人持有，外国人持有49%股份并且做法人。如果真正要在泰国做些事情，注册公司是为了生意，那么建议用公司买土地和别墅，因为本来就需要这么做。但如果只是注册公司来买土地和别墅，公司需要交给专业财务公司进行做账及管理，每年会产生公司维护费用。
2、以租赁方式
首先找一个可靠的泰国公民来当地主。先由地主去购买这个别墅，再租赁给自己。或者由泰国开发商持有土地和别墅，再通过租赁产权的形式“卖”（一般是长租90年）给外国人。泰国法律规定，租赁合同一个合同期最长有效30年，租赁方和地主会到土地局注册备案，名字会出现在地契的背面，租赁方不同意时，地主不可以出售、出租、抵押。这种方式能保证在合同期间的使用权。但是需要每30年与地主签一次租赁合同。
3、以土地终身使用权方式
同样先找一个可靠的泰国公民当做地主先去购买，在购买过户的当天，在律师的陪同下，泰国地主和客户以及律师三方在土地局备案终身使用权，直到死亡，除了没有所有权以外，房产的所有附加价值都有。在地主签字后，可以随时出售、出租获得收益。这种方式保障了别墅的终身使用权，但依然需要通过泰国人代持，存在一定风险。
无论通过哪种方式，外国人都不能100%的持有别墅的永久产权，这是在泰国购买别墅之前需要意识到的风险，然而我们比较推荐通过开发商代持长租的形式购买，选择实力雄厚的大开发商，这样风险较小，免除了很多后顾之忧。
总结
清迈的经济在过去的几年里，不断稳步发展，这里是泰国北部的经济文化和教育中心，有10多所大学和10万多名学生，还有很多人为了就业而搬到了这里。
另外，清迈政府正在计划开发大量基础设施并加强与其他地区的连接，例如，从曼谷到清迈的高铁、第二机场项目、从清迈到清莱的高速公路，用来支持物流和清孔的新工业区。清迈未来很可能成为东盟的重要商业城市，特别是和中国、缅甸、老挝的交流会越来越多。
