时间：2022-11-17 18:55:15来源：法律常识
来源：昆明日报-掌上春城
掌上春城讯 从中国执行信息公开网查询显示，从2017年1月—2021年7月，连续5年，昆明同徽物业服务有限公司（以下简称“同徽物业”）共计有19条失信记录。同期，该公司法定代表人及主要股东也“拥有”失信记录至少10条，成为名副其实的“老赖”。
同徽物业法定代表人李奕瑶失信被执行情况汇总。
但就是这样一家物管公司，仍管理着有1015户、总建筑面积达103878.73平方米的小区，即位于昆明市官渡区关上街道办事处日新社区的五大洲点睛茗苑小区（以下简称“点睛茗苑小区”）。
3月16日，点睛茗苑小区住户向记者反映：小区物业管理都成“老赖”了却赖着不走，究竟该谁管？
住户：
“收费是物管唯一服务”
3月以来，昆明处于疫情防控关键时刻。然而3月18日11:00许，记者来到点睛茗苑小区，既不用实名登记更无测体温环节，就能轻松进入小区。不过，记者仍向门卫展示绿码后才进入小区。在广场位置，记者刚表明采访意图，在周围散步、带小孩的小区住户纷纷诉说点睛茗苑小区近年来管理的没落。
破损的小区宣传栏。
“从2009年这个小区建成，我住到现在了。”家住15栋的张大爷说，这个小区栽种了多少棵紫李树他都清楚。2015年前，小区管理还挺好的，后来一年比一年差，基本处于无人管理状态。现在绿化树逐渐减少，冻死、枯萎的就砍掉，也不补种。
家住6栋的苏阿姨指着广场中央的喷泉和一个水沟说道，这些地方每年都发生多起小孩掉进水池、水沟的事，多次向物管反映加装安全防护设施，都是口头答应好，回头不落实，至今还是老样子。一个不愿具名的小区住户说，由于小区安防措施不到位，包括入户登记缺失、单元门禁系统损坏等原因，小区已屡次发生盗窃案件。
就在小区住户普遍认为物业管理不到位等情况时，同徽物业还单方面将物管费由0.8元/平方米上调至1元/平方米，引发住户不满。“现在物管唯一的服务就是收费……”多名住户说。
业委会：
老物业拒不退出
面对管理上的缺位，2021年6月，点睛茗苑小区业主依法依规召开业主大会选举产生业主委员会，并获得辖区住建部门、街道办事处、社区居委会、辖区派出所等部门备案申报同意批复，顺利选举产生业主委员会（首次） 。同年11月，业委会按工作流程，通过招标方式选聘物业服务企业，并委托第三方组织召开评标会议，共有8家物业服务企业参与，包括同徽物业，但其未在投标期内提交有效投标文件。
经投标、开标、公示流程后，2月22日，点睛名苑小区业委会与昆明承新物业签订合同，要求同徽物业于3月1日前进行全面交接，并限期离场。但同徽物业不同意离场。
无防护措施的小区水沟、水池。
2月26日，同徽物业发布声明称：业委会成立缺乏合法性，不认可新物业公司，并将继续为业主提供服务。3月22日，记者致电同徽物业办公室，一位李姓工作人员告知记者：随后会有公司负责人回拨电话接受采访，但截至记者发稿时仍未接到电话。其间，小区住户向记者提供了物业管理张姓经理的手机号码，但对方却告诉记者，其不负责点睛茗苑小区的物业管理。
根据《物业管理条例》《昆明市物业管理办法》及2021年7月发布的《昆明市物业管理条例(草案）》明确，业主可自行管理物业，也可以委托他人管理。业主大会有选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务的权利。由此，点睛名苑小区业委会在2月28日再次发布业主告知书：由于同徽物业多次拒绝退场，且不配合进行物业交接手续，将采取法律途径维护业主权益。
疑惑：
对“老赖”能否一票否决？
点睛名苑小区多位住户表示疑惑：同徽物业及其公司主要股东有那么多条失信以及法律风险提示，为何企业依然能正常开办？对这样的“老赖”能否一票否决？
对此，云南睿信律师事务所滕琳律师进行了详细解答。她说，在市场监管机构尚未注销或者吊销其主体资格之前，法律没有禁止其继续进行民事行为的资格。也就是说，失信被执行的物业公司没有被市场监管机构注销，其仍具有物业管理资格。因此，小区业委会更换物业公司是正常且有意义的业主自救行为。同时，依法依规解聘原物业公司以及聘请新的物业公司产生的结果，是受法律保护的。全体业主有权收回本属于业主委托物业公司进行管理的所有公共财产。
小区中已枯死的树木。
更重要的是，如果因原物业公司拒绝退场造成新物业公司无法进场实际管理时，需及时向社区及主管部门反映，向当地房屋行政主管部门提出责令限期撤出的申请。同时，向人民法院提起诉讼，要求法院判决原物业服务合同已经终止，且请求法律强制原物业公司退场移交。生效判决之后，执行机构采取司法强制手段，包括对其公司进行罚款、对其法定代表人或者控制股东进行司法拘留等强有力手段，便于新物业公司有合法合理途径顺利入场管理，交接顺利小区平稳过渡。
昆明日报全媒体首席记者：廖兴阳
来源：“昆滇经济”微信公众号
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