我要找宅基地纠纷的律师，宅基地买卖无效咋赔

黑先生系北京昌平区某村村民，村西街x号所在宅基地登记为黑先生，蓝先生系本市城镇居民。

1999.9.21，卖方黑先生与买方蓝先生签订《房契》一份，内容为：

立约人黑先生因有特殊用钱之处，愿将私有房屋卖给老同事蓝先生名下，并将《集体土地建设用地使用证》交至蓝先生，房价3万元整。其实际购房款为5万元。后蓝先生将房屋翻建。

2019，黑先生了解到涉案房屋可能拆迁，通过先前了解到的北京画家村案例，感觉有利可图，就比葫芦画瓢。因双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，便将蓝先生诉至法院，要求

1.确认合同无效；

2.将涉案房屋及院落返还黑先生；

3.诉讼费蓝先生承担。

后来蓝先生找到我们，我们给蓝先生的建议是同意返还，但要黑先生支付相应的补偿款，蓝先生便提起了反诉：要求判令黑先生支付补偿款441625.4元。并向法院申请涉诉房屋宅基地区位补偿价和该院内房屋、附属设施的重置成新价进行鉴定。

经北京市高级人民法院摇号确定，估价报告：

宅基地区位补偿价为299742元，房屋重置成新价193312元，附属设施重置成新价38494元，合计531548元。蓝先生支付鉴定费6000元。

那么，究竟谁是最后的赢家呢？

根据相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《土地管理法》第63条明确规定：

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

因此，双方签订的《房契》因违反法律的强制性规定应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

据此，对黑先生要求蓝先生返还×号院房屋及院落的诉讼请求法院会予以支持；

对于《房契》无效，黑先生作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地属于该村集体经济组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，

黑先生在房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，

故黑先生应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。

蓝先生并非该村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。

现法院已判令蓝先生将x号院落及房屋返还黑先生，蓝先生要求黑先生就合同无效给其造成的损失予以赔偿请求，理由正当、于法有据，应予支持。

法院最后根据双方对合同无效的过错责任比例，酌情判定由黑先生赔偿蓝先生宅基地区位补偿价的70%、房屋及附属设施的重置成新价的100%。

判决如下：

一、黑先生与蓝先生于1999.9.21签订的《房契》无效；
二、蓝先生于本判决生效后10日内将昌平区x号宅院及宅院内房屋腾退并返还给黑先生；
三、黑先生于本判决生效后10日内支付蓝先生441625.4元。

通过上述案例，给我们带来了哪些反思呢？

当前司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。

但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。

目前北京地区法院的司法裁判尺度是认定合同无效的，所以说集体组织成员之外的单位或个人购买农村房屋还是存在潜在风险的，达不到一劳永逸。

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作者：聂武超律师

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