时间：2022-11-19 20:40:12来源：法律常识
导读：业内一开始对“房东直售”模式并不看好。这很大程度是因为房东直售虽能获取利益最大化，但同时也存在一些交易痛点，例如房屋贷款、抵押信息、租赁状态、资金安全、签约过户、贷款交付等。 针对这些交易痛点，杭州市二手房交易监管服务平台对相关政策打了补丁。2021年10月，该平台引入公证机构介入二手房自主交易，一方面起到“信用中介”的职能，确保双方资金安全；另一方面可同步完成银行资源接入，为购房者提供按揭贷款服务。
编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。
（文/解红娟 编辑/马友友 ）从降准、限价和房贷排队，到房地产税、二手房指导价和官办中介，二手房市场成为中央及各地政策的焦点。
其中，“官办中介”属于本轮房地产调控的新事物之一。自2021年8月18日上线房东“个人自主挂牌房源”功能后，杭州市二手房交易监管服务平台迅速走红。两个工作日后，该平台新增约279套房源，为过去五年房源的总和；半个月内，该平台房源激增十余倍。
“官办中介”热度蒸蒸日上的同时，多地“零中介费”和“去中介化”之声不绝于耳。据观察者网不完全统计，2020年已有杭州、宁波、上海、徐州、深圳、九江等多个城市上线“房东直售”系统。
中原地产首席分析师张大伟表示，“官办中介”是中介行业有史以来的巨大变革，有望打破中介行业长期存在的垄断房源、两头通吃、乱收费、炒作房价等顽疾，给行业带来积极而深远的影响。
完善二手房交易渠道
继杭州首发“官办中介”后，各城市迅速跟进。
10月9日，宁波二手房“个人房源自主挂牌”正式上线。该系统以“浙里办”APP为载体，屋主可扫描“房源挂牌码上办”专用二维码，进入房源发布系统，完成出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌等手续。
10月26日，为进一步推进政务服务“一网通办”，上海房地产交易中心开通二手房自助交易“网上签订合同”（简称“手拉手交易网签”）的服务，并表示买卖双方可在此实现自主交易，无需通过中介人员。
值得一提的是，上海早有“手拉手交易”服务，此次调整只是将申请地点从房地产交易中心窗口换到了线上。而由于房屋交易属于大宗交易，过往“手拉手交易”群体多集中于亲朋好友之中。
正因如此，业内一开始对“房东直售”模式并不看好。这很大程度是因为房东直售虽能获取利益最大化，但同时也存在一些交易痛点，例如房屋贷款、抵押信息、租赁状态、资金安全、签约过户、贷款交付等。
针对这些交易痛点，杭州市二手房交易监管服务平台对相关政策打了补丁。当年10月，该平台引入公证机构介入二手房自主交易，一方面起到“信用中介”的职能，确保双方资金安全；另一方面可同步完成银行资源接入，为购房者提供按揭贷款服务。
对政府平台而言，运营维护则是另外一个难题。以江西九江上线的房地一体化二级市场网上交易系统举例，该系统本是为了规范不动产二级市场，确保二手房交易房源信息真实，保障交易安全，但由于审核不及时，该系统半个月内仅发布15条卖房信息和15条求购信息。
“中介行业属于服务业，平台运行中需要大量的人力。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，目前上线“房东直售”系统的城市，大多有过相关方面的经验，其他城市选择跟进政策时，一定要注意匹配相应的基础服务，如果服务没有跟上，效果自然会低于市场预期。
和杭州、上海等城市不一样，深圳于11月19日上线的新版二手房交易网签系统中，除了增加业主“房东直售”模式之外，还在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责。
具体来看，深圳市房地产信息平台包括买房、卖房、自助卖房三个功能，分别为“我要找中介买房”、“我要找中介卖房”、“我要自助卖房”。
其中，买方可通过在“我要找中介买房”，填写购房需求、选择相关中介人员并发起委托。与此同时，卖方可在“我要找中介卖房”中填写房屋产权校验、房屋状况说明书，选择中介来完成交易。
“按照规则，深圳市房地产信息平台上，中介只能代理一方。就像打官司，两边都找律师代理一样。”同策研究院研究总监宋红卫表示，双方代理都有各自的立场，自然会给客户争取到最大的利益，自此中介成为维护代理人利益的存在，不再通过榨取买卖双方获利。
中介行业或将变革
如果说，“官办中介”让购房者看到了“零中介费”和“去中介化”的希望，那么，四个月后完成自主交易的首例房东直售二手房则给大家打了剂“强心针”。
据上海证券报报道，11月6日，首例自主交易的买卖双方来到杭州市国立公证处线下咨询自主交易相关流程，3天后，杭州市国立公证处联系合作的浦发银行杭州分行提前介入买家的贷款预审，确认了首付比例和贷款额度。随后，双方签订《购房意向合同》。
11月24日，买卖双方在杭州市国立公证处完成正式网签和提存公证申请；11月29日，买方贷款正式审批通过；12月1日，买卖双方在杭州市国立公证处不动产登记便民服务点完成产权过户和交割手续。
资料显示，该房源总价为208万元，按2%的中介费用计算，双方总计需支付4.16万元的中介费。但实际上，在买卖双方的整个交易过程中，购房者仅支付一笔提存公证费，收费标准为交易价格的千分之一，即2080元。
换句话说，通过自主交易，购房者省下了近4万元。
众所周知，高昂的中介费用是“房东直售”爆火的原因之一。由于平台垄断房源，中介仅需向购房者提供房源信息、带领看房、统一交易合同，即可在促成交易后按房价成交比例收取中介费用，一般为房屋总价的2%。
以上海300万总价的主力二手房计算，购房者需支出中介费用6万元，中介个人最后到手一半。也就是说，只要开一单，中介就能挣3万。
“更值得一提的是，这只是中介卖掉一套房屋的到手收入，卖得越多、收入越多。”业内人士坦言，中介不仅仅赚二手房的钱，还有分销、租金等等，在行业中，中介一夜暴富的故事并不少见。
正因如此，二手房中介往往是门槛低、收入高的代名词。在大多数购房者看来，中介费只应该按服务内容为准，而不应该与房价挂钩，因为高昂的中介费正在成为购房者安家的阻碍之一。
“不过，房东直售渠道的初衷并非取代中介，而是在完善二手房交易渠道、确保信息公开透明的基础上用好中介。”宋红卫直言，目前二手房交易繁琐、成交周期较长，中间还涉及很多专业环节，中介依旧有存在的必要。
在宋红卫看来，自主挂牌成交效率低下，时间成本及机会成本会大大提高，即使陆续有城市跟进，但在规模上也不会成为主导力量。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，多城上线“房东”直售平台，正是为了推进二手房信息的透明化。虽然目前对中介行业的冲击相对较小，但从长期来看，整个中介行业提升效率的诉求较高，未来中介的价值主要体现在自身专业能力、专业服务等方面。
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