时间：2022-11-18 07:38:14来源：法律常识
#写在前面#
大家好，我们是拿铁律师团队。
继我们对疫情期间应当如何履行合同、房屋租赁合同如何适用减免优惠政策等进行了解读之后，有非常多的朋友反馈表示对国资背景房产租金减免这一问题比较感兴趣，想要了解更多的细节和操作方法。于是今天我们就进一步的来解读一下《上海市国有企业减免中小企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称“实施细则”）中规定的国资背景房屋的租金减免由谁来减、减多少、减给谁以及如何申请这一问题。
01
谁来减？即减免租金的钱是由谁来承担？
根据实施细则的规定来看，是拥有自有经营性房产和使用权房的上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团，包含委托监管企业以及纳入合并报表范围内的下属企业，这些属于减免租金的主体，也就是说你的租金是由这些单位来进行减免。
实施细则中并没有强制要求二房东对房租加价的部分予以减免，但仍然提倡二房东进行减免。
对于上海市区国资委监管的市属区属国有企业集团，这个我们不难去判定，企查查、天眼查、启信宝等公开的渠道上我们可以看到它的股权结构是不是属于市、区国有资产。
但是对于从股权结构穿透并不明显的企业，我们如何判断其是否属于纳入合并报表范围的下属企业，相对来说就比较难以判定。虽然如此，我们仍然可以初步调查公司的章程、查询公司股权结构、董事会结构等，来判定它是否属于纳入合并报表范围内的下属企业。
如果该企业市、区国有资国资占股比例超过50%，那么就属于合并报表范围内的下属企业。如果国资占股比例并没有超过50%，但是在公司章程中约定了公司的董事绝大部分属于国资一方委派，也就是说公司最终形成的决议是由国资来控制的，国资拥有实际控制权，这种情况下也属于纳入合并报表范围内的下属企业，也属于应当减免房租的范畴。
02
减给谁？即减租的政策优惠应当是由谁来享受？
根据实施细则的规定，这个优惠政策应当是减给最终实际以房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，即实际承租的小微企业和个体工商户，而不是二房东。
即，享受减租优惠政策的承租人必须是符合两个条件：第一，是实际承租人；第二，必须是小微企业或者是个体工商户。
03
减多少？即根据政策可以减免多少租金？
对于减多少这个问题，实施细则明确规定了分两档来执行。
第一档是减免3个月的租金。这一档是普遍性适用的，也就是说房屋和承租人只要符合前面两个条件，都可以适用第一档减免3个月租金。
需要说明的是，如果 2022 年度的租期不满一年，则不会直接减免3个月的租金，而是根据租赁期限占整年度的比例进行同比例减免。
比如，租期到 2022 年 6 月 30 日期满，也就是说 2022 年的租期只有半年的时间，那么根据政策可以减免的租金就是一个半月租金。
除了普遍性适用的减免政策以外，实施细则还给了“加码福利”即第二档：符合一定条件的情况下可以再额外减免3个月的租金，也就是说符合特殊条件的可以共计减免6个月的租金。
那么需要符合哪些条件才会有“加码福利”呢？
只要符合下列三个条件中其一即可：
1.租赁合同存续期间，被列为中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方；
2.根据有关部门的防疫要求被封控了、停业了，征用房屋的最终承租方；
3.全年亏损的最终承租方。
还需要补充说明的是，如果房屋是向二房东承租的，则减免的标准并不是按照二房东与实际承租人约定的租金标准来减免，而是根据房东实际收到的租金标准（也即二房东与房东的合同约定的租金标准）来计算减免。实施细则中并没有要求二房东加价的部分予以减免，但仍然提倡二房东进行减免。
享受“加码福利”的对象最终是否能额外减免3个月租金或合计减免到6个月租金，还是跟上文中我们所讲到的一样，要看在 2022 年的租赁期是否为全年。如果不满一年的，减免的金额应当按照本年度的合同租期与全年的比例进行同比例减免。
简单一点 按图判断
04
如何减？即以什么样的方式来减免租金？
原则上是采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施减免租金。
如果说租金还没有支付给房东，那么这种情况下就比较适合直接免除后续 3 个月或6 个月或按比例计算出来的租金。
如果说已经提前预缴了租金，比如在 2022 年 2 月 20 日已经预缴了 2022年3 月至8月共计 6 个月的租金，那么房东就可以直接返还给我们。然而实务中，已预缴的情况下房东一般不太愿意直接返还，或是返还起来程序较为繁琐，尤其是涉及到二房东的情况，房东就不太会采用直接返还的方式，那么这种情况下，一般会在后续租金中进行抵扣。
05
关键：怎样获得租金减免？
如果房东符合了减免政策的标准，我们也属于实施细则中要求的被减免的对象，那么此时我们应当及时提交减免房租的申请书，帮助减租方及时确认我们属于优惠政策享有者，以免减租方在落实减免政策的过程中未能统计到位而将我们遗漏，或者是减租方认为我们不符合减免条件而耽误减免等情况发生。
因此，及时提交一份完善的租金减免申请书给减租方，有助于落实房租减免到位。
房租减免申请书的写法应当非常注意细节，我们起草了《租金减免申请书》作为读者福利，如果有需要欢迎在本文下方留言或者添加微信领取。
#写在后面#
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